商业银行对“假按揭”的识别与风险防范

古苗希

摘要：最近几年，我国房地产市场又经历了新一轮的增长，在一定程度上催生了银行个人房贷按揭业务的放量。虽然经过近三十年的发展，我国商业银行个人房贷按揭业务有了较快的发展，各方面的政策与流程也趋于成熟，但是由于其低成本、低风险和高收益等特征，相继成为各家银行争抢的领域;同时，又因房贷利率偏低，特别是住房按揭，不法分子利用按揭途径从银行套取资金的行为屡禁不止，“假按揭”现象仍时有发生，这不仅严重损害着房地产市场的健康发展和购房者的合法权益，还使银行面临着较大的经营风险和信用风险。本文从“假按揭”的表现形式出发，站在商业银行的角度分析了如何识别“假按揭”，并提出了相应的风险防范措施。

关键词：假按揭;识别;风险防范

“假按揭”是指个人或开发商以套取银行资金为目的，不单纯以真实购房交易为基础，采用虚假借款人、虚假借款用途或提供虚假资料等多种方式向银行申请个人房贷资金的行为。“假按揭”会给银行的资产安全和声誉造成较大威胁，首先，“假按揭”的借款人购房行为不真实，且无还款意愿，通常是由开发商或其他主体代为还款，故一旦实际还款人出现资金断裂，银行向借款人追偿的难度将会很大;其次，“假按揭”的抵押物很容易出现“烂尾”或产权不清的情况，这会使银行后期抵押物处置受偿风险变大;最后，“假按揭”的主体复杂，以合法手段掩盖非法目的现象普遍，在法律上存在较大的纠纷隐患，这也增加了银行的声誉风险。故如何有效地识别“假按揭”，采取怎样的措施来规避“假按揭”，对当前商业银行个人房贷按揭业务来说就变得尤为重要。

一、“假按揭”表现形式多种多样，归纳起来有如下几点：

（一）与开发商有关的借款主体发生变化

开发商利用内部关系人（自己的员工、亲戚朋友等）或是外部关系人（其关联单位的员工及其亲戚朋友等）来充当购房人，购买自身楼盘的房屋，此购买行为真实，但双方会事先约定，购房人并不实际支付房款，而只是充当借款人，无还款义务，房贷一律由开发商代为偿还。这种情况前者往往是由于开发商项目运作不成功、销售不理想或是后期资金没有到位等原因而造成其资金链断裂，于是铤而走险变相套取银行资金;而后者往往是因为开发商与其关联单位，如项目施工方、材料供应商等，有债券债务纠纷，拿房屋作价抵押，再由其关联单位人员申请按揭贷款向银行套取资金。

（二）与购房人或房屋产权人相关的借款主体发生变化

第一，购房人本身信用有严重不良记录，难以从银行获得贷款，于是在其亲戚朋友中寻找信用记录较好的人作为借款人代为申请贷款，但房贷实际由购房人偿还;第二，房屋产权人与借款人有债务纠纷，于是拿自己的房屋作为押品向银行申请贷款，套取出来的资金供借款人使用;第三，纯粹为了帮助亲戚朋友以自己的房屋抵押帮其融资;这几种情况的借款人都不是实际还款主体，还款意愿较差，如出现断供，则会给银行造成较大风险。

（三）虚增房价、虚假借款人、虚假借款用途以及假证欺诈行为

第一、由于借款人自身资金紧张，或开发商的激进式促销策略，双方恶意串通，通过抬高房价来向银行套取更多的按揭资金，从而既可为借款人降低首付减轻当前经济压力，又变相提高了开发商存量房的销售;第二、通过伪造借款人身份、冒名、代签字等手段向银行申请按揭贷款;第三、买卖双方并无实际购房行为，而是通过编制无真实交易的购房合同和首付款收据，来套取银行资金，并用于投资、消费等其他用途;第四，通过编制虚假的借款資料，即对借款人进行“包装”，让本身无资格贷款的借款人贷款以骗取银行资金的行为。以上几种情况都构成了对银行信贷资金的欺诈，大大增加了银行的经营风险。

二、鉴于“假按揭”的方式层出不穷，潜在风险大，且多年来屡禁不止，所以如何有效地识别“假按揭”，则是各大商业银行经营个人按揭业务重点考虑的问题。下面本文将从个人按揭贷款的各个环节来分析可能出现“假按揭”的若干情形。

（一）在贷前调查环节

1、从借款人方面入手。

借款人有以下特征或行为较大可能为“假按揭”：借款人与开发商存在某种关联性，如是开发商或是其关联建筑商、供应商的员工或亲属等;借款人大多来自于异地;借款人对其购买房屋的具体情况不太了解，也不想关心对购房的相关手续;借款人对贷款的相关要素不关心，如贷款期限、还款方式等;借款人对其从事的职业不熟悉;无正当理由不提供相关身份证件的原件;借款人不出面，而是由开发商或中介机构代办贷款事宜;大多数自行要求在同一天或相近几天统一办理贷款申请事宜。

