棚户区改造项目融资模式的改进措施

李洪双

1996年，联合国第二次人居大会明确提出了协助大城市发展和更积极地促进城市化进程的主题，这表明城市化被欠发达地区视为促进经济发展的关键途径和寻求发展趋势的必要条件。

在从农村到大都市的整个转型过程中，这一时期不可避免地会出现“棚户区改造”。随着中国城市化进程的加速，城市地区不断扩大，越来越多的棚户区被纳入城市范围。这种老城区人员结构复杂，自然环境设备配套设施不健全、脏乱，条件恶劣。

为了更好地恢复老城区在城市发展中的魅力，增强大城市本身的品牌形象，促进城市化进程，必须对老城区的老村庄进行整修。拆迁棚户区是每个地方政府遇到的一个基本问题，因此每一个棚改区项目着眼于便利性和园林景观，路面力求平整且不磨损。

棚户区的拆迁并不是简单拆迁的问题，它是一个极其复杂的系统工程，涉及规划、搬迁、施工、搬迁和安装以及后续开发和设计的阶段，存在许多不确定因素，并需要很长时间，涉及许多权益。

棚户区改造的翻新包括对被拆迁居民的补偿和基础设施的建设两部分，都需要大量的资金支持，但目前融资来源主要是财政支持和银行贷款，融资结构单一，在这方面，采用多种资金来源对于实施贫民窟改造项目至关重要。

然而，各国政府仍然是贫民窟改造项目资金的主要受益者，对金融风险管理的认识不足，政策、规章和市场风险控制机制不足，以及缺乏工作人员。这就增加了为贫民窟改造项目供资的风险，从而影响项目的顺利进行。

关于贫民窟改造的研究侧重于城市规划的社会和经济方面，如城市规划、空间和风险管理，然而继续改善贫民窟，迅速消除供资缺口，提高供资效率和改进项目供资风险管理，这些都是需要紧急处理的问题。

一、棚改项目融资现状分析

（一）房地产新政的利好因素

第一，分析住房修复项目目前的供资状况，分析新的住房制度的效益，增加安全住房和基本住房的实际供应，让供求关系更加合理化，从而改善房地产业自身环境。

第二，合理的住房消费方向，以阻止投机投资购买住房，目前由于国家采取房地产市场“住房不炒”以及出台“房产税”等相关措施从而让房地产市场更加健康。

第三，落实地方各级人民政府责任，加强风险防范和市场监管，加速建造保障性住房，目前新建住房市场以及二手房市场都相对冷淡，处于有价无市的状况，但城区改造、棚户区改造、合乡并镇等相关政策的出台，仍然可以有效催化房地产市场。

（二）房地产业的发展趋势

新的宏观调节周期将导致市场放慢，尤其是疫情结束后，国内房地产市场价格稳中有降，接下来一段时间的趋势，房地产价格不会出现太大波动，出现这种现象的原因有客观上的原因，目前房地产市场供求关系不平衡，当然也有主观上的原因，人们已经过了之前的冲动期，能够理性看待目前我国房地产市场发展前景。

土地和不动产价格上涨的趋势是不可逆转的，近年来高房价的状况出现，除了人民生活水平的提高，经济环境有所改善外，土地价格相对较高也是背后的一个原因，另外房产不动产价格的上涨又逆向刺激需求。

政府对房地产市场的宏观调控一直存在，房地产市场的兴衰是关系到民生的大问题，如何让我国房地产市场健康平稳发展是政府一以贯之的基调，因此，绿色、健康、稳定才是未来房地产市场的大趋势。

（三）国内金融市场现状

从国内金融市场状况看来，资金量充足，融资难度小，且金融市场在不断成熟，对有实力有名望的发展商贷款门槛较低。但是对于实力较弱、品牌优势不足的一些企业，相对来说贷款难度较大，贷款代价也较高，这样的情况造成资金流动面相对狭窄，但是随着信息获取成本的降低，棚户区改造的每个环节相互依存，相互制约，这就决定了相关各利益方需要严密的行业惯例，长期的贸易安排，实现利益分享、风险分享和双赢目标。若其中任一个环节出现错误都会降低资金回报率、资金周转率和使用率。

项目融资利用项目本身的资产价值和现金流量而不求助于或限制借贷，可以有效地将项目风险与投资者（再生借款人）的风险区分开来，纳入与项目强度有关的因素（基础设施建设）。

