产业融合视角下养老地产经济价值提升分析

林枫洁

关键词：养老地产经济  服务增值  价值提升  产业融合

一、研究背景和意义

（一）研究背景

目前，我国老年人口超过2亿人，随着社会老年人口数量的不断加剧，老龄化逐渐严重，老年人的养老、居住、医疗、照护等方面的问题逐渐凸显，对我国养老模式的发展带来了新的挑战，也对中国经济发展和转型升级带来了新任务，但同时，也带来了新的机遇。

居家养老、社区养老、机构养老是目前我国三种基本的养老模式。受到我国传统文化的影响，我国的养老模式多偏向于居家养老，社区养老目前被大多老年人逐步接受，而机构养老模式还未受到广大老年人的青睐，发展相对缓慢。随着老龄化的不断加剧，养老的需求也在大幅增加，养老事业的发展也成为了重中之重。

（二）国家政策大力支持养老产业的发展

近几年，国家关于养老方面的扶持政策频发，逐步形成养老产业政策体系的基本框架，已不再局限于社会性的补贴政策上，而是通过土地保障、金融扶助、税收减免、人员补贴等多种方式来扶持养老产业，将培育养老市场放在了重要发展的地位上。

二、国内外相关研究综述

（一）国外养老地产综述

早在1969年，英国颁布了《老年住宅建设分类标准》，早期根据老年人的消费水平和生活能力为老年人提供了丰富的住所、护理院、老年公寓、老年医院等，对老年人的生活提供了有成效的保障。

美国在20世纪60年代就进入老龄化社会，现如今养老地产市场在全世界范围内已较为成熟，覆盖了各年龄阶段、收入层级以及其他各种需求的老年人，产品从早期的老人院、老年公寓，逐渐向护理型老年公寓、度假式老年社区、酒店式公寓、高端地产、CCRC（持续照护养老社区）转变。

日本老年住宅经历了五个阶段，从20世纪80年代后半期的公共租赁性住宅，到90年代，这类公共租赁房屋内增加了很多适合老年人的设施，再到90年代后半期，在普通住宅设计中设置了无障碍设施， 2000年之后，进入第四阶段，民营公司开始进入养老地产，针对不同老年人的需求提供不同等级的照护服务，老年公寓从一开始建设就把满足“全面看护”作为建设条件，第五个阶段出现在2005之后，政府与私营企业开始合作，日本老年住宅产业逐渐进入了市场的开放期。

（二）国内养老地产综述

养老地产是通过传统的地产业与其他产业在功能和产品形态上的组合，也是所谓的“泛地产”。通过与其他产业的资源融合，为养老地产创造出更大的价值，这种方式不仅将老年人的生活密切结合，也将其他相关的产业进行资源整合，打造出更加完善的老年生活圈。2000年以来，我国养老地产在经历最初几年的沉寂期，自2013年起，开始加速布局，从传统的养老院到养老公寓再到老年社区、高端养老，近几年，养老地产发展加剧，许多房地产企业、保险企业、央企、国企纷纷涌进该市场。面对巨大的老年人需求，老年产业的发展空间也展现的淋漓尽致。

三、我国养老地产的发展现状

（一）我国养老地产的现状

目前，市场上大多数“养老地产”项目，都是以养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，提供照护服务为核心的地产形式，作为地产开发的附加增值项目。目前大部分进入“养老地产”的企业已经逐渐意识到，提供“养老附加服务”在当中的重要角色，开始围绕“养老运营服务”为核心概念进行房地产开发。

（二）我国养老地产的融资模式

养老地产是资金聚集型产业，不同的养老地产开发面临的融资环境不尽相同，在发展的过程中，选择适合发展的融资模式，是老年产业发展的关键。目前养老地产的融资模式已不再仅限于传统的房地产融资，还可以通过引入保险资金，目前大多保险企业进入养老地产都是通过该种模式，这样可以锁定一批老年客户群体，围绕他们的需求，提供相应的服务，其次，保险资金也具有成本低、存续周期长的特点;另外，也可以通过引入基金等新型的金融工具，提高资金使用效率，激活养老资产，这种方式未来也将在养老市场上发挥着重要作用;还可以通过BOT融资模式，由于养老地产的开发一般都具有资金规模大，回收周期长的特点，可以利用BOT模式来扩宽资金渠道。

（三）养老地产产业融合的特征

随着我国老龄化的不断加剧，老年人的消费市场的空间不断加大，我国养老地产的发展，逐渐出现养老地产和产业融合的市场发展现象。围绕着“养老”为主题的休闲旅游产业、保险产业、教育产业、老年用品产业、中介服务产业（房屋置换、老年婚介所）等，其发展涉及的方面众多，针对老年人的方方面面的生活进行细化，为老年人的生活提供更细化的生活服务，保障了老年人的生活质量。

四、养老地产产业融合的经济价值提升路线

随着经济社会的发展，高消费的老年群体逐渐增多，老年人开始注重提高自己的生活质量和健康水平，这种集“休闲、娱乐、养生”为一体的复合型养老地产逐渐出现在人们的视野中，也为养老地产项目的开发商提供了新的灵感，通过将传统的地产项目建设与医疗相关产业、休闲娱乐产业等其他相关的产业相结合，使养老产品更加多元化，也通过养老相关产业的联盟，形成品牌效应，有利于品牌的输出。

（一）养老地产与医疗产业融合的经济价值提升

有效地与医疗产业进行融合可以实现社会资源的优化配置，其发展的基本内容是通过医疗资源和养老资源进行有效的结合，为老年人的生活提供更加细致的照料和医养护理服务，可以帮助空巢、高龄、患病、失能、半失能的老年人更加快速的享受一站式的服务模式，为老年人的生活提供更加健全的医疗保障。

（二） 养老地产与休闲娱乐产业融合的经济价值提升

随着人们生活水平和消费水平的提高，许多老年人对生活品质及精神世界提出了更高的要求，提供适合老年人身心健康的各类学习、娱乐活动，丰富他们的老年生活也变成了地产项目的核心增值服务项，“老有所学”“老有所乐”使他们不再感到孤单及虚度光阴，让他們重新找回社会归属感，实现自我价值，为老年人的生活提供更优质的生活质量。

五、结束语

我国2020年即将步入深度老龄化的拐点，养老地产虽然发展增速较快，但也存在这一些问题，但即便如此，养老地产的开发创新依然是潮势所驱。由于我国老年人医疗资源相对匮乏、老年人设施建设相对陈旧、对老年人的供给不足等问题，养老市场也出现了巨大的发展空间。本文主要是通过养老地产发展的背景研究、我国养老地产的现状以及探索与其他各产业的融合，研究养老地产项目价值提升的关键，进而对养老地产的创新发展提出新的思路。

参考文献

[1]尹福在，王霜.推动健康养老产业发展的实践探索与对策建议[J].财政科学，2017，0（3）：135.

[2]付泓涵.养老地产开发模式选择研究[D].重庆：重庆大学，2018.