商品住宅市场短期波动特征与调控政策

[摘要]本文采用基于LOESS的季节性趋势时间序列分解法分析2005-2016年全国商品住宅销售面积和价格同比增速的趋势与异常，并用干扰模型估计市场异常波动点。研究发现房地产调控政策出台或实施时间点与商品住宅价量增速趋势转折点显著相关。房地产调控政策对市场有明显的短期效果，紧缩政策出台后短期内商品房销售价量增速均快速下降，政策转向宽松后短期内商品住宅销售价量增速迅速反弹。同时，“国八条”“国十五条”“国十一条”等限购或限贷政策的出台或实施时间点与商品住宅销售价量异常波动点存在明显对应关系，政策实际效果偏离稳定市场的政策目标。

[关键词] 商品住宅市场;异常波动;房地产政策;时间序列分解;干预模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.11.

1 引 言

2013年，中国上百个城市新房价格指数环比持续18个月上涨，一线城市新房成交量达到四年同期最高，全国销售量创历史新高。同年，中央推出“国五条”政策，采取限购和限贷的政策平抑房价上涨。2014年全国房地产市场形势出现大逆转，百城价格指数自5月起连续7个月下跌。在各种争议中，一些地方政府逐步取消限购和限贷政策，并通过信贷公积金和财政补贴等措施刺激住房需求。随后，中央多次降准降息和减免税费提振房屋购买需求。然而2016年住房市场再次异常火爆，一线城市房价上涨速度超过房地产开发最热的2007年。房地产市场的剧烈波动使得中央出台的房地产调控政策的有效性以及决策逻辑遭到质疑。……