我国城市土地储备的几个问题

夏枣芝

摘 要：土地储备是指地方政府依托收回以及收购和置换等多种方式对土地进行前期开发及整理并进行储存，使城市各类建设用地的供应及调控需求得以满足，确保在城市内土地一级市场能够实现政府垄断，这种管理制度就被称之为土地储备。对于当前的土地储备来讲，在土地储备工作中包括了功能定位、土地储备模式和风险管理规避等等。

关键词：土地储备;问题;建议

1.前言

基于当前我国的土地储备来看，是政府在实现城市内土地建设与利用的一种最主要集中管控手段，这一制度最早是在上个世纪末上海土地发展中心所成立的，在今后的发展过程中被我国越来越多的城市开始沿用利用推行，所以这也说明土地储备制度对我国现有的土地管理工作所产生的影响是非常深远的，而且同样也是非常重要的。因此在本人认识内容中，将对土地储备工作内涵及自身的功能定位及模式选择和资金管理，以及风险规避等多项内容进行探讨。

2.土地储备内涵问题与解决

在当前我国城市建设与发展过程中，土地储备工作是为了能够与企业改制工作相配合，从而使当前现有存量土地资产可以得到盘活运用，并让土地资产及时变现，而不是作为一个固定资产长期存放无任何经济价值。所以对于土地储备来讲就是指城市内的建设用地储备管理。在城市建设用地储备当中，所指的是城市政府依托相应的法律程序，采用市场化的运行机制，以及根据土地利用总体规划及城市规划工作所提出的具体要求，对当前城市内的土地资源进行收回收购及置换征用等多种方式，从而对土地进行前期开发及整理和储存，从而满足城市后期发展过程中各种对土地供应的需求。这种工作模式确保了政府对垄断土地一级市场的权利和本质，同时也是城市政府为了实现土地资源配置及资产运营配置的一种必要手段，但从客观角度来讲，土地储备不能够以影响土地市场的发展为前提去开展，也不能够扩大土地一级市场的边界，应当在此过程中加强政府调控和市场配置之间的协调。

土地储备是给予城市整体规划及发展角度来看的，所以应当依托权属转移，对当前的供需市场进行不断优化调整，并对资源及成本进行优化配置，从而能够使城市经营与发展的根本目的得以实现。同时对于当前的土地储备工作来讲，应当在实现城乡一体化建设与发展的过程中，拥有促进城乡土地资源统一管理的能力，所以也就是说，土地储备工作在发展过程中应当立足于长远发展目标以及长远的发展方向，而并不是局限于当下，应当具有更加可持续的发展戰略及发展模式相匹配，这样才能够保证政府在规划用地管理及统一筹划方面始终拥有先进性。

3.土地储备机构及功能定位和模式选择存在的问题

3.1土地储备机构自身功能定位问题

对于现存的城市土地储备工作来讲，所秉持的工作制度是对过去工作制度的一种突破与创新，主要是为了能够使土地储备工作的功能定位更加明确，在制度当中得以体现。需要明确功能定位，才能够使城市土地储备工作自身的职责发挥的更加淋漓尽致，而且土地储备制度的推行也能够更加具有保障。相比较而言，土地储备工作本身就具有综合性比较强的特点，所以在实现的过程中会涉及到规划设计，建设，财政环保以及土地等多个社会职能工作部门，在土地储备工作中还会涉及到拆迁以及土地管理等等。所以对土地储备机构的性质要进行明确，并且在土地储备的过程中应当针对土地储备管理机构进行强化，构建相应的土地储备库，从而使土地储备过程中相应的储备量大小及储备库中土地的进出等都能够有相应的职能部门进行统一管理。

3.2土地储备工作模式的选择

当前的市场发展情况以及城市建设情况来看，我国现有的土地储备工作模式主要可以分为三种，储备模式是以当前的市场发展为主导，第2种模式是以政府主导和市场运作相结合，第3种是政府主导以及市场运作和土地资产管理相结合的。对于这三种土地储备模式来讲，在当前的土地储备工作当中，我们认为应当主要选择政府主导模式，因为对于当前的土地储备工作来讲，本质上是依据由政府牵头行动的一种行为，所以是在政府的控制下所开展的对土地资源进行优化与配置的一项工作，所以本质上并不是为了盈利，而是为了使整个社会的发展以及社会的发展稳定性得到保障。还有就是对于当前的土地储备调控及干预工作来讲，所面向主体是当前市场上的土地一级市场，而我国土地一级市场的竞争拥有不完全性特征，政府是该市场当中的垄断供应者，最后就是土地本身拥有稀缺性，而且我国的土地都是归于国家所有的，所以这种土地储备模式不能够实现完全的市场主导。

4.土地储备资金运转问题

首先对于当前的土地储备工作来讲，资金是制约该工作的重要因素之一因为土地资产的规模是非常庞大的，从我国现有的国有土地资产价值汇总来看，已经高达几十万亿，所以这也就导致，如果以土地为对象开展相应的筹备工作，那么就需要获得巨额资金的支持，筹集资金，是能否获得土地征购权以及纳入到储备工作目录当中的最关键所在。所以资金的落实能否实现是土地储备工作是可能能够达到预期目标的最重要影响因素。对于大多数城市来讲，只能够采用合规的方式，例如，扩大融资渠道筹集资金等等，但该种情况远远不能够保障土地储备过程中的资金支持，且大多数城市的政府在前期投入的启动资金都比较少，所以这也说明在当前的土地储备工作中应当不断增加资金的来源，需要实现多渠道融资，从而使土地储备的资金来源能够更加丰富，不仅仅能够增加资金供应的稳定程度，也还可以降低在实现土地储备过程中的投资风险。

再次，则是土地储备资金的筹集方式。对于当前的土地储备资金筹集来讲，主要可以分为两种，在上文所述中也进行了简要介绍主要是土地有偿使用收益以及土地储备收益和发行土地债券这几种方式。

最后则是土地储备投资过程中的风险管理及规避，因为对于土地储备投资工作来讲，涉及到的资金规模非常大，而且市场影响因素也非常多，所以可能会导致某种低于预期利润，尤其是导致投资损失的风险出现。从当前的实际情况来看，土地储备投资的价值量是非常大的，而且周期又比较长，所以在市场当中，如果存在不当竞争，或者是土地实物形态变化等等，都可能会导致投资的风险程度快速增加，并引发相应的金融风险。

5.结束语

综上所述，对于当前的城市土地储备工作来讲，在实施的过程中，最主要目的是为了保障城市的发展以及当前我国土地一级市场的垄断，所以为了能够实现在目标，应当不断提高土地储备工作计划的前瞻性，并且拓宽融资渠道是城市土地储备工作中的实施能够更加安全，规避相应的资金及风险管理因素。

参考文献：

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