基于综合指数法的中小城市住区综合经济技术指标研究：兼议与特大城市比较

翟慧敏，夏圆向，吕思悦，刘瞳晖，程启先，李书覃

(信阳师范学院 地理科学学院/精准扶贫与乡村振兴软科学研究基地，河南 信阳 464000)

住区是城市的有机组成部分，是居民所享有的居住空间、服务设施及其居住环境的总称，还包括邻里交往关系等社会意义[1]﹒一些学者探讨了城乡住区的基本问题，BUTTIMER A[2]明确社会空间与居住区规划的关系，指出居住区规划的发展方向；ZHAO Z 等[3]指出城市住区是乡村住区发展的方向，倡导城市与乡村统一规划与可持续发展；余世金[4]依据生态服务、环境自然、环境保护准则，构建城市住区环境生态性评价指标体系，该部分研究为后续研究提供了思路﹒

随着人文社区、低碳住区等理念的逐步拓展，住区规划设计的特点、特性逐步受到广泛关注，YANG L 等[5]从功能、交通、景观、住宅类型等方面对现代居住区的规划设计特点进行分析；马光红等[6]构建商品住宅小区综合性能评价模型，并进行实证科学评价；魏书威等[7]梳理城市住区规划设计方案，就住区碳效应评价展开研究；仲早立等[8]就上百个住区进行样本指标分析，明确容积率、建筑密度、用地规模等指标之间相关联的紧密程度，该部分与本研究较为接近，能够为本研究提供较更好的参考与借鉴﹒

信阳市是地处豫南大别山腹地的省辖地级市，是中小城市的代表；西安市是我国的国家中心城市之一，是特大城市的代表﹒基于信阳和西安住 区规划设计特征的比较研究，能够发掘我国中小城市与特大城市[9]在住区综合经济技术指标中存在的差异，并为其未来发展趋势和方向进行一定的探讨﹒

1 研究区域与方法

1.1 研究区域

信阳市是位于河南省南部、鄂豫皖交界处的河南省地级市，是中国南北地理、气候、文化的过渡带，素有“三省通衢”的美称，下辖浉河和平桥2 区，是大别山革命老区和淮河生态经济带的核心城市，也是我国中小城市的典型代表[10]；西安市是位于陕西省中部、关中平原中部的陕西省省会城市，是我国西部重要的经济、社会、文化中心，也是西北地区唯一的国家中心城市，下辖11 区2 县，是关中平原城市群的核心城市，也是我国特大城市的典型代表[11]﹒

1.2 数据来源

本研究中的数据来源分为2 部分：信阳市住区数据为项目组成员多轮调查访谈获得，首先通过实地调查获得信阳市48 个住区的基础数据，然后就基础数据进行筛选，结合专家访谈意见筛选出18 个住区，最后结合18 个住区的住户、物业等的问卷调查和电话访谈的补充数据，即为本次信阳市住区数据；西安市住区数据来源于文献[12]﹒

1.3 研究方法

住区环境评价中常使用的方法有德尔菲法、层次分析法、模糊评价法、综合指数法等，考虑到住区综合经济技术指标具有复杂性，在本研究中运用综合指数法[13]﹒综合指数法是由企业生产经济效益产生的算法，用于综合各项具体的经济效益指标与绩效情况，在本研究中则运用综合指数法的思路部分，将住区经济技术指标进行综合指标模型构建，并结合正态分布和置信区间检验[14]、主成分分析[15]进行验证﹒

正态分布检验是依据正态分布规律进行的检验，能够体现随机变量的分布规律，计算公式为：

其中，x 是观测值；σ 是标准差；μ 是平均数；y是正态分布函数﹒

置信区间检验是依据置信区间规律进行的检验，能够体现置信上限和下限的区间规律，计算公式为：

其中，a 是观测值； pr是概率；w 是真实值；u ( a ), v ( a )组成可观测随机变量的置信区间[U , V ]；α 是置信水平(本研究中为95%)；b 是置信水平函数﹒

