住宅小区地下停车位产权归属法律问题探究

关键词 住宅小区 地下停车位 产权归属 《物权法》 人防工程

作者简介：赵舒婷，扬州大学。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.104

一、住宅小区地下停车位产权归属的概念

所谓住宅小区地下停车位，是与住宅小区地面停车位相对而言的，是指建在建筑物的地基层的地下或半地下停车场所或独立的顶面低于地表或高于地表面的地下或半地下停车场所。其本质就是开发商为了节约地表土地面积，转而在住宅小区地下所开发建设的停车位。而本文就是旨在深入探究住宅小区地下停车位所以权归属问题。

二、住宅小区地下停车位产权归属问题的国内立法研究现状

《物权法》第七十四条的规定对于地下停车位产权归属并没有提及。但是该法第一百三十六条从另一个层面反映出住宅小区地下停车位是一个独立不动产，可以设立所有权。只是两个法条对于产权归属主体都没有准确界定，仍然属于法律漏洞。并且我国的住宅小区地下停车位有人防与非人防之分，而二者又没有系统的法条加以确立，使得整个体系混乱没有逻辑。根据最新自然资源部发布了关于公开征求《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》，该意见稿中规定地下车位土地用途等认定以及申请配建地下车位首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请。这说明地下停车位能够得到有效的确权保障。

所以就我国现实情况而言，住宅小区地下停车位产权归属问题上并没有明确的法律规定，在江苏省内各市的地方法规和行政规章就有不同的规定和解释。

三、住宅小区地下停车位产权归属的学说评析

由于立法上的空白以及在司法实践中各地司法判决的不统一，导致了我国理论界对于住宅小区地下停车位产权归属也没有主流观点，我国目前形成了以下几种主要的学说：

（一）开发商所有说

本文认为该观点存在巨大的缺陷，对于非人防住宅小区地下停车位而言，如果其算入的是住宅公摊面积则不能说开发商投资建设就自然具有所有權，因为此时地下停车位应当是随着房屋一起交付给业主，地下停车位不是独立的不动产。对于人防类地下停车位来说，其不应当简单将其定性为开发商投资建设的，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条能够看出实际上人防工程的投资者应当为全体业主。

（二）业主共有说

此观点在一定程度上是正确的，但是对于人防类地下停车位产权归属没有进行特殊分析，存在一定的理论空白。

（三）依规划确定说

该观点并没有论证售前规划与售后规划实质区别所在，对于规划时间变化导致所有权变化的因果关系也没有充分论证。

（四）合同约定说

本文认为该观点存在一定的乐观主义心态，在现实生活中业主大体上来看是属于弱势一方，与开发商进行约定时开发商具有更好的资源优势业主往往无法得到保障。

（五）成本分摊说

某种层面上来说该观点与开发商所以说的核心论点是相同的就是谁投资，产权就归属于谁。这种论据的不合理，在之前已经论述过来此处不再多加赘述。

（六）国家所有说

该学说比较片面只针对人防类地下停车位产权问题，并且如果国家并没有开发建设人防类地下停车位此时依然将地下停车位的产权赋予国家，是不是会对地下停车位实际投资建设者造成不公。因此该观点也要进一步进行区分投资者。

（七）登记说

该观点理论仍需要进行探讨研究的是人防类地下停车位是否能够进行产权登记，具体实践中又如何进行登记，还有待进一步的完善。

四、住宅小区地下停车位产权归属的实践现状

为了进一步探究明晰住宅小区地下停车位产权归属的法律问题，笔者在扬州各个地方进行了对小区业主以及物业的调查，并且于网上申请了各地政府的信息公开，得到了下列实践中的情况：

（一）小区业主

从最终的调查结果来看，新建小区越来越多建设的是人防类地下停车位，因为在问卷样本中70%都属于人防车位。这也是从另一个方面体现了对于人防类停车位产权规定的社会急需性。在这些涉及的人防车位中有70%的业主是通过购买该人防车位进行使用的，且使用期限同住宅使用期限一致，均为 70 年，而只有30%的业主通过租赁方式使用，租赁期限大都为三年以下;对于购买人防车位的业主来讲，只有54%的业主认为自己获得了产权证明，即开发商开具的收据等证明。对于剩余无产权证明的业主来讲，以潜在风险分值来看，大约62%的业主认为潜在风险低于均值 5，只有38%的业主认为存在较高的风险;当业主遇到地下停车位产权问题时，大约有44%的业主会倾向于通过法律途径解决，还有大部分业主认为不会有纠纷存在。在实践中不论是非人防类地下停车位还是人防类地下停车位，小区业主都是需要额外自己进行购买的，极少存在小区业主拥有地下停车位初始所有权的。

（二）开发商/物业

从调查问卷的结果来看，开发商对于住宅小区地下停车位的性质并不加以区分，然而在调查中如果询问人防类地下停车位的买卖问题开发商一般都会拒绝回答，但是都会强调其对于自己开发建设的地下停车位享有当然的产权，业主若需要停车只能从开发商处购买或租赁停车位。不过开发商对于其没有提供给购买停车位的业主产权证明这一问题含糊其词，其认为只要给予了收据就是交易的证明。从这里我们可以看出开发商也没有提供能证明其具有所有权的证据，并且能够看出法律中对于地下停车位登记的缺失。

