基础设施公募REITs税收问题初探

吴婧

摘要：面对当前经济下行的压力下，证监会、发改委联合推出基础设施领域的公募REITS试点，但公募REITs交易结构复杂，本文基于现行税务政策，对公募REITs项目全生命周期内各层面主要税种的税务问题进行初步探讨，希望公募REITs能在国内健康发展。

关键词：公募REITs;增值税;土地增值税;企业所得税

在我国当前经济的宏观背景下，4月30日，证监会、发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（简称《通知》）。此外， 证监会还一并发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（简称《指引》）对该制度作出了细化规定。这标志着我国将从基础设施领域正式启动公募REITS的试点，是我国公募TEITs发展的里程碑事件。

从全球范围来看，REITs最早在20世纪60年代的美国兴起，而REITs在美国稳步迅速发展的重要原因在于税收政策的驱动。早在2015年，我国国家税务总局就对REITs的税务减免方案发布了征求意见，但至今尚未有与REITs相配套、系统的税务政策出台。本文主要基于《通知》和《指引》下的产品结构，结合现行的税收政策，对公募REITs项目全生命周期内主要税種的税务问题进行探讨。

一、公募REITs介绍

此次试点推出的公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）是指通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，通过基金管理人对不动产投资进行经营管理获取回报，倡导权益导向原则，将回报按比例分配给投资者。

根据《指引》征求意见稿中的第二条的相关规定，基础设施公募REITs的交易结构将采用“公募基金+ABS”模式，另外可采用“双SPV结构”[即“ABS+私募基金（信托）”]或“单SPV结构”（即ABS直接持有基础设施项目公司股权）具体实施。结合目前类REITs操作的主流结构（“双SPV结构”中的“ABS+私募基金”结构），本文主要对“双SPV结构”下公募REITs项目设立阶段、运营阶段以及退出阶段的重点税务问题进行探讨。

一般交易步骤如下：

（一）设立阶段

第一，原始权益人将拟用于REITs方案的基础资产通过转让、剥离等方式置入到项目公司，原始权益人持有项目公司100%股权;

第二，在项目公司上面，私募基金管理人设立私募基金;

第三，原始权益人认购私募基金的份额，对私募基金的份额进行最低出资实缴;

第四，在私募基金上面，计划管理人设立资产支持计划，资产支持计划通过重组的方式，向原始权益人取得私募基金的份额;

第五，在资产支持计划上面，公募基金管理人设立发行公募基金，公募基金认购资产支持专项计划的份额，募集资金后资产支持专项计划完成对私募基金剩余份额的出资实缴;

第六，私募基金向原始权益人收购其持有的项目公司100%，成为项目公司股东。

（二）运营阶段

运营阶段，项目公司通过运营底层基础资产获取运营收入，并通过股息和利息支付方式，经过层层穿透最后向公募基金的投资人分配收益。

（三）退出阶段

在期满阶段，投资者一般通过转让公募基金实现退出，公募基金一般通过出售资产支持专项计划份额实现退出。

二、公募REITs涉税问题分析

（一）公募REITs设立阶段涉税问题分析

在公募REITs设立阶段包括上述6个步骤，但主要纳税环节在于“原始权益人设立项目公司”和“私募基金收购项目公司股权”这两个步骤。

1.项目公司设立环节涉税分析

通过上述交易结构可知，拟用于REITs方案的基础资产需先置入一家项目公司。如果该项目公司事先已成立，且持有的拟用于REITs方案的基础资产是其唯一资产，则在此环节无税收行为，不产生税负。如果该项目公司事先不存在，就需要通过资产交易的方式设立项目公司。原始权益人采用资产交易的方式设立项目公司，设立方式包括新设设立、合并设立、分立设立等多种途径，本文主要对项目公司设立过程中涉及的增值税、土地增值税和企业所得税三大主要税种进行探讨。

第一，增值税。

本环节增值税的纳税义务人为原始权益人。根据“财税〔2016〕36号”文的相关规定，企业在资产重组过程中，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权行为，不征收增值税。