主成分分析法是依据相关性进行指标降维方法，能够体现因子与各指标的相关关系和影响，计算公式为：

将标准化处理后的结果数据进行主成分分析，提取累计贡献率≥85%的主成分(因子)，并就因子与各指标的关系进行探讨﹒

2 评价指标体系建立

本研究所构建的住区综合经济技术指标体系见表1，将各指标数据经SPSS 25.0 进行正态分布检验和95%置信区间检验，获得剔除其中的异常值后的阈值范围﹒

表1 住区综合经济技术指标体系

2.1 住区规模

住区规模包括占地面积、建筑面积和户数﹒其中：占地面积是地块的占地面积，一般住区面积以住区公共服务半径大小为上限；建筑面积是地块内的各建筑面积之和，建筑面积越大，住区的规模和开发强度越大；户数是住区居住的住户总数，表示住区的规模﹒

2.2 开发强度

开发强度包括容积率、建筑密度、平均层数、户均住宅面积﹒其中：容积率又称建筑面积毛密度(FAR)，即住区总建筑面积与占地面积的比值，表明住区的开发强度，在普通住区中一般不超过3.0[16]；建筑密度是住区建筑基底面积与占地面积的比值，反映住区空地率和建筑密集程度；平均层数是住区建筑层数的平均值，过高的层数会降低住区居住品质，反之会增加开发成本；户均住宅面积是住区住户的平均住宅面积，与人均住房面积直接相关，并直接影响广大住户的居住品质，也是建筑业与房地产业等产业进行宏观调控的重要指标﹒

2.3 绿化景观

绿化景观包括绿地率、绿地面积和人均绿地面积﹒其中：绿地率是住区内绿化面积占总地块面积的比例，调节、制约住区开发强度，保障环境质量，原则上不低于30%[16]；绿地面积、人均绿地面积分别为住区内绿地的总面积和人均面积，反映住区的绿地景观设施品质﹒

2.4 停车设施

停车设施包括停车位和户均停车位﹒停车位数量是住区规划交通设施中的重要部分，一般要求户均停车位数量在0.8～1.2 之间[16]，停车位不足会对住区内的交通秩序、消防安全等产生不良影响﹒

3 不同城市住区的比较特征

由表1 中指标体系的各项数据经SPSS 25.0进行95%置信区间检验得到表2，即为信阳与西安的住区综合经济技术指标比较特征结果﹒

表2 综合经济技术指标比较表

总的来看，信阳与西安的住区特征存在一定的差异，尤其是在建筑面积、平均层数等指标上表现尤为突出﹒

3.1 信阳市住区规模不大

中小城市的城市人口数量和密度较小，在住区中表现为住区规模较小﹒信阳市规模小、户数少，西安市住区规模大、户数多，且信阳市较大住区和西安市较小住区的规模接近，建筑面积的差异则更为明显，信阳市较大规模的住区建筑面积远小于西安市，甚至只达到西安市较小规模住区的2/3，同等或接近等级住区的户数差距也接近1/2﹒

3.2 信阳市住区开发强度不大

中小城市的地价、房价较低，房地产开发的投资也较为有限，因此住区的开发规模和强度都较小﹒信阳市住区容积率、平均层数和户均住宅面积都只达到了西安市的2/3，仅从容积率来看，信阳市住区品质较高，但是信阳市建筑密度略大于西安市(主要原因为容积率、平均层数较低，需要通过调节建筑密度来适当增加建筑面积)，也略微影响到住区品质﹒

3.3 信阳市住区绿化景观较弱

出于减少开发成本的原因，在中小城市住区中多存在绿地、广场等绿化景观设施不足的情况[17]﹒信阳市绿地率低于西安市4.22%，其绿地面积也较小，反映出信阳市的住区建设常常忽视住区品质，但是从人均绿地面积来看则略高于西安市，因此小规模、低容积率的住区能获得更多的人均绿地﹒

3.4 信阳市停车设施配置不合理

随着大城市的汽车消费逐渐趋平，中小城市的汽车消费呈现出强劲增长的态势，但是在中小城市的停车设施规划未能进行合理配置[18]，意味着在城市生活的起止点——住区中必须要承担较大的静态交通压力﹒信阳市早期建设的住区地下停车位较少，晚期建设的社区有少部分地下停车位；西安市住区多有大量的地下停车位﹒从结果来看，信阳市停车位数量存在不足的情况，该情况容易导致车辆乱停乱放、私搭停车棚、占用消防通道等问题的产生[19]﹒

