刍议房产测量中面积测算问题

梁志坚

摘 要：随着我国经济水平迅速发展，城镇化进程逐渐加快，房地产交易越来越多。由于在以往的房产面积测量中缺乏统一的规范，市场监管不到位，导致在房产交易过程中，对房产面积测量方面出现了很多矛盾。房产面积测量和人们的切实利益息息相关。一旦出现面积测量失误问题，不仅对当事人的经济带来严重损失，而且影响了社会的和谐稳定发展，也不利益房地产交易行业的持续性健康发展。因此要强化对房产面积侧路的规范化管理和监督，促进面积测算的客观性和准确性，保障当事人的正当权益，确保房产交易的顺利进行，促进房产行业的稳定发展。

关键词：房产测量;面积测算;问题;措施

在我国法律法规中，对房产测绘具有统一的规定，并对测绘标准进行严格的规定。由于房产测绘对房产交易当事人的经济利益具有直接的影响，关系到房产交易的公平性和公正性。因此在进行房产测绘时，要严格按照相关规定，合理应用测绘技术，确保房产测绘面积的准确性和客观性。房产测绘结果是进行城市管理的重要基础，确保城市管理的有序性，为确认房屋的产权等信息提供依据。但是在实际的房產面积测算过程中还存在很多问题，严重危害了房产权益人的正当权益，不利于社会的和谐稳定法展。由此可见，强化对房产面积测绘的研究具有重要的实际意义。

一、住房面积测量方法概述

一般情况下，在住房面积测量过程中，主要使用解析法和图解法进行测量。随着科学技术的不断发展，图解法逐渐淘汰，解析法受到了广泛应用。通常来说，当测量面积在一千平方米以下的情况下，采用实地量距法，得到的测量数据准确度较高。如果测量面积在一千平方米以上，则采用坐标解析方法进行测量得到的数据更加准确。在实际的房屋面积测量过程中，主要应用坐标解析法和校准方式综合的方式进行测量，确保测量结果的精确性。如果房屋边长较短，则利用手持测距仪测量房屋的边距。如果房屋边距较长，则采用全站测量仪，以房屋的四个边角为坐标进行测量。要注意的是，测量人员在进行实际的测量之前，要对测量仪器进行精确的校准，确保测量结果的准确性和客观性。在得到准确的房屋测量数据信息之后，要结合实际情况，在《房产测量规范》的基础上，对房屋面积进行精确的计算。[1]由于房屋内部结构对房产面积的计算结果具有较大的影响。因此测量人员要对房屋内部结构进行确认和分析，确保面积测算方式和结果的准确性。

二、房屋面积计算概述

（一）公摊面积计算。公摊面积是房屋面积的重要组成部分。公摊面积和套内建筑面积共同组成了住房建筑面积。如果公摊面积占有比例过高，则会严重降低实际住房面积，极大减小了房屋的性价比。如果公摊面积占有比例过低，那么导致公共活动区域过小，降低人们的居住舒适体验。因此，在进行公摊面积计算过程中，要严格按照相关规定，采用合理的住宅分摊系数进行科学的计算，确保公摊面积的准确性和合理性，确保住宅权益人的合法权益。[2]

（二）商住楼楼梯间分摊面积测算方法。一般情况下，商住楼楼层上部分是住宅，下部分是商业用房。由于住宅和商业部位的功能存在较大的差异性，因此，在房屋建筑结构上存在很大的不同。尤其是在楼梯间是使用和面积测算上容易引起争议和矛盾。由于两者之间的功能不同，一些楼梯间直接和住宅区连接，而和商业部分没有连接。所以对这些楼梯间的面积测量和计算存在很多实际问题需要解决。由于商业部分人员不能使用该楼梯间，如果分摊给商业部分，容易引起商业部分人员的意见和不满，意见统一。但是商业部位的楼层数对住宅区域的公摊面积具有很大影响。商业楼层越多，住宅区域公摊面积越大。所以如果将该部分楼梯间分摊给住宅区域，导致住宅区域负担较大，容易引起矛盾。因此，可以将商业部分的楼梯，全楼共同分摊。住宅部分的楼梯有该部分的住户进行分摊。通过这种方式，综合了所有住户和商业用户的利益，考虑了各方的意见，遵循“谁受用，谁分摊”的原则，实现楼梯间分摊面积测算的公平性和合理性。[3]