（三）国家——相关政府部门

对于人防类地下停车位本文作者向多个市政府申请了有关的信息公开得到了基本一致的回复，例如，常州市相关部门受理《关于江苏省（常州地区）小区地下停车位（人防车位）相关情况的申请》（编号：cz20180824005）就常州地区人防工程有关情况作出了如下的答复：民防局对平时用作停车的人防工程依法履行管理职责;国家投资建设的人防工程和依法配建的人防工程所有权属于国家，履行人防法定义务以外建设的具有防空功能的地下民用建筑（达到人防工程战术技术要求的最低标准）的所有权属于投资者。物业管理区域依法配建的人防工程平时用作停车位的，不得将停车位出售、附赠。由社会投资者出资建设的具有防空功能的地下民用建筑，应当在事前向人防部门备案后，方可依法转让、租赁或抵押融资。国家鼓励和支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人防工程建设。建设人防工程时，不需要向人防主管部门缴纳费用。从上述调查研究得出的实际情况来看，在实践中有关人防类地下停车位产权归属的问题似乎已经有了统一的做法以及非人防类地下停车位产权也是存在普遍归于开发商的现象，虽然实践中将立法有关住宅小区地下停车位产权规定的空白加以了填补，但是在产权登记等确权制度上实践和理论都还有非常大的补足空间。

五、目前住宅小区地下停车位产权归属存在的问题

住宅小区地下停车位产权归属即是地下建设的停车位的所有权归谁所有的问题，为了明晰住宅小区地下停车位所有权享有的主体，根据地下停车场是否属于人民防空设施，可以分为人防改建的地下车位和普通地下车位。

第一类，非人防类住宅小区地下停车位即普通地下停车位。该类地下停车位产权归属存在以下问题：

一是地下停车位定性不明确，即该类性质的住宅小区地下停车位是否是住宅小区的从物即住宅小区地下停车位是否可以算入公摊面积。如果小区的土地使用权面积完全是由地上建筑物即房屋分摊，而住宅小区地下停车位完全不计入土地使用权面积的话，则意味计入土地使用权面积的房屋是主物，住宅小区地下停车位则是从属于地上房屋的，此时根据物权法理论，从物附着于主物即住宅小区地下停车位的产权归属于业主所有，开发商无权处分收益。然而理论界对于住宅小区地下停车位是否是从物的判断标准和结论存在争议，不能够形成统一的认识。

二是立法存在漏洞，该类性质的住宅小区地下停车位受《物权法》调整，但是由于法条中并没有规定住宅小区地下停车位的产权归属，所以地下停车位所有权归属开发商还是业主，没有明确定论。

第二类，人防类住宅小区地下停车位，即是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。该类性质的住宅小区地下停车位受《人民防空法》第五条管理，其产权归属存在以下问题：

司法实践中各地法院判决存在不一致的情况，人防类住宅小区地下停车位产权归属可能是国家也可能是开发商。例如，钦州市中级人民法院认定住宅小区人防地下停车位产权属于国家。盐城市中级人民法院认定住宅小区人防地下停车位产权归开发商。

根据上述的分析，我们国家目前对于住宅小区地下停车位产权归属问题的立法和实践层面的规定都存在比较大的缺陷，无论是人防类小区地下停车位还是非人防类小区地下停车位的产权归属都需要进一步的完善。

六、住宅小区地下停车位产权归属确定的完善建议

对比了理论界与现实中关于住宅小区地下停车位产权确定的不同做法，并且在联系了目前我国地下停车位产权归属存在的问题的基础之上，提出以下确定住宅小区地下停车位产权的完善建议：

一是完善《物权法》第七十四条的规定，将非人防类的住宅小区地下停车位产权归属也加入其中。虽然理论与实践各不统一，但是根据《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》第一条和第二条的规定，即承认地下停车位可以作为独立的不动产存在，是能够进行一般交易的。因此根据《物权法》第一百三十六条，法律可以确立地下土地使用权与地上土地使用权一并流转，那么在进行土地规划使用时不再应当计算地下停车位的容积率，此时地下停车位产权应当归属于业主共有，而不是由开发商拥有所有权。

二是确定人防类地下停车位的一般原则“谁投资建设，谁享有使用权，谁就收益”，因此不是所有的人防类地下停车位都属于国家所有，如果该地下停车位是由开发商投资建设的，其就应当具有停车位的所有权，能够对地下停车位行使处分权即进行租赁、售卖。在最新出台的征求意见稿中应当对人防类地下停车位产权登记进行审查，确定开发商已经在相关行政部门报备之后，才能为其提供产权登记服务。

三是制定具有统一性质的法律法規，确保各地司法实践不存在互相矛盾的情形。最新出台的意见征求稿就能够很好的履行这一职能，各地相关规章法规不能违背其中确立的一般原则，确定司法实务的一般做法，做到同类同判降低该类纠纷的上诉率。

七、总结

随着我国经济的不断发展以及国家大力提倡法治建设，在物权法住宅小区地下停车位产权归属这一方面的法律漏洞和空白势必会得到填补。

参考文献：

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