对粤港澳大湾区商品住宅定价的研究

摘 要：本研究首先通过对粤港澳大湾区意向购房者的问卷调查，确定湾区意向购房者在购房过程中会考虑的特征因素。然后通过问卷数据的反馈得出：居住舒适度、未来再出售的简便程度，高速和快速路的发达程度、地铁的发达程度、休闲舒适度、购物舒适度、工作舒适度、当前自身收入和预期自身收入等来自四个的指标对湾区商品住宅定价有重要的影响。

关键词：粤港澳;大湾区;商品住宅;住宅特征

粤港澳大湾区作为国内商品住宅的先行地，其发展模式和合理定价对国内其他地区的商品住宅定价有较为深远的影响。国内目前的大部分研究都是基于简单的特征价格模型。邵飞波、张鑫（2007）基于Hedonic模型对上海的住宅价格影响因素研究认为，地铁距离、容积率、教育环境等影响商品住宅价格[1];赵霞等（2017）以特征价格理论为基础，通过构建Hedonic模型来分析商品住宅价格的主要影响因素[2]。

一、 问卷调查的实施过程

本研究以粤港澳大湾区意向购房者为调查对象，通过房产中介销售的渠道对珠三角九市和香港、澳门的意向购房者进行问卷调查，通过电子问卷的方式，一共发放问卷4075份，回收有效问卷3890份，无效问卷133份，有效回收率92.20%。

问题的设计也将偏向宏觀的角度，但是与此同时，将根据消费者的偏好对问卷进行优化。 问卷分为五个部分，分为影响商品房价格的四个特征，包括调查对象的基本信息，商品房市场环境，交通资源，居住便利性和个人负担能力。

首先对受访者的基本信息进行收集，即包括性别、年龄和所在地区等问题。然后采用多项选择题的方式，对住宅的环境和市场的特征、对交通资源的特征、对生活舒适度的特征和个人偿付能力的特征进行调查，确定意向购房者对各项特征里的各项指标的敏感程度，从而得出合理的商品住宅定价指标。

二、 问卷调查的结果分析

首先，在住宅的环境和市场的特征中，选择居住舒适度和未来房屋再出售的简便程度分别占到总体的该项特征数据的96.73%和86.43%。居住舒适度可以作为考虑房产定价的核心指标，对价格的影响有较重的影响，而未来房屋再出售简便程度的指标反映了未来市场的供给和需求程度，对价格同样有决定性的影响力。而其他指标选择率均在40%以下，特别是调控惯用的政策、利率、首付比例等，说明这些政策对刚需市场的价格影响甚微，张婧（2015）指出过去出台的房产调控政策均未能使房价出现预期的调控效果[3]。

其次，在交通资源特征方面，只有高速、快速路的发达程度有明显高的选择频率，达到了86.64%，说明在人民在住宅周边通勤便捷速度方面有较高的要求。而在其中的地铁发达程度中，受到部分地区未开通地铁数据的影响偏低，但在已开通地铁的城市中，选择占比达到了97.83%，随着湾区内地铁建设的深入，该指标对房价的影响力会逐步凸显。兰星等（2017）指出轨道交通的建设会使沿线的商品住宅价格上涨[4]。而其他指标均处于不敏感的状态，特别是城外的交通工具，说明跨城购房的人仍占据少数。

另外，在生活便利程度的特征里，休闲舒适度、购物舒适度、工作舒适度此三个方面具有较高的选择频率，因为该三个方面满足了居民日常四点一线的生活轨迹，因此商品住宅在休闲、购物、工作地点的区位就变得异常重要，成为影响房价的核心指标。刘向宇（2017）认为空间集约化的社区能促进居民理想的居住场所的建成。[5]而教育资源选择占比不高的原因是30岁以下的购房者占比只有22.12%，对整个市场来说，该项指标的需求还是小众。医疗资源也同样如此，更受到50岁以上的中年购房者青睐。

最后，在个人偿付能力特征方面，当前自身收入情况和预期自身收入情况选择占比明显偏高，分别占到99.97%和99.60%，购买力毋庸置疑是影响商品住宅价格的重要因素，也是最本质的基本面上的支撑。任凯（2020）认为维持消费者购买力与需求的平衡，对房价有稳定的作用。[6]而额外负担的费用相比总房价来说较微，对意向购房者购房动机的影响不大。

三、 对湾区商品住宅定价的政策和建议

首先，湾区内的各地区应该加强吸引人才的流入，通过一些优惠政策，例如无条件落后、提供免费医疗保险等政策，使得湾区各地区需求和供给处于一个平稳的区间;其次湾区内部要加强对交通设施的建设，特别是高速、快速路口的开设和地铁线路的建设，使得住宅区周边的交通环境得到进一步的完善，从而稳固房价;另外加强对公园、购物中心和行政副中心的建设，减少中心城区压力的同时，平衡各区的发展程度，稳固非中心城区的住宅价格。

参考文献：

[1] 邵飞波， 张鑫. 基于Hedonic模型的上海住宅价格影响因素分析[J]. 经济论坛， 2007（23）：11-15.

[2] 赵霞， 徐静静， 蒙永亨. 房地产定价影响因素研究——以东莞市临深片区为例[J]. 中国房地产， 566（9）：42-47.

[3] 张婧. 近十年来我国房产调控政策研究[D]. 安徽大学， 2015.

[4] 兰星， 柯金， 单守昆， et al. 乌鲁木齐地铁1号线建设对周围房价的影响研究[J]. 住宅与房地产（33）：11-12.

[5] 刘向宇. 既有住区日常公共空间的建构研究[D]. 2017.

[6] 任凯.基于消费者购买力的房地产市场供需平衡分析[J].现代企业，2020（01）：84-85.

作者简介：

姚进宇（1997.11-），男，汉族，广东肇庆人，学生，团员，本科，主要从事房地产投资研究。