农信社二手房按揭贷款存在的风险及防范措施

摘要：近年来，房地产价格持续升高，人们为了满足自身住房需求，将目光转移到二手房市场。二手房市场起步晚、经验不足导致二手房市场存在很多不足之处。本文通过对二手房按揭贷款形成的风险原因进行深刻的分析，并结合本地区二手房按揭贷款的具体情况，提出了风险识别措施，以期为目前各地逐步开展二手房按揭贷款业务提供一些识别和防范措施。

关键词：二手房;按揭贷款;风险识别;风险防范

前言

随着我国住房改革制度的不断深入，二手房交易日渐兴旺，与新房一样，二手房交易同样需要金融机构的贷款支持，各金融机构为了提高自身的收益，积极开展了这项业务，为购房者提供了多样的贷款服务，然而，由于个别金融机构二手房贷款相关制度和监管制度尚不完善，使得二手房贷款业务在运行中存在很多不足之处。因此，研究二手房按揭贷款业务问题已迫在眉睫。

1.农信社二手房按揭贷款业务存在的主要风险

1.1农信社内部自身主体风险

在互联网时代下，农信社对按揭贷款还款日查询监测不及时，不能运用科技手段第一时间通知借款人偿还所拖欠的贷款，对借款人的实际情况未作彻底的了解。农信社内部风险防控机制尚不健全，并没有真正发挥积极作用，使得农信社在贷后管理方面检查流行于形式，甚至将部分调前调查和贷后催收等业务交由合作的第三方房产中介机构完成，不但违背了农信社风险管控具体要求，而且极容易导致农信社二手房贷款出现隐含不良的恶性循环。

1.2借款人贷款主体违约风险

在实际操作二手房按揭贷款实务中，借款人以所购二手房为抵押，向农信社贷款用于住房消费，如果不按期还贷，就形成了贷款风险。主观风险是借款人用途不真实，借款人假借按揭贷款之名，转移贷款用途的真实性，恶意诈骗、假借款甚至伪造身份证明和收入证明搞假按揭;客观风险是借款人因失业伤残死亡，失去经济收入，家庭变故或工作变动等导致不能按期还贷，造成了收入不稳定或丧失基本收入而导致还款违约。

1.3引入第三方房产中介公司的风险

农信社为了拓展贷款业务，与第三方房产中介公司合作开展贷款业务时，由于农信社对该类机构的市场准入和资质没有制定针对性政策，没有考虑合作的第三方机构资质是否符合担保标准和条件，导致二手房贷款市场发展较为混乱。个别第三方房产中介公司人员为借款人的房产进行高评高估，从而在农信社取得最高的贷款金额，同时也增大了农信社二手房按揭货款的风险，不利于农信社贷款业务的健康发展。

2.农信社二手房按揭贷款风险防范的主要措施

2.1农信社做好贷前调查加强贷后管理

农信社要选择那些信用好、风险低、潜力大的优质客户，要全面调查借款人的还款能力和还款意愿，可以通过征信信息基础数据库获取借款人的相关信息。二手房按揭贷款的特点是借款期限长，额度大，借款人和抵押物可能发生变化，在长期动态的管理过程中，未知因素很多，因此，除放款以前应将能够预见的保障安全功能设置于前，还应加强贷后动态管理，时刻了解借款人的收人來源及家庭情况，确实做好贷后检查日常跟踪制度。

2.2农信社要完善内部制度，实现业务办理规范化

农信社要根据自身发展需求，细化贷款业务流程，制定一套行之有效的信贷管理操作规程，做到各岗位职责清晰，能够有效遏制信贷违规行为的产生。农信社应积极简化贷款程序加强对内部风险的管控，开展对贷前调查及还款的日常跟踪工作，构建逾期贷款预警及催收机制等，避免由于二手房按揭贷款过热引发的贷款风险。另外，农信社正处于转型发展改制的关键时期，可以适当增加对信用资质较好客户放款比例，积极学习和借鉴其他银行在二手房贷款方面的经验，制定适合农信社二手房发展的贷款体系，为推动二手房贷款业务可持续发展提供支持。

2.3农信社择优挑选第三方房产中介公司

农信社应当选择一批水平较高、资质等级高、社会信誉好的房产中介机构进行合作，建立长期稳定的合作关系。农信社要合理的引入第三方担保机构，加强与第三方担保的业务合作，充分利用第三方担保来分担化解贷款风险，合理转移二手房按揭贷款的意外风险，借助房屋中介机构的专业技术来有效地规避农信社二手房按揭贷款风险。

3.结束语

随着城市化进程的不断推进，进城买房的人越来越多，按揭贷款也会随之不断增加，为了更好的把控风险，农信社必须要准确识别来二手房按揭贷款常见的风险，并熟练运用相应的防范措施。同时农信社也应该尽快建立、健全住房按揭贷款业务的风险防范以及管理体系，从而有效的防范风险的发生，确保农信社的二手房按揭贷款业务安全、有效的进行。

参考文献：

[1]徐永和.银行房产抵押贷款风险分析[J].中国农村金融. 2018总第436期

[2]吴国华，蒋迎盼，徐小春.做好县域按揭贷款业务四策——以浙江省龙游县农信联社为例[J]中国农村金融.2014-04-10

[3]杨国勇.个人住房按揭贷款管理中存在的问题——以农信社为例[J]河北金融.2012-06-15

[4]姜少华，杨威，李晓楠.浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范[J].长春金融高等专科学校学报.2012（01）

[5]葛绍青，纪国强.南京地区个人住房贷款发展与风险控制情况调查[J].现代金融.2009（10）

作者简介：王洪伟（1984.9-）男，学士，黑龙江省青冈县人，中级经济师，黑龙江金融作家协会会员，海伦市作家协会会员，依安县诗歌协会会员。