项目开发与特色小镇持续运营的创新模型和作用

王琪

摘    要：地产链开发和供给侧特色小镇创新营造体系的构建是保证项目从选址、立项、开发建设到运营的持续保证。体系构建包括：融资与合作创新、规划创新、文化创新、管理创新、设计与建造创新、功能与服务创新、持续运营创新为根本的体系链模型，优化资本结构、产业运营和规避市场风险，以企业自身劣势转化为优势的过程，利用模型和制度的联动得到创新免疫的提升。

关键词：地产链运营;房地产开发;特色小镇;持续运营;创新体系;管理模型

根据国家发改委统计数据，通过对全国31个省市特色小镇产业规划的汇总分析，可以发现，至2020年特色小镇总规划建2696个，远远超过三部委规划的1000个，其中近87.3%的项目缺乏持续创新或面临经营困难。（摘自2018年深圳华侨城文化集团总经理胡梅林采访录）

创新的目的：坚持立项一个成功一个，地产营造、特色定位、商业助力、产业相互依存、城市文化建镇、名片立项、产融结合的战略思想。以弘扬地方文化和凸显城市文化为目的，以項目做精做强主导的特色产业，持续的创新模型和创新制度。只有不断结合区域特色和经济、文化环境的情况下，“地产链”联动“融合链”扩展开发项目和小镇才能稳步推进并长期持续运营。

例如：一个成熟的小区和地产链项目，不仅有地产、文化、民俗、商业、产业、持续的新颖度和竞争实力，还要有细微化的管家式服务和亲情化的扶持制度，形成社区文化、家庭文化的改造，在服务职能和服务功能上，有求必成的亲情化服务标准，以优胜劣汰、以新代旧的“商业链”的体验式运营模型和服务制度。

2  合作模式的创新

当然、政府也应认清土地招拍挂单一出让模式的弊端，推高房价造成实体经济严重萎缩，对国情（金融风险、经济增长率）、民情（购买力降低、层次型房价推广、民众投资的侥幸心理和不劳而获的全民炒房意识）企情（企业主业放缓、不重视科研投入、企业集中炒房、实体贷款大部分变相流入炒房资金等）和实体经济、科技创新、结构调整都不会有长效红利，弊远大于利。正如万科创始人王石先生接受采访时所说：现行土地出让制度，助推了房价升高，房价过高会害死人的，并赞同了房价调控政策的发力。

结合时下土地新政策的颁布：“集体土地可以直接入市”，土地新政为房企在“地产链”（地产相关产业）的开发运营将迎来新一轮“减负”。

合作开发即将迎来了新的模式：企业和集体（市民、村民）合作开发新理念，即：企业出资+社区、集体（居民、村民）的合作开发模式，集体或者居民可以以土地直接参股，（土地价格以当地土地评估部门的评估价）入股，共同成立开发公司，入股后的居民再通过门前就业的制度经培训学习后参加工作，实现农转工模式，这样居民有了工作，收入有了保障，社保由公司统一缴纳，少数年龄大的居民不能参加工作的，也会有社保和效益分红解除后顾之忧。提高了大众的收入，无形之中也助推了项目的租售和运营能力。

3  体系建立与创新

商业项目坚持以新颖、适用、特色、持续、解忧的创新运营思想，以项目和人为本。围绕人的城镇化，统筹生产、生活、生态空间布局，提升服务功能、创造环境质量、拓展文化内涵和发展品质，打造宜居宜业、宜休宜养、不断提升以人传人的口碑宣传和效果，提高“来者满意度调查表”的跟踪调研和信息反馈，以获得感和幸福感为主线，防止“水火工程”（开业时火爆，运营中逐渐衰退）和“死盘工程”（关门、倒闭）。此现象较多出现在远郊商业地产和小镇项目，如各种小镇项目。

在当今以租售比为考核节点的项目，已经不能适应市场的发展需要，未来5年内将会快速退出市场舞台，这是市场发展趋势，而不是个人意志的行为，优胜劣汰的机制将会主导市场的发展。

4  持续运营模型的体系与策略

2018年3月，国家发改委印发《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中表示：已公布新建的403个全国特色小镇、96个全国运动休闲小镇，开展严格测评及优胜劣汰制度。创新能减少项目操盘的风险，招商和运营采用持续创新新模型，以特色小镇为例，主要战略战术、创新特点和模式如下。

（1）招商时直接界定细小分部的商业定位，本市本区域不能有雷同。在商铺排列平面图上直接进行标注，也称为“定向招商”。每一拟定商户单例区分三个入驻标准，并分为许可、待定、审查期。

（2）采用黄金分割法进行阶段性分批淘汰，对达不到月度经营业绩指标的进行更换。业绩萎缩到下游即实行业绩淘汰制。

（3）及时淘汰一些商业经营项目，快速调整新商户补充到位，以保证园区的新颖性和人员流动、物流、信息流、资金流，媒介流等，并制定商家储备制度。

（4）建立新商户培训制度，对于缺乏商业运营经验的商户进行专业、文化、宣传、产品、解说、售后服务等内容的定期免费培训。让商户确立信心和良好服务态度。

（5）设立商户奖罚制度、评比制度，按月度召开整合经营业绩指导会。扶上马送一程不再是香饽饽，要为商家和业主长期提供及时的链终端服务。

（6）商户比例确立60%、30%和10%的商户比例，60%的为品牌、宣传、标准、专业程度高的形象店面，30%的商户为普通小型店面，10%的商户为联动、带动、经典型商户。

