房地产：长三角一体化发展下的机遇

黄焯伟

二季度房企销售全面恢复

整个地产行业承接四、五月份的复苏势头，六月再下一城。根据克而瑞数据，百强房企六月销售约14500亿元，同比上升13.8%。权益销售额六月约10270亿元，同比上升约 13.4%。销售情况基本已全面恢复过来。上半年整体而言，巨型房企平均销售已回复至去年同期98%之水平，中大型房企平均销售微升2%。区域上以长三角复苏情况较佳，江浙两省首五月累计销售已回正，同比上升约5%，长三角房企的销售表现亦较佳，德信及大发上半年销售额同比上升18%及58%，大幅领先同业情况。弘阳上半年销售亦录得4%之同比升幅。

长三角中长线受惠一体化发展 

作为中国第一大经济圈，长三角在发展高新产业以至智能制造上担当重要角色。为了加速发展，去年底国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，指在区内城市协调、基础设施互联互通、科创产业融合等方面加强区内合作，形成一体化的发展模式。除了有利沪宁杭核心城市外，我们认为长远亦有助周边城市发展，如环沪的嘉兴，南江苏的南京、苏州、无锡、常州，浙江北的杭州、宁波、湖州等。长三角区域房企亦因此而受惠。

房住不炒考验房企投资拿地能力 

行业风险未来仍然围绕在投资拿地上，全国热点城市调控比较严紧，加上当地土地市场维持火热，项目盈利能力受压。地产行业整体盈利能力回落，毛利率从 2018 年的高位后出现拐点。以往加杠杆大举投资拿地的操作之风险飙升。精准投资拿地变得关键，拥有拿地技能的房企将可突圍而出。大型房企、国企故然享有绝对优势，但区域性中小房企对当地的熟悉程度较高，其品牌在当地拥有一定的市场地位，因而享有比较优势，亦有机会在竞争剧烈的市场中突围而出。

可适量关注长三角精品房企 

弘阳、德信土储集中在长三角， 2020 销售目标分别为550 亿元及 750 亿元，江浙销售排名分别在23及25位，当地市场地位亦较稳固。其中，德信主要集中在杭州、温州，杭州销售排名第七。弘阳主要集中江苏，占整体权益土储约60%，分布在南江苏四大城市：南京、苏州、无锡及常州;大发、银城两家销售额在200亿元之水平，规模虽然较小，但各有秋千。银城土储集中在南京，占总土储约50%，南京销售排名第11。大发发展则比较分散，以高周转为核心策略，在长三角城市间轮替，发展较为灵活。

图：地产企业财务指标预测

数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测