办公楼和商业物业的差异分析

关涛 苏宇欣

摘要：办公楼和商业物业同属于收益性物业，并且是非住宅物业（ Non-residential）的两个重要子类。由于在财务核算中的地位和评估的方法均相同，导致两者的差异性无论在理论上还是在实践中均被系统性地忽视了。研究表明：办公楼和商业物业无论在企业的内部财务核算中，还是在租赁决策的微观层面和在投资决策的宏观层面，都存在着显著的差异。而对这些差异的重视，影响着学术研究、财务统计、企业的经营决策和投资者的投资决策。

关键词：办公楼;商业物业;租赁决策;投资决策

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（ 2020） 04-0023-28

收稿日期：2020-02-29

1研究背景

办公楼和商业物业两类物业都被归类为收益性物业（Profitable Property），或者被归类为非住宅物业（ Non-residential Property）。这类物业的显著特征是他们的“盈利性”，即持有其主要目的是“盈利”。在对其进行价格评估时候，采用的方法也是一样的，就是采用“收益法”进行评估。因此，学术界往往认为：对于投资者来说，办公楼和商业物业在本质上没有显著差异，它们都不过是一种投资标的，或者说是投资工具。在进行投资的可行性研究的时候，均需要测算未来的现金流的均值和方差，即收益的均值和风险。

同时，从中国当年的法律制度来看，办公楼和商业物业的土地性质、土地使用年限、以及其他各个方面的规定也是相同的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日施行）第12条规定，各种土地类别的使用年限如下：（1）居住用地70年;（2）工业用地50年;（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;（4）商业、旅游、娱乐用地40年;（5）综合或者其他用地50年。……