3.5 西安市住区尺度过大

西安市住区建设呈现出占地大、层数高的大尺度特征，相较于信阳市体现出不同于中小城市的特大城市开发与建设特征﹒该模式是被称为“高强度、高密度”的城市开发模式，能够有效节约土地、缓解人地矛盾，但是其使用和维护的施工成本高、周期长、难度大，还容易淡化城市的归属感和人文气息﹒

3.6 西安市住区人均绿地不多

在特大城市建设中，其控制性详细规划的规定更为细致和规范，但在该情况下常不能兼顾人均绿地等指标，需要引起格外重视﹒西安市住区绿地率略高于信阳市，总的来看其绿化景观仍有待提升，尤其是人均绿地面积指标﹒

4 不同城市住区存在问题

为了深入分析指标间关系、剖析不同城市住区间存在问题，本研究运用主成分分析法对指标进行比较﹒研究共提取88.70%累计方差的5 个主成分，依据指标间关系分别将第1～5 因子命名为户数规模因子、基地面积因子、住区设施因子、住区层高因子和住宅密度因子(见表3)﹒

表3 指标主成分分析表

总的来看，住区的户数和规模对住区整体的影响较大，此外住区设施、住区层高、住宅密度对住区整体也有一定影响﹒结合上述比较结果，信阳市住区呈现出中小城市的典型特征，与特大城市中西安市住区的有着较大差别﹒在将来的城市发展与建设中，“高强度、高密度”的城市规划模式是大趋势，因此信阳市住区存在的问题会是广大中小城市普遍面临的问题，此外西安市住区存在的问题也是超大城市和特大城市亟需重点关注的部分﹒

4.1 中小城市住区存在问题

中小城市住区规模小、开发强度不大，主要是在房地产开发中缺乏有效统筹，致使城市建设出现无序甚至是混乱的情况，该情况在住区基础设施方面的表现尤为明显﹒信阳市住区设施配置不合理：从绿化景观来看，中小城市住区绿地率较低，部分住区仅能满足国家标准限度，且在住区中多存在管理不周、闲置浪费等现象[20]；从停车设施来看，则与特大城市仍存在一定差距，该情况容易产生住区的交通、消防等安全隐患﹒

4.2 特大城市住区存在问题

为满足城市发展需要，特大城市住区建筑呈现出层数高、体量大等特点，过大的尺度容易导致街道产生距离感﹒虽然特大城市住区的绿地率也较高，但我国受前苏联城市绿地规划中定额指标控制的影响[21]，常忽视住区中绿地系统的整体性，住区绿地常呈现出破碎、不连续、不系统等特征，因此能否协调好人均绿地面积，在“高强度、高密度”的城市开发模式中如何保持舒适宜人的人居环境，仍值得进一步研究与探讨﹒

5 不同城市住区的发展方向

在新型城镇化和城市转型的大背景下[22]，我国城市迎来新的发展机遇﹒特大城市住区的发展态势应当是中小城市住区的发展趋势，把握好不同城市住区的发展方向，对于促进城市住区的有序发展具有较强的现实意义﹒

5.1 中小城市住区发展方向

源于城市化、经济化、产业化等的促进和推动，我国中小城市的住区发展必然要由当前的“低强度、低密度”逐渐过渡至“高强度、高密度”的住区发展模式，即由目前的多层、中高层住宅过渡为高层住宅，其住区的容积率、绿地率相较于当前应当提升32.41%和11.15%﹒在信阳市住区中存在的管理混乱、设施不足、消防隐患等问题是广大中小城市的普遍问题，亟需政府、物业、住户通力协作，全面提升住区居住质量，如：增设电梯、拓宽绿地、统筹停车位等，保障既有住区的有序发展[23]，为即将到来的住区发展模式转变做好准备﹒

5.2 特大城市住区发展方向

随着高层住宅的普及与完善，“高强度、高密度”的住区发展模式已经成为特大城市住区建设的主要模式并趋于稳定[24]﹒在该模式下，应当注重住区建筑的归属感、绿地系统的整体性以及文化底蕴的地域性，构建和谐、绿色、生态、宜居的人居环境型城市住区﹒

6 结论

1)构建住区综合经济技术指标体系，主要包括住区规模、开发强度、绿化景观和停车设施﹒

2)中小城市的住区规模、开发强度较小，绿地、停车设施存在不足；特大城市的住区人均绿地面积略低于中小城市﹒

3)“高强度、高密度”模式是住区规划的大趋势，亟需在该模式下重点关注人居环境状况﹒