路线价法在商业房地产评估中的应用

金国辉　滕祥梅

【摘要】在商业房地产评估中，需要加强地价评估分析，以便使房地产市场交易得到科学管理。基于此，本文对路线价法原理展开了分析，然后从地产区段划分、标准地产确定、临街深度分析等多个角度对该方法在商业房地产评估中的应用方法进行了探讨，为关注这一话题的人们提供参考。

【关键词】路线价法;商业房地产;价格评估

在房地产市场快速发展的过程中，商业房地产的价格评估要求也逐渐提高，需要在市场或影响价格因素改变的情况下重新完成地价评估，以便使评估结果的准确性得到保证。应用路线价法开展评估，能够做到快速准确评估地价，因此能够满足商业房地产的评估需求。

1、路线价法原理分析

采用路线价法开展评估，需要对特定街道设定标准深度，然后根据分析结果对数宗土地平均价格进行计算。将得到的结果当成是路线价，利用深度指数表和价格修正率表进行修正，能够完成街道其他临街土地价值的估算。因此从本质上来讲，路线价法与市场法拥有相同的理论，需要根据各宗土地与道路距离的差异对地价进行评估。距离道路越远，说明宗地利用价值越小，反之则越高。但不同于市场法，路线价法需要对路线价进行比较，并对分析结果进行深度等差异修正，能够对街道两侧商业用地价格进行评估，在节省人力、物力的同时，能够保证结果准确、公正。采用该方法對多宗地进行评估，需要获得大量交易实例数据，并保证街道尽量规整，以便使评估精度得到提高。

2、路线价法在商业房地产评估中的应用分析

2.1地产区段划分

在商业房地产评估中，采用路线价法需要对房地产范围内的道路分布、商业繁华条件、服务设施、道路分布、交易价格等相关资料进行收集、整理，在土地定级基础上实现路线价区段划分。具体来讲，就是从路口交叉处开始，将路口间相连和地价相近区划分为相同地段。在繁华街道上，需要结合实际地价划分至少两个区段。根据区域市场实地调查情况，能够在示意图中对地产落点进行标注，然后根据城市道路确定地产所在道路，根据繁华程度等完成地产价格调查，对地产等级进行划分[1]。地产综合效益可以利用区段定级进行反映，结合土地分等对地产质量进行评价，完成各等级区段划分，为路线价评估奠定基础。从区段划分标准上来看，应保证同一区段拥有接近繁华程度，并且交通条件、人流量、区位等相似。

2.2标准地产确定

对商业房地产进行评估，需要在划分得到的区段内完成典型性地产的选取，就是选取的地产在区段各方面具有一定代表性，能够被当成是参照地产展开价格评估。在对相同区段内的地产进行评估时，都要利用标准地产价格进行修正评估。而标准地产应达到标准临街深度，同时拥有相对标准建筑结构、剩余年限、临街状况等，以便使测算的地产价格具有代表性，在地产交易市场上具有一定的说服力。实际在对一个区段的标准地产进行确定时，可以对各项特征指标平均值进行求取，然后将各项指标均接近平均值的地产当成是标准地产，如在区段平均容积率为2.5时，应确保标准地产容积率达到2.5。在区段地价计算时，可以将单价相同最多的当成是区段价格，也可以将所有地产单价加在一起，对地段地价的算数平均值进行求取。

2.3临街深度分析

在商业房地产评估中，地产价格将受到临街状况影响，所以需要加强临街深度分析。针对相同区段，可以多数临街深度看成是标准深度，也可以对区段内临街深度平均值进行求取。实际由于不同地产与街道的距离不同，价格存在一定差异，还要利用价格修正率表进行修正。按照路线价法，需要采用临街价格递减率完成修正率表制作。具体来讲，就是将临街土地划分为n个宽1m平行街道地块，然后按照地块与街道距离完成价值排列。在n趋近于无限大的情况下，An-1和An地块可以看成是拥有相同价值。按照“四三二一”法则，在对100英尺临街地产进行划分时，可以均等划分为四等份，地产价值分别占总价值的40%、30%、20%、10%，超出100英尺则执行“九八七六”法则。从修正率上来看，单独修正率分别为40%、30%、20%、10%，累计修正率40%、70%、90%、100%，平均修正率40%、35%、30%、20%。

2.4路线价格评估

在路线价评估过程中，需要根据标准地产、临街深度和价格修正率表进行价格求取。实际在路线价计算时，需要多宗标准临街宗地价格平均值当成是基准价格。商业房地产拥有较快的市场流通速度，交易较为频繁，对大量相似的交易案例进行收集，保证案例之间可比性较高，可以通过市场价格比较完成路线价评估。如果商业房地产交易案例难以收集，还要采用收益法展开评估[2]。结合地产经营方式，需要采用不同的价格测算方法。针对以出租为主的商业房地产，需要根据每月租金收益对地产价格进行评估。如果商业房地产以运营为主，需要根据运营收益完成地产价格评估。在评估时，需要对市场上类似案例数据进行收集，然后通过市场价格比较对待评估地产收益进行确认。完成营业税、房地产税等各种运营费用测算后，可以得到年净收益，然后根据收益年限和报酬率完成路线价测算。根据得到的路线价对其他商业房地产进行评估，还要完成标准路线价修正，采用“路线价×深度修正系数×其他修正系数+其他修正额”公式对地产价格展开评估。所谓的其他修正系数，包含宽度修正、朝向修正、临街状况修正等等，其他修正额包含土地年限修正额、容积率修正额等等。

2.5案例评估分析

对位于城市繁华地段的某小区进行拆迁，拟完成商业综合区建设。在对商业房地产价格展开评估时，已知建筑面积达51137㎡，地块与繁华街面保持223m距离，东西保持214m纵深。地上建筑5167㎡，密度为29%，容积率为2.2。在修正系数Ai的情况下，可以得到地产价格=路线地价×A1×A2...An-1×An。在对路线价进行评估时，考虑到需要评估的商业房地产数量不超过5个，同时需要修正的单向评估因素和综合评估因素占比分别在20%和30%以内，因此可以采用市场比价法进行评估，通过搜索同一区段内相似案例对标准地产价格进行确认。按照上述方法对路线价展开评估，可以得到商住路线价能够达到4520元/㎡，在建筑密度修正系数为0.5，宽深比修正系数为0.9，包含容积率在内的其他参数开发程度保持一致的情况下，能够得到地产价格为4520×0.5×0.9=2034元/㎡。

结论：

综上所述，在应用路线价法对商业房地产展开评估过程中，还要通过广泛搜集资料实现地产区段的合理划分，从而使标准地产得到有效确认。结合影响地价因素对临街深度展开深入分析，实现路线价格的准确评估，能够为商业房地产价格评估提供有效支撑。

参考文献：

[1]邱斐，胡小杰，李君成.探究住房租赁市场环境下房地产估价的作用[J].商讯，2020（04）：159-160.

[2]丁继军.投资性房地产评估方法及问题探讨[J].纳税，2020，14（03）：198.