权利难保更易侵权 建阳光房不可任性

出于拓展居住、储物空间的考虑，部分业主会选择在建筑物的首层或顶层加建阳光房。然而，阳光房听起来虽然很美很温暖，也与占用农用地进行违法建设的情形有所不同，但是在后续买卖、租赁时，却可能被行政机关认定为违法建设，从而影响房屋的居住和交易。本版梳理了近年来审理的几起典型案例，详细分析加建阳光房隐藏的法律风险，“阳光房雖好，但不可任性建”。

私占楼顶建亭  被判拆除

业主景先生在收房后不久，在楼顶搭建起了小亭。思维公司购买该小区房屋进行装修时发现景先生占用了楼顶，使用了楼顶铁栅栏内的面积，遂起诉至法院，要求景先生拆除铁栅栏，停止使用栅栏内的面积并清空物品。

诉讼中，景先生承认使用了楼顶栅栏内的面积，搭建了亭子，但认为自己使用这部分面积得到了开发商的同意，并且提交了《商品房预售合同》，其中规定，关于房屋露台，未经出卖人同意，买受人不得封闭露台。

一审法院审理后认为，思维公司作为业主，对所在楼宇的楼顶面积享有共有和共同管理的权利。楼层平面图显示，窗外护栏部分为种植屋面，而景先生却将栅栏内的面积私自搭建亭子并存放物品，侵害了全体业主的权益。因此，法院判决支持了思维公司的诉讼请求，景先生需要将楼顶亭子拆除并将物品清空。

景先生不服，提起上诉，二审中双方调解结案。

法官提醒，根据物权法相关规定，建筑物楼顶面积应当属于该栋建筑物的业主共有，由楼栋内的全体业主共同管理使用。顶层业主私自占有使用，或者搭建阳光房的，属于侵害全体业主对共有部分所享有的权利，其他业主有权起诉顶层业主排除妨害、恢复原状。

承租人自建阳光房  租金难收回

赵先生与爱家公司签订了《租赁合同》，约定赵先生将其名下的房屋转租给爱家公司开设营业厅使用。签约后，赵先生交付房屋给爱家公司，爱家公司也支付了租金和押金。之后，爱家公司将赵先生的112号房屋南侧改建成阳光房。合同履行期间，该房屋因擅自“拆墙打洞”被整改，爱家公司自行加建的阳光房被拆除，对公司的正常经营造成一定影响。

爱家公司为此向赵先生的妻子发送短信，通知解除合同。赵先生则表示没有收到短信并且不同意返还租金押金。为此，爱家公司向法院起诉，要求赵先生返还自整治之日起的租金、全部的押金和逾期付款的利息。

法院审理后认为，整治拆墙打洞，爱家公司使用112号房屋进行经营的行为受到一定的不利影响，如不能再由112号房屋南侧房屋的门出入、潜在客户难以迅速识别该房屋为爱家公司的营业厅等。但112号房屋未被拆除时，爱家公司仍可采取其他方式标示店面，亦能通过原有单元门出入112号房屋，整治拆墙打洞的行为并不导致爱家公司不能在此经营，不导致爱家公司的合同目的无法实现。爱家公司主张的法定解除权没有法律依据。因此基于解除权成立的返还租金、押金并赔偿利息损失的诉讼请求于法无据，不予支持。

法院驳回了爱家公司的全部诉讼请求。

法官庭后提醒，在买卖或承租房屋前，买受人、承租人需要仔细审查房屋的情况，查清是否存在业主自行加建阳光房的情况。如存在，则与业主协商是否予以拆除，或考虑调整购买、承租方案。在实际使用房屋之后，买受人或承租人应当严格遵守房屋用途，避免自行加建的行为发生。如需要加建，则应当与产权单位、业主及时协商，并履行规划报批手续，以防止购买或承租后出现合同履行不能的风险。

私建阳光房难过户  合同解除

张先生购买了某小区联排别墅后，将楼上平台改建为阳光房。2018年3月，刘女士与张先生签订买卖合同，买下了张先生名下的联排别墅。合同签订后，刘女士支付了定金和中介费。

2018年11月，城管部门发函，认定该联排别墅的改建未取得建设工程规划许可证系违建并通知业主限期拆除，张先生的房屋因此无法依约过户给刘女士。双方因合同履行问题发生争议诉至法院，双方均请求解除合同并要求对方支付违约金和赔偿损失。

北京一中院审理后认为，涉案房屋在履行期限届满前即已因违法建设被调查，且在本案审理期间被责令限期拆除及限制交易，在此情况下，刘女士有理由中止履行，张先生解除合同依据不足。

法院同时指出，上述障碍可以排除，并不必然导致合同目的不能实现，刘女士据此解除合同亦不成立。审理中双方均要求解除合同，可以认定已经就合同解除协商一致。张先生出卖的标的物存在瑕疵，应自行承担相应损失;刘女士签约及解约时欠缺谨慎，造成的中介费等损失亦应由其自行承担，因此，双方要求对方赔偿损失、给付违约金，法院均不予支持。

据此，法院二审判决确认合同解除，张先生返还刘女士购房定金，双方互不支付违约金和赔偿损失。

购房后违法建门廊  责任自担

2005年，王先生与某温泉公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定王先生购买温泉公司开发销售的101号房屋，其中产权登记部分约定温泉公司应当在2006年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同签订后，王先生支付了全部的购房款，某温泉公司交付了房屋。

2006年7月，王先生对所购房屋加建门头、外廊，组成了阳光房。几年后，当规划部门对涉案小区房屋进行规划核验时，发现王先生的房屋存在违法加建现象，因此没有通过核验，某温泉公司也没有取得该楼栋的权属证明。拿不到产权证的王先生据此起诉温泉公司，要求对方支付逾期办理楼栋权属证明的违约金，支付为诉讼所支出的费用。

北京市一中院审理后认为，某温泉公司不能证明其已按合同约定交付房屋，也不能证明在王先生加建行为之前未办理房屋登记及产权证的责任在王先生，故王先生违法加建行为前，应认定某温泉公司已违约，对此应承担违约责任。在合同履行过程中，王先生没有经过国家有关主管部门的批准，就擅自对其所购买的房屋进行违法加建，并受到规划部门的查处。故王先生违法加建的行为是其至今没有取得房屋所有权证书的主要原因。

据此，法院结合双方当事人的责任，判决支持了王先生的部分违约金请求，驳回了其他费用请求。

法官庭后提醒，业主自行加建阳光房虽然能够扩大房屋的使用面积，提高房屋整体的居住功能，但是这一类房屋存在被行政机关认定为违法建筑、限期拆除的可能，进而对和房屋有关的买卖、租赁等民事合同的履行产生不利影响。自行加建阳光房具有较多法律风险，所以业主们在日常生活中应当予以留意。在建设前严格履行建设工程规划许可申请程序，获得建设工程规划许可证后，按照许可的项目和范围进行建设，以避免可能引起的法律纠纷。

合同法相关规定

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

物权法相关规定

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（本版稿件综合《法制日报》《法治周末》《现代家庭报》等）