宗地分割对不动产登记的影响

某开发公司有一宗地，土地用途是城镇住宅，开发商除建设住宅楼外，对临街部分违规改变用途建了一幢酒店（12层），房产局给酒店分层发了12个房产证，用途商业。不动产统一登记后，开发企业持规划条件将酒店占地面积用途由住宅用地变更为商业用地，签订了出让合同，补缴了出让金。现在开发公司申请变更登记。请问按照房地一体登记原则如何登记？问题：（1）办理用途变更登记，能否将原宗地分割登记为两宗地？但分割后住宅业主持有证书上土地面积为全体业主共有包括该宗全部面积。业主不同意怎么辦？（2）如果不分割，根据合同给开发商增加商业用地，能不能重新发一个纯土地的不动产权证书？（3）如果不能分割，出让合同已单独签给开发公司;出让合同算不算同意分割的文件？

建议采用共用土地。

现在酒店的界限很好区分，新的出让合同有图。以前是共用宗地面积，没有分摊，是全体业主共用。

让土地利用办理分割宗地审批一下，分为两宗地就可以登记了。

明确分割开，业主共用宗地面积减少。

酒店部分和住宅小区的都登记完成了？

首次登记早巳完成，现在是增加宗地用途，变更登记。

三种方法，分割、分摊和共用都可以。

规划调整时就应该征求全体业主意见。

业主手上新的不动产权证书是**平方米/该宗地面积（全体业主共同共有）。

分割登记是再发两个纯土地的不动产权证书还是？酒店以前是分层登记了12个房产证。三幢楼房的宗地面积如何登记？再发一个纯土地的不动产权证书？我们土地没有分摊。

应该酒店合为一个证。分12个证，都是当时为了分别抵押贷款。

酒店合为一个证，原土地证上剩余面积如何登记？

我们这里也有这种情况，都劝业主合证了。住宅业主共用。

分割出来的剩余面积怎么登记呢？如何发证？

做变更登记，然后发证。

是说变更后住宅小区这边宗地面积再登记发一个纯土地的不动产权证，权利人是谁？

以共用土地方式，发剩余面积“房地一体”不动产证。

现在该小区早已办到各位业主名下。我们这的住宅小区几乎都没有分摊土地面积。

住宅那边发了整宗地共用，现在改变用途块又是独立宗地出让给酒店，自相矛盾了。

我认为是否分割宗地应该看补签的出让合同，多用途宗地也正常，不能直接就认定是宗地分割了。

出让合同完全不是补签合同，是重新签订的新合同。

那就看合同内容，无论是补还是新，如果没有明确写明原宗地分开那就不能认定。

出让土地是要明确出让界线的，哪块是酒店的，哪块是住宅的？否则怎么计算相关权益的出让金。其实这里最大的法律上的盲区是住宅销售后，小区业主的建设用地权益共用是虚化的。

点评

根据《城乡规划法》第43条、《土地管理法》第56条的规定，开发商变更土地用途修建酒店应当通过相关审批，从提问看出开发商已经履行了相关审批手续，并签署了一个新的出让合同，但正是签订的新合同导致登记发生疑惑，一般来说此种情况应当是签订原出让合同的补充合同，变更原宗地中酒店所占部分的土地用途为酒店，并补缴费用即可，，而签订新的合同，是否应该视为原宗地已经分宗呢？因此实务中建议应当请示自然资源主管部门，是按分宗处理还是变更用途继续使用共用宗来处理。至于审批过程中是否有考虑到小区内其他业主利益问题，不属于登记中心需要考量的范围。

李炜武夷山市房地产管理处