（7）所有入围的或入驻的商户采取综合评比方法确定，有素质、有能力、得分高的才可以进驻经营，不能一味的为利润而招商，应该以长效运营而招商。

（8）制定人性化的协同发展管理制度，所有商户均以共同体来体验大家庭运营模式，严禁互相排斥和诋毁，突出点与线的协同关系。

（9）管理部门定期进行经营回访，及时了解当月业绩和商户的经营难处，并协助商户制定免费的培训计划和业绩提升策略。

（10）以城市和区域民俗文化、园区经济、旅游时节为主题，围绕小镇特设按年度和季节每年举办不少于四次的大型文化旅游活动，例如：一个文体产业小镇，可以定期举办书法、绘画、野外写生、杏花节、黄瓜节（举一反三）类似的端午节、情人节、交友会等等。文化带动人流、人流带动经济、经济助推特色的良性“链文化”和“链经济”新格局。

5  持续创新变量的参考数据计算

计算公式：ERI=TUI+CIS/TPI×100%

注：项目创新投资收益率Expected rate of return on innovation（简称ERI）

前期总投入Total upfront investment（TUI）

创新策略系数Coefficient of innovation strategy（简称CIS）

项目总收入Total project income（简称TPI）

创新策略系数=创新分项×创新特色次数，（每项、每次创新次数为1），除以创新投资额。得数越小，市场风险越低。

在界定特色创新次數时，以本市区域或者本省区域内无雷同来界定，评判标准以列表法统计得出，确保创新的新奇和关注度较高。

以上公式可以看出，用创新方案的次数相加，次数或者策略越多，收益率就会越高，持续运营的风险就会降低。

6  营销的创新

任何项目一旦走到销售环节，要坚持市场主导。从服务的软实力上推动多元化主体同心同向、共建共享，发挥策划功能、制定营销和招商政策、搭建发展平台等作用，防范市场变化和政策预警带来风险，租售完成不是终点，只是开始。

例如：国内一家排位前十房企在济南市旅游路南侧有一个90万平方米的住宅开发项目，当时销售价格要比周边开发的项目高出1200～1500元/平方米，市场又面临行政严格调控，我申请经主管部门签批，把侧面的山体进行自费改造，修建上下山的石阶道路，建造山顶休闲亭，把小区再开一个小门，直通山顶，由于山高不足100m，新增投资150万，间接把山体公园改造成了类似于小区专属休闲场所，这样政府减少了计划投资，项目也有了后花园，一期1300多套房子一周便销售完毕。这就是典型的环境借势案例。

7  运营期的创新

管理创新最容易提升品牌价值的服务策略，只要本着为业主着想，实施贴心式精细化服务，就能带来更大的信任和支持，服务的根本就是超值深入的服务，对品牌的提升和业绩、业务的提升起到了管家式高层次的标准。服务越精细化，运营提升见效越有保障。

例如：小区业主日常外出需要办理的事项，在区内都可以在网点办理，从普通家庭的孩子教育，到特殊家庭老人的健康医疗，都应建立数据台账，把静态需求变为动态需要，都可以委托物管进行及时、高效的代办和协助，真正让业主找到大家庭的切身感受。

8  项目定位运营的创新和改造案例

大部分项目因地方资源和城市特色凸显，只是简单的模仿和租售为终计划的商业项目，一定得不到持续的发展。坚持理念上的持续提升包括：（2）不能只是以小镇名义为了拿地建房。（1）周边区域产业带动、与产业进行互动。（3）要配备具有复合能力的人才负责项目运营。例如：在民俗风情旅游模式上以农村风土人情、民俗文化为休闲旅游吸引力为着力点，目标客户群区分两个层次：（1）以省内、市内为主，占比80%。（2）以国内和海外为辅，占比20%。（）主辅结合，形成条件因素互动链支撑。（3）产业带动，没有产业支持小镇的项目难免出现由于资源吸引力匮乏而变冷、停业的风险。（4）每月分析运营现状，找出原因并研究改正。

例如：以文化、民俗、科技、教育、产业为代表的项目：湖南浔龙河生态艺术小镇、广西阳朔特色民居农家乐、山西王家大院和乔家大院、福建闽南土楼、江苏华西村、北京昌平区小汤山现代农业科技园、山东寿光生态农业博览园等，具有典型地方特色和资源优势的项目，均采取了，以城市带动项目、以项目拓展城市名片的天然优势，没有持续的创新，即使在当时具备典范的优势，也会随着时间的推移而逐步变冷，甚至是关闭。如武汉电影乐园、成都龙潭水乡、浙江余姚的模客小镇、西安白鹿原民俗文化村、常德德国小镇、常州杨桥古镇、咸阳东黄小镇、宜昌龙泉铺古镇等等。

企业管理的最高境界就是预知问题，解决问题。

终上所述，坚持因市场变而变，市场不变主动求变为主导理念。只有经营模式的持续创新，才能让项目运营继续保持魅力，利用创新模型和持续运营的创新管理，才能继续引领和创造价值，继续产生多变联动的良性循环发展轨道。总之，地产链开发企业还是制造企业，当创新的意识根植于企业管理的日常活动中，就会产生无为而治、遇阻即开的长足发展时期。

参考文献：

[1] 厉以宁.2015—2017 《厉以宁文选》

[2] 吴必虎、俞曦、严琳.2009《城市旅游规划研究与实施评估》.