2、从借款资料入手。

（1）从借款人贷款申请表的异常情况来判断：第一，借款人的联系方式、居住地点或单位地址相近或重复;第二，借款人的婚姻状态存在相似性，如大多是单身或离异状态，经验表明，夫妻双方为共同借款人手续更复杂，骗贷几率要小于单身或离异;第三，借款人的学历均较低，或无稳定收入;第三，较多贷款申请表笔迹一致，由同一人统一填写。第四，借款人的签名多处不一致。

（2）从借款人收入证明和银行流水的异常情况来判断：第一，大多借款人开具的收入金额正好在银行需提供流水的临界点（因大多数银行规定当收入金额超过一定限度时，需提供相应的银行流水佐证），这是大多数借款人避免提供银行流水的手段;第二，借款人开具的收入金额偏高，但提供的银行流水十分归整，不符合实际用卡规律，流水结息异常，且流水多出自于中小银行;第三，开具收入证明的落款单位大多为几个不知名的小企业;或提供收入证明的单位与开发商存在关联性;第四，借款人的职务相似;第五，收入证明上备注的联系方式虚假，致使收入证明无法核实。

（3）从借款人证件的异常情况来判断：借款人的身份证件、婚姻证明等发现有伪造的情况;借款人提供的证件复印件与原件不一致。

（4）从借款人购房资料的异常情况来判断：第一，借款人的购房合同不规范或填写不完全，购房合同显示的交易金额明显高于周边同地段同类型房屋;第二，大多数借款人的贷款成数、贷款期限以及还款方式接近，首付款POS单显示来自于同一刷卡银行，或刷卡集中在较短的时间内;第三，多数借款人首付款通过现金缴付，再由开发商统一存入银行;第四，借款人首付款收据与与其刷卡银行的流水不一致;第五，开发商出具给购房人的收据和其对公账户流水不一致，即出具假收据。

3、从开发商的特征和行为入手

开发商是实力较弱的中小企业，本身资质比较差，且在项目的开发过程中现金流较差，资金紧张;开发商的其他项目出现资金风险;开发商的开发贷款已出现不良;开发商拒绝提供阶段性担保或拒绝开立资金监管账户;开发商不将按揭款用于在建项目，而造成工程进度严重滞后或烂尾等行为;

4、从楼盘的销售情况入手。楼盘出现滞销或滞销的楼盘突然旺销;开发商突然采取大幅度的促销手段，特别要注意有“零首付”字眼的促销广告;多次出现一人购买多套房屋的情形。

5、其他情形。首先，在房地产行业高涨阶段，要谨防各房地产公司盲目扩大规模和上马项目，特别是一些资金实力不强的中小房企，会有加大资金杠杆的冲动;其次，当房地产行业走向低迷，或房价处于下降周期，這时开发商的销售情况普遍不佳，资金链断裂风险加大，会在一定程度上催生通过“假按揭”套取银行资金的动机;最后，在贷款业务过程中，如有中介机构或贷款理财机构的介入要特别注意。

（二）在贷后监测环节

以下情形，有“假按揭”的嫌疑：1、贷款的实际还款人不是借款人本人，其扣款卡的资金由其它账户统一转入;2、同一个楼盘的借款人出现批量违约，且违约时间相近;或经催收后继续还款，恢复月供时间一致;3、对于一手房来说，往往在交房前就已发放贷款，但是如果在房屋竣工验收后，开发商不及时办理不动产登记证明，而购房人却不着急，或开发商办证完毕却迟迟不愿交于按揭银行等行为。

三、商业银行除了要对可能产生“假按揭”的种种现象提高警惕，还要从本身信贷制度和贷款流程上制定相应的风险防范措施。

（一）在项目筛选和准入环节

1、银行在选择合作开发商时，可建立准入名单制度，选择资金实力强、资质等级高，过往业绩好且信用良好的企业进行合作，在对备选企业进行考察时，要注重实地考察和外界获取资料的相互验证，此时，银行可派人到企业与领导层和员工当面沟通，询问详情，同时收集财务、运营等重要资料佐证;另外，还要借助公众信息查询企业的相关信息，摸清开发商的实际情况。一般情况下，本行核心客户优于一般客户，大型房企优于中小型房企，住房项目优于商业项目。

2、在具体项目筛选时，要派专人到实地进行调查，考察其周围环境、规划设计、配套实施、销售政策以及客户定位等，对项目前景做科学的判断。在项目开始预售时，要对按揭项目的定价合理性进行调查分析，鉴于目前房价的获取渠道越来越多，最简单的方法就是网上询价，与同地段同档次楼盘定价比较;如无对比楼盘，则可借助专业的房地产估价机构来评估。在对项目进行授信时，还要注意其“五证”是否齐全。

（二）在贷前调查环节

1、落实客户经理管户和直销制度。项目的准入和按揭应由专人对接，以银行自身营销人员为渠道，直接面对开发商和购房人，掌握一手资料，避免对中介揽客和开发商推客的依赖。

2、严格执行面谈面签制度，落实“三亲见”（亲见客户本人、亲见客户签字、亲见客户资料原件）政策，并留下影象资料。银行客户经理在与客户面谈时，要深入了解其购房意愿、家庭情况、社会关系、职业收入情况和对欲购房屋与借款流程的关心程度等，其中要善用一些面谈技巧将面谈内容与其提供的资料进行交叉比对，一定要警惕借款人与开发商或其关联单位有关联的情况。

