“白银”时代，头部地产如何行稳致远？

杨露

去年一年，全国创纪录地出台房地产调控政策高达620次。房地产业陷入冰火两重天，超过500家房企在寒冬中绝望，而头部房企依然保持韧性，强者恒强昭示着商业的残酷与魅力。

作为中国经济的支柱产业，房地产的重要性不言而喻。头部房企的业绩表现也成为了观察房地产行业乃至整个中国经济走向的风向标。

三月以来，在市场的波动和不确定中，头部房企陆续公布了2019年的业绩。融创交出的是一张及格线以上的成绩单，而万科光鲜数字下仍未达到市场预期。但在调控趋于常态化，全球经济动荡的环境下，市场觉得这份成绩已然不易。

近日，碧桂园公布的年报让人眼前一亮：业绩一骑绝尘，使其成为了地产寡头争霸赛的领跑者。回溯这些年，似乎无论外界经济环境、行业生态如何变化，这家房企总是能幸运地数次踩准时代节奏。这是幸运还是必然？我们试图跳出业绩数字，从更高的维度去探究碧桂园的经营密码。

头部地产，“稳”字当头

今年万科在业绩发布会上又重提“活下去”。万科董事会主席郁亮说上次提时还是“居安思危”，这次成了“特别真实感的存在”。在头部地产绕不开疫情和危机的发布会上，强化主业、力保现金流成为了共识。

2019年，无论是从营收、利润还是财务健康度而言，碧桂园的业绩都堪称超出市场预期。报告期内，碧桂园营收同比增长28.2%至4859.1亿元，毛利润同比增长23.6%至1266.4亿元；净利润同比增长26.1%至612亿元；股东应占利润、股东应占核心净利润分别为395.5亿元、401.2亿元，同比分别增长14.2%、17.6%。

今年二月以来，受新冠肺炎疫情影响，现金流吃紧的企业受到的冲击最大，不少房企纷纷打折促销试图抓住现金流。业绩会上，碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，碧桂园目前没有全国降价促销计划。底气十足背后，处处体现出碧桂园“行稳”和“致远”的特点。

根据三月份观点指数研究院发布的中国上市房企盈利能力Top10榜单，碧桂园盈利能力高居榜首。统计显示，2019年碧桂园息税前收入超过97%的候选房企，权益回报率超过91%的房企，归母净利润超过近100%的房企。

值得一提的是，这样的盈利能力是碧桂园在有意收力的情况下取得的。自2018年开始，碧桂园宣布进入“提质控速”新阶段。对于这家大象级别的企业而言，切换档位对整个行业而言都是标志性事件。宁可发展慢一点，也要发展得稳一点，这是碧桂园定的一个大方向，也是整个行业的发展方向。

除此之外，碧桂园还有两个让其他企业非常羡慕的硬核指标，那就是负债和现金流动性。对于地产这样的极度渴望资金的行业来说，一般的经营规律下，企业很难做到业务规模扩大，现金流充沛，债务杠杆又低于同行业的事情，但碧桂园做到了。

继2016年碧桂园连续第四年实现净经营性现金流为正，达146.7亿元，同时可动用现金余额约2683.5亿元，达到公司有史以来最高水平，占总资产比例达到14.1%。加之尚有约3167.9亿元的银行授信额度未使用，说明在行业资金面持续收紧的背景下，碧桂园仍然不需要依赖外部融资来支撑现金流，自身便可实现现金良性循环。

在国内房地产企业融资环境趋紧，融资成本明显上升的环境下，去年下半年不少房企发债利率动辄高达10%以上。反观碧桂园，2019年碧桂园的加权平均借贷成本6.34%，较2018年的6.11%变动不大，也从侧面反映了资本对于碧桂园的认可。

宁可发展慢一点，也要发展得稳一点，这是碧桂园定的一个大方向，也是整个行业的发展方向。

从负债、流动资金、土地储备再到业务布局，环环相扣之下，求“稳”的碧桂园成为最“快”的世界500强。去年七月，碧桂园以573.087亿美元的营收位列《财富》2019年世界500强榜单第177位，较2018年上升176位次，首次进入前200强，成为榜单中排名跃升最快的企业。

城镇化大势，不可阻挡的进程

对于房地产发展的未来趋势，碧桂园、恒大、万科三家头部地产的掌门人均持乐观态度。万科对房地产行业“白银”时代的判断也从来没有改变过，认为房地产发展机遇仍然存在，中国城市化进程仍然在继续。

根据联合国预测，中国城镇化率达到70%以上对应的时间是2030年。也就是说，到2030年中国城镇化还有至少10年的较快上升通道，城镇化率将提升10%左右。这个数据无疑令人兴奋。

历年来碧桂园的年报中，数次提到了城镇化的历史进程带给碧桂园的幸运。这种幸运并不是偶然，那些久久为功、一骑绝尘，背后是持久的积累和对大势精准的判断。从碧桂园不断调整的主业战略中，可以窥见其对中国城镇化的深度理解。

市场曾对碧桂园在三四线城市的大量布局颇有微词，但一组新数据的披露让人们意识到确实是“多虑”了。碧桂园业绩显示，对于可售货值占比最大的三四线城市来说，88%的城市處于库存短缺或合理状态。同时，截至2019年年底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，远高于同行一二线城市项目0.71的投资转化率。

一方面，碧桂园坚持均衡布局，分散风险，另一方面也会受到政策和机会驱动。2019年，在土地投资策略方面，碧桂园有意加大了一二线城市布局，新增权益土地金额占比从2018年的40%提升至45%。

