探析当前房地产市场形势与未来发展方向

周弘扬

【摘要】本文从现状与新变化两方面入手，分析了当前的房地产市场的发展形势，阐述了现阶段我国房地产市场呈现出“稳中有降”的趋势。在此基础上，对房地产市场的未来发展方向进行了展望。

【关键词】房地产市场;“房住不炒”;土地供应

房地产是支撑我国国民经济的重要产业，其市场发展形势受到人们的重点关注。现阶段，为了保证我国房地产市场的平稳、健康发展，在2019年颁布了稳地价、稳房价与稳预期的房地产政策。相比于“三稳”政策颁布前，我国房地产市场的发展趋势已然发生变化，且其未来发展方向也发生改变，值得重点探究。

1、当前的房地产市场的发展形势分析

1.1现状分析

1.1.1房地产开发投资呈现“稳中有降”的趋势

国家统计局发布的数据显示，在2019年，全国70个大中城市商品住宅销售价格涨幅呈现出“稳中有降”的趋势。其中，以2019年中旬（6月）的数据来看，我国4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅相比5月回落0.1个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续3个月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅相比5月回落0.1个百分点。

1.1.2房地产开发销售井然有序

从房地产开发角度来看，在2019年1-6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月回落0.3个百分点，整体表现出平稳态势。从房地产市场供给角度来看，在2019年1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积达到772292万平方米，同比增长8.8%，增速与1-5月持平;从房地产市场需求角度来看，在2019年1-6月全国商品房销售面积达到75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月扩大0.2个百分点。能够看出，在2019年，我国房地产市场中的供需关系向着更为缓和的方向发展，开发、投资、销售等方面均呈现出井然有序、平稳发展的态势。

1.2发展新变化

1.2.1住房需求逐步向着省会城市与中心城市聚集

现阶段，省会城市、中心城市的常数人口不断增加，促使相应区域的住房需求量上升。同时，一些行政区划扩大的、产业布局更新省会城市人口数量也有所上涨，包括西安、武汉、南京等，与此相对应的，当地房地产市场与多种资源也进一步聚集。

1.2.2住房需求逐步向着都市圈与城市群聚集

城市化进程的加速使得我国都市圈、城市群的效应更为明显。同时，城市落户限制的逐步取消，使得城市的住房需求进一步上涨。特别对于一些在省会城市周边、长三角、京津冀等城市群中的中型与小型城市来说，随着新产业的引入促使就业机会增加，最终推动当地常住人口数量上升，产生更多的住房需求。

1.2.3住房需求逐步向着改善型、发展型需求聚集

就当前的情况来看，更多的买房人员的购房目的是实现居住条件优化，因此，只要保证施工质量与房地产品牌的社会认同度，就能够确保购买力。同时，还存在部分买房人员属于发展型购房者，购房原因为职业调动、教育、人才引进、个人事业发展等等。

2、房地产市场的未来发展方向展望

2.1房地产开发投资增速保持下行

在未来的房地产市场发展中，受到去库存政策、城市化建设等的影响，房地产投资将延续2019年的态势，保持开发投资增速下行的态势。总体来说，房地产开发投资迅速回落现象的发生概率较低，预计在短时间内，我国房地产开发投资的增速将回落至5%左右。

2.2商品房销售价格的增速持续下滑

有关调查显示，在2019年1-11月，城市新建住宅价格累计上涨2.91%，较2018年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄;单月来看，2019年11月，百城住宅均价为15105元/平方米，环比涨幅连续13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%[1]。

从这样的发展趋势中能够看出，在2019年，我国的商品房销售价格的增长速度有所下降，在2020年，商品房销售价格涨幅将有一个继续收窄的态势，即持续下滑。特别是在“房住不炒”理念与“因城施策”策略进一步深入落实的条件下，商品房销售价格的增速在未来一段时间内仍会向着下降的方向发展。

2.3房企拿地回归一二线城市

在2019年的第三季度以来，土地市场的整体表现理性，流拍宗数占比低于2018年下半年的流拍水平。造成这一现象的主要原因为房地产企业的融资环境收紧。为了保证企业经济效益，且满足住房刚需，房地产企业更加倾向于在房价上涨压力大、存在住房供不应求的一线、二线城市购置商品房用地。在2020年，我国土地市场将持续分化，具体有：一线城市的土地市场保持稳定;二线城市的商品房用地供应量将有所上涨，特别是户籍制度改革的落实背景下，相应地方政府将适当调整土地供给计划，适当加大商品房用地的供给;三线、四线城市的商品房用地供给以及土地成交均将表现出下降趋势。

2.4商品房价格总体回落

从2019年全年的数据来看，我国商品房库存持续下降、商品房住宅待售面积也表现出持续减少的趋势。但是，受到“房住不炒”主基调的影响，商品房的销售价格方面下降趋势极为明显。国家统计局的研究数据表明，在2019年1-11月，在我国的70个大中城市中，有44个城市新建商品住宅价格环比上涨，33个城市二手房价格环比下跌，这是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌[2]。同时，在2019年11月，全国有40个城市的新建住宅价格下降，其数量为2016年以来的最高值。

上述发展情况表明，在2019年，我国的商品房价格有所下降，且表现出这一下降趋势的城市数量增多。这意味着，在2020年，我国商品房价格总体向着下降的方向发展，呈现出回落趋势。特别是2019年土地供应、库存积累等因素的影响，房地产企业在2020年面对的资金压力更大，必须要进行商品房销售价格的调整。

总结：

综上所述，现阶段，我国房地产开发投资呈现“稳中有降”的趋势，且开发、投资、销售等方面均呈现出井然有序、平穩发展的态势。在未来的发展中，受到“房住不炒”理念与“因城施策”策略的影响，我国房地产开发投资增速、商品房销售价格的增速、商品房价格将持续稳定在下行状态。同时，一线、二线城市商品房用供应量将有所上涨，而三线、四线城市则将表现出下降趋势。

参考文献：

[1]胡安东.当前房地产市场形势与未来发展方向[N].世界金属导报，2019-04-23（A12）.

[2]段冰，朱晓剑，刘宇奇，等.中国房地产展望[J].中国市场，2019（06）：65+69.