3、如是集中签单，则要重点观察借款人是否具有某些共同特征，是否为关联群体。如借款人是否为同一公司员工，是否为同一外地人员，其申请表上填写的贷款成数和期限是否一致等。如果在面签的过程中有中介机构的介入要特别警惕。

4、认真核实客户的资料，其中身份、婚姻证件要通过联网核查，必要时借助公证处做联合认证;收入证明要进行电话核实，必要时应去借款人工作单位上门核实;银行流水要与借款人实际收入和首付POS单的刷卡金额进行核对，并进行网上验真，必要时应去流水出具银行核实真假。

5、严格审核借款人征信，一方面，对有不良记录的借款人要查明原由，适当提高准入门槛，如进入黑名单，则一律拒贷;另一方面，征信中除信用记录以外的个人信息要与借款人的其它资料进行交叉对比，如借款人的婚姻状况是否与其提供的婚姻证明一致，工作单位和缴纳社保公积金的单位是否与开具收入证明的单位一致等。另外，还要注意借款人的征信查询情况，如借款人存在近段时间不同金融机构反复查询征信的记录，则可能是其近期有多笔贷款申请行为，或是有其它金融机构拒贷的情况，对此，经办人要逐一进行核实。

6、对于超过一定金额的贷款落实双调双签制度，即一笔贷款通过两名不同的客户经理进行调查和签字，通常一名客户经理负责面谈和收集资料，另外一名客户经理通过电话调查来与已收集的客户资料进行比对。对于大额贷款则要落实客户经理、信贷部门负责人以及分管行长共同签字制度，增加审批环节的内部约束机制。

（三）在贷中审查环节

目前，大多数商业银行都建立了个贷中心集中审查制，借款人信息一般都是由专属客户经理通过系统录入、评分并扫描上传，再由系统随机分配给审查人。在这个环节，审查人就是风险的再次把关者，审查人要认真执行房地产信贷的相关政策制度，除了对借款人资料进行形式上的审查外，还要交叉比对，相互印证，对资料有异常的借款人实施提高首付，增加担保等措施。最后，要落实审查审批人员下达意见责任制。

（下转第页）

（上接第页）

（四）在贷后监测环节

商业银行应加强贷后管理，进行贷后跟踪，设立专职贷后岗，贷后客户经理要对各项按揭款进行定期、不定期的筛查、稽核，对异常现象快速预警，对逾期贷款进行逐笔分析，具体来说有以下几点需要注意：

1、对借款人的还款账户做好系统检测。由于目前大多数银行规定月供的扣款卡必须是本人本行的借记卡，故有必要借助大数据重点监控月供款进入扣款卡的渠道。

2、对放款后的按揭款进行跟踪管理，确保按揭款进入开发商的监管账户，监督开发商用款在项目建设上。

3、对于放款条件为办理预告预抵押之前的楼盘，在放款后要由专人及时办理预告预抵押登记;同时，待房屋竣工验收，要督促开发商及时办理不动产登记证，办理完毕后，要催促开发商及时移交银行，然后由专人去不动产登记中心办理正式抵押登记。

4、时刻观察项目工程进度，看是否有拖延工期，拖欠工程款以及烂尾等情况。住房项目要观察其入住率，商业项目要看其是否开展商业活动。如项目已交房，则要关注是否有批量退房情况，如有，要立即查明原因，发现有骗贷行为的要立即终止合作，采取措施尽快收回贷款。

5、发现有“假按揭”疑点的，要综合考虑开发商经营情况、项目建设进程和抵押手续办理进程，采用相应的补救措施。如要求开发商增加保证金，或对疑似“假按揭”贷款宣告提前到期。如发现“假按揭”已造成不良，要迅速采取法律诉讼，曝光开发商。

（五）在银行按揭贷款制度制定环节

1、商业银行要提高对“假按揭”的风险认识，加大对按揭经办人员的培训，对员工在工作中的宝贵经验要在全行范围内积极分享。

2、建立严格的内部监控，实行前、中、后台分离，相互制约，从流程上防范“假按揭”。

3、建立科学的员工考核惩处体系，明确对违法、违规造成贷款风险的责任认定和处理，特别是发现银行工作人员有道德风险、串通作案，一律严格问责，以发挥警示作用。

4、改变竞争意识。鉴于目前各大银行在个人按揭业务领域的激烈竞争，各行更应树立正确的竞争意识，即通过优质的服务，而不是靠帮助客户获取信贷资金来吸引客户。

参考文献：

[1]张慧.“假按揭”的识别与防范[J].中国邮政，2016，（12）：38-39

[2]胡建威.商业银行如何识别和应对“假按揭”[J].企业改革与管理，2015（5）：119

[3]周文胜，张新.新宏观调控形势下严防“假按揭”贷款风险[J].内蒙古金融研究，2014（1）：72-73