程光煜对此回应称，一二线城市或者面向一二线城市的目标市场的投资比重是略有加大，直接反映在土地投资的成本上。但这种数量变化是由于过去一段时间在这些一二线城市呈现相当多的机会，所以便加大投资。总体上，公司还是坚持一线到六线均衡布局。

每一轮城镇化政策的调整，都会显著改变区域城市格局。去年4月国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》明确了中心城市和城市群是未来重点发展方向。8月的中央财经委员会也明确了要增强中心城市和城市群经济、人口承载力。

这标志着，此前“控制大城市人口，积极发展中小城市和小城镇”的城镇化思路指导发生重大变化，更多的人口和资源会向大城市和都市圈集聚。

截至2019年年底，碧桂园的项目已遍布内地31个省（直辖市、自治区）的200多个地级市，拥有的权益可售资源约为24181亿元。其中，可售资源97%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域， 73%位于五大城市群，符合人口流动趋势。

作为上升至国家战略的城市群，粤港澳大湾区、长三角地区未来将成为中国经济增长的重要引擎。作为起家于广东的房企，碧桂园已前瞻性布局粤港澳大湾区。数据显示，碧桂园位于粤港澳大湾区的权益可售资源达3091亿元，可售建筑面积约2268万方。另湾区内有潜在权益可售资源约3226亿元，与已获取的权益可售资源合计6317亿元，发展空间巨大。

“疫情对碧桂园的影响肯定有，但也得益于公司一到六线的布局，还是有相对大的空间去进行调整，所以未来的地产市场走势还是谨慎乐观态度。”碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌向公众传达了更多信心，以2019年的权益销售为基数，碧桂园目前已获取或潜在的权益可售资源合计2.4万亿，可维持公司未来4年以上的销售需求。

产业大局，指向高科技

业绩发布会上，莫斌用两个比喻回应了对于新业务的执着：“主营业务是老虎，新业务是翅膀，老虎插上翅膀就更厉害了。”不仅如此，回看碧桂园近年来的发展路径，还透露着一种“心有猛虎，细嗅蔷薇”的风格—虽野心勃勃，但沉稳从容。

多元化是房企的必然选择，但企业转型绝非易事，相比在定位上有些模糊的万科，多元化激进的恒大，碧桂园地产、机器人、现代农业的三驾马车版图，发展目标更为明确。并且，碧桂园自身稳健财务风格和造血能力，让这些新业务在市场下行期有足够的资金支持。

“这是一个科技繁荣的伟大时代，机器人正在积蓄澎湃的力量，未来的发展潜力不可想象。”在今年初碧桂园召开的2020年工作会议上，碧桂园集团董事局主席杨国强再次强调“机器人”的重要性。其表示，科技的进步正不断冲击着各行各业，并给人类社会生活带来深刻的变革。

科技的进步正不断冲击着各行各业，并给人类社会生活带来深刻的变革。

在楊国强看来，“高科技综合性企业”是当前碧桂园突破瓶颈，实现可持续发展的有效途径。而与地产主营业务相关的科技产业优势在于，一旦机器人板块走向成熟，就有可能再造整个行业。

此次业绩发布会上，莫斌也喊出了“紧跟时代脉搏，未来拥抱高科技”的口号。同时他表示，“希望建筑机器人能够在明年这个时候进入部分的量产，希望能快速地实现产业化。”

机器人产业布局显然是贴近主业、服务主业的。2018年7月以来，两年多时间里，碧桂园成立了两家机器人公司，博智林专注建筑机器人，千玺集团研发餐饮机器人。2019年，碧桂园机器人业务全年研发费用约人民币19.7亿元。

一方面，碧桂园认为机器人可以应用到其内部各个业务板块，自身对建筑机器人、家用机器人具备很强的需求和消化能力。另一方面，中国已经成为全球最大的工业机器人消费市场以及世界最大的潜在服务机器人市场，此次疫情更是体现了机器人的重要性。

截至2019年12月31日，博智林机器人公司已成立5大研究院，组建了3000多人的研发团队。公司累计递交专利申请1843项，已获授权327项。公司旗下的智能制造工厂已经正式投产，佛山顺德机器人谷也在加快推进建设，其中自主研发的AGV导航精度已达到国内一流水平。

年报显示，目前博智林已招募了3256名国内外优秀研发人才，集中开展重点产品研发、关键技术攻关，现有在研建筑机器人50款，其中32款已投放工地测试，其安全性和工作效率相比人工作业大大提升。

另外，2019年，第一家面向市场的碧桂园机器人餐厅已经在广州开始接受大众检验了。而在今年二月份，疫情让武汉意外成为碧桂园餐饮机器人落地的第二站点。

在疫区，碧桂园捐赠的煲仔饭机器人引人关注，它让医护和隔离人员随时能吃上热乎乎的饭菜，还减少了接触感染的风险。机器人在实现自己商业价值同时也慢慢体现出了社会价值。据了解，疫情过后，碧桂园更会大力推广，希望将机器人餐厅开到全世界去。

未来的新型城镇化一定有别以往的城镇化，技术将会为其注入新的动力和想象。回过头来看，从地产主业到机器人、现代农业等，碧桂园的每一步战略部署都在随着社会发展、国家方针政策的调整而发生改变。并且，碧桂园从未怀疑过中国的城镇化大势，这也是它在时代潮头中能做到“大象起舞”的关键所在。