试论利用房地产买卖合同虚假备案进行逃债的防范

关键词 房地产合同 虚假备案 逃债 防范

作者简介：毕鸣，江苏路泰律师事务所。

中图分类号：D923.6                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.272

在司法实践当中，有很多通过转移财产从而逃债的案件。但是在这些案件当中，唯独只有利用房地产买卖合同虚假备案以进行讨债的案件的相关司法救济和防范措施有所缺陷。这一问题无疑激起了身为一名法律界人士的笔者进行深入思考和探究的欲望。故在本文中笔者尝试给出自己的观点，希望能够引起学术界和法律界的注意。

一、什么是“虚假备案”

购房者在和个别的开发商签订了《房地产买卖合同》且到相关政府机构进行备案之后。此时购房者已经获得了一个所谓的“准物权”——这个准物权是“工程款优先受偿权”所无法对抗的。从当前法律解释中来看，“工程款优先受偿权”所要保障的利益是一种经营方面的利益，但是这种经营利益是无法先于购房者的生存利益的。因此，目前法律界的一致认识是：尽管购房者未能取得完整的物权，但是他已经受到了等同于所有权的保护[1]。

在了解了这一背景之后，我们再回过头来看看“虚假备案”逃债是如何在现实当中发生的。尽管购房者已经签下了《房地产买卖合同》，且由于购房者此时已经获得了来自等同于物权的法律保障，法院也无法对已经通过了预售备案登记的房产进行查封措施——因为这一措施是不合乎法律规定和规范的。此时，面对在事实上已经变为购房者所有的房产，部分开发商为攫取利益，便采取了一个位于法律空白地带的所谓“捷径”——用虚假备案进行逃债操作[2]。……