提高项目的债务可持续性，减少投资者自筹资金的投资。项目融资方式的有机整合也有助于发展P2P工业，在新的经济标准的框架内为人民带来更大的利益，并推动整个社会建设和发展进程。

二、项目的融资目标

在过期住房集中、基础设施不足、安全风险较高、需要紧急复原等地区优先修复贫民窟，组织市政设施，如供水、电力、天然气、通讯、污水和垃圾处理等，在新城市的贸易、教育、卫生、文化、体育、生态等方面，建设无障碍环境公共服务设施，比如将贫民窟改造为优质、功能化、设备齐全、环境友好的区级住区。

首先需要明确确定的资金来源，即项目销售收入，确保是优先和可靠的资金来源；在发展期的第一年，财政赤字最大。在目前的情况下，商业银行的发展贷款对所有外部资金来源而言都是安全的。在项目发展期间，商业银行可能需要提供临时周转贷款。

项目资金来源渠道有以下几个选择：一是项目自有资金，全部用于投资；二是商业银行开发贷款；三是出售所得再投资时，投资额暂时按销售所得的20%计算，同时考虑到销售所得用于投资，减去有关费用和税款；四是临时周转贷款，一年及一年以内按一年计，主要用于弥补临时资金缺口。在项目的初始阶段，将集中的资本主要用于支付土地价格和预先准备工作（施工场地的三通一平）。发展阶段的主要资金来源是商业银行的发展贷款和重新分配的销售收入。销售阶段的主要资金来源是销售收入的预先投资和再投资。

三、棚改项目投融资措施建议

（一）紧握银行贷款弃取点

项目在银行贷款额度大，要压缩战线，特别是用途基金和可持续的偿还计划和措施，所以建设单位银行贷款的弃取点应放在资金回报与贷款利息之差的比较上，当出现逆差时，宁可不开发也不要贷款，不开发不贷款任何一种情况的出现都会对建设单位本身造成损害，但两害相权取其轻，当不能避免时只能选择断臂求生。

（二）利用好资金的时间价值

项目应计算投入的每一阶段生产或收回的时间或效率，以便获得合理的投入。虽然未来销售的现值低于目前的销售价值，但在销售前阶段，项目大幅度降低了销售价格，以收回资金。要想利用好资金的时间价值，尽快回流资金，那么在项目的售价方面就应该做好准确预算，比如新建住房在市场火热时定价极高，当热度退去之后，又大幅降价，这样就损害了部分业主利益，因此才导致一些业主打砸售楼部等恶性事件。

（三）扩大融资渠道，降低融资风险

为保证资金供应链能够长期持续，那么就不能把所有鸡蛋都放在一个篮子里，如果项目的融资方式单一，只依赖于银行，就增大了资金风险，因此，建设单位在投融资方案决策中，可考虑以下方面予以解决。

为保证有足够的资金，首先必须要有一个主要资金来源，也就是说需要有一个强大的充资单位。一方面可以满足项目的长期资金需要，另一方面也可以为建设单位的自身发展打下基础。另外针对每个项目本身的特殊性，还可以邀请或吸引其他有实力、有信誉的投资者进行合作开发，携手政府来选择合适的合作伙伴，以此来降低建设单位所承担的自身经济风险，并扩大融资来源。

通过监管经营提高资金使用效率，提高自身业绩，通过高回报率吸引投资者，提高自筹资金的能力，并促进资金渠道的合理开发。

在棚户区改造项目的框架内，政府应该对建造的规模和结构有一个全面的了解，拥有确保建造住房的财政手段。对项目进行全面检查和监督，提高项目的业务效率。

资源浪费和效率低下等问题很容易发生。就私营部门而言，它在项目建造和执行方面更为有效，并拥有更好的管理和设计能力。私营部门的不利之处在于财政资源不足和整合资源的能力薄弱。

因此，在建造棚户区改造项目中引进PPP模型，可以充分利用市场和公共部门机制的相对优势，促进公共部门和市场机制之间的双赢合作，以期改善棚户区改造工作并提高项目管理的业务效率。对于政府而言也能够释放自身压力，充分调动市场资金以及资源。

（本文作者單位：贵州理工学院经济管理学院）