（三）消防走廊的面积计算。一般情况下，在高层住宅建筑中，都会设计消防走廊，以便提升人群疏散功能，提升住宅建筑的安全性。在不同的建筑结构中，使用了不同的消费走廊的设计方案。①和用户房间相通的消防走廊。在日常生活中，这种类型的消防走廊一般作为阳台进行使用。只是在发生特殊情况下，才作为消防走廊使用。因此在进行该消防走廊的面积测算时，作为相邻两用户的公共阳台，由两家住户进行共同分摊的方式进行计算。②在用户房间外设计的消防走廊。该消防走廊主要在发生消防问题时进行紧急疏散应用，整幢楼所有楼层的住户都可以使用。因此，在对该类消防走廊进行面积计算时，和楼梯的面积计算方式相同，采取统一的分摊方式。[4]

（四）阳台面积计算。阳台是居住建筑重要的组成部分，是人们进行休息和活动的重要区域。随着社会的发展，人们对阳台的应用越来越频繁。对于阳台面积的计算，在《房产测量规范》中进行了详细的规定：如果阳台采取了实体板或者玻璃等维护措施，则按照全封闭阳台类型，对全面积进行计算。[5]如果阳台没有进行以上维护措施，则按照半封闭式阳台类型，按照一半面积计算。随着社会的发展，建筑设计理念逐渐创新，阳台的设计思路出现了新的形式。测绘人员可以结合阳台屋顶不同的覆盖形式，采取不同的计算方式。①没有进行覆盖的阳台屋顶部分，不进行面积计算。②如果阳台屋顶投影面积超过一半，则进行面积计算。如果投影面积少于一半，则不进行面积计算③由于隔层的阳台顶盖对阳台的覆盖效果不明显，所以不进行面积计算。

（五）房屋伸缩缝面积测量。对于具有伸缩缝的房屋，并且和房间内联通的情况下，按照伸缩缝面积进行计算。在实际的房屋面积计算中，对伸缩缝的面积计算存在一定的争议，主要是在和室内通行以外的伸缩缝的面积是否要涵盖进建筑面积内存在分歧。结合实际情况，为了实现房屋面积测量和计算的统一性，采取以下措施对房屋伸缩缝进行计算：对通行的伸缩缝的全部面积进行计算。[6]

结 语

综上所述，房产面积测算是进行房产测绘的重要依据和基础，是进行房产产权登记的重要前提。由此可见，强化对房产面积的正确测算具有重要的意义。在进行房产面积测算过程中，要注重对房屋阳台，消防走廊，商业楼梯间的面积分摊等当面进行全面细致的测量和计算，确保房产面积测绘的真实性和准确性，为房产登记提供真实的数据信息。房产管理部门要积极发挥自身的职能作用，按照相关规定，科学利用房产面积测绘技术，提升房产面积测算的准确性和客观性，为提升城市管理水平和效率提供高价值的依据。因此，要加强对采取有效的措施，提升对房产面积测算成果质量的有效管理，强化对测绘单位的监督和管理，确保测绘操作的规定性和合法性，提升测绘结果的可靠性和真实性，为房产权益人的合法权益提供保障。

参考文献

[1] 刘威.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].科技与创新，2019（18）：135-136.

[2] 赵瑞芝.房产测量中面积测算问题的分析研究[J].黑龙江科学，2017，8（14）：60-61.

[3] 刘阳生.房产测量面积测算及相关问题探讨[J].中国新技术新产品，2012（15）：86.

[4] 李剑，侯伟娜.房产测量中的面积测算及相关问题[J].青海国土经略，2011（04）：36-38.

[5] 陈丽佳，符湛斌.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].北京测绘，2011（02）：65-67.

[6] 罗建元.关于房产测量中面积测算问题的思考[J].中国高新技术企业，2008（06）：189-190.