所以在公募REITs项目的资产重组过程中，如果不动产的转移的同时与其其匹配的债权、债务和劳动力等一并随之转移，则可享受“财税〔2016〕36号”文的税收优惠政策，否则按照视同销售行为，缴纳增值税。

第二，土地增值税。

本环节土地增值税的纳税义务人为原始权益人。根据“财税〔2018〕57号”的相关规定，企业合并、分立时，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税，但要求交易双方均不能是房地产开发企业，因此“财税〔2018〕57号”文的税收优惠对于房地产开发企业并不适用。但实际操作中，如果持有优质基础设施类资产的企业同时也具备房地产开发资质，就会因为其房地产企业性质而无法享受土地增值税优惠，无形增加原始权益人的税务成本。

第三，企业所得税。

本环节企业所得税的纳税义务人为原始权益人。根据“财税〔2009〕59号”文、“财税〔2014〕109号”、“财税〔2014〕116号”和“国家税务总局公告2015年第33号”文的有关规定，企业在资产转让或资产投资设立项目公司的过程中，可考虑根据具体的投资行为选择上述文件的一项政策执行。主要分为以下几种情形：

如果想规避缴纳企业所得税，考虑适用特殊性税务处理方式。需要注意两点：

第一，资产重组比例需要达到50%以上;

第二，12个月的锁定期限。

文件要求，企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。在REITs实操过程中，一般情况下，项目公司在成立不久后就要转让给私募基金。因此，在当前税收政策的局限下，想要通过适用特殊性税务处理的情形减轻税务成本，实操过程中较难以实现。

如果项目公司为通过资产交易的方式新设设立，且不适用特殊性税务处理情形，根据“财税〔2014〕116号”的规定，以不动产投资股权享有5年的递延纳税优惠。但同时规定，企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策。同样的，在REITs实操过程中，项目公司成立后不久就需转让股权的情形下，可能并不能享受到这一递延纳税优惠政策。

如果项目公司为原企业派生分立的方式设立，且不适用特殊性税务处理情形的，需要根据“财税〔2009〕59号”文的规定正常缴纳企业所得税。

2.私募基金收购项目公司股权环节涉税分析

本文所称项目公司股权转让环节主要是指私募基金收购项目公司100%环节的环节。私募基金类型有公司型、合伙型和契约型三种，但实操中考虑多方面因素，契约型基金在REITs交易结构中的运用较多。所以本环节主要对契约型基金收购项目公司股权过程中涉及的增值税、土地增值税、企业所得税三大主要税种进行探讨。

第一，增值税。

本环节增值税的纳税义务人为原始权益人。根据税法规定，转让非上市公司股权不属于增值税征税范围。在本环节，项目公司为非上市企业，其股权转让不属于增值税的纳税范围，不需要缴纳增值税。

第二，土地增值税。

本环节土地增值税的纳税义务人为项目公司。股东转让项目公司股权，但本环节并不涉及土地、房屋等不动产产权的转移，不属于土地增值税的纳税范围，因此不涉及土地增值税的缴纳。

第三，企业所得税。

本环节企业所得税的纳税义务人为原始权益人。一般情况下，私募基金收购项目公司股权项向原始权益人支付的收购对价等同于项目公司价值，原始权益人转让所得基本为零，因此此环节原始权益人一般无需缴纳企业所得税。

（二）公募REITs存续期涉税问题分析

存续期间各方参与主体较多，本文主要对存续期内项目公司、私募基金、资产支持专项计划、公募基金和投资者这五个层面的涉税问题进行分析，对应的纳税主体分别为项目公司、私募基金管理人、计划管理人、公墓基金管理人和投资额者。

1.项目公司层面涉税分析

存续期间，项目公司通过自身运营获取的收入根据其收入性质，按税收规定缴纳增值税、企业所得税，涉及不动产经营的还需考虑房产税、城镇土地使用税等。

项目公司存续期间需要重点关注的是企业所得税的计算，在REITs设立阶段，考虑到REITs存续期间公募基金收益分配的要求，在私募基金和项目公司之间往往会进行负债构造，即私募基金将募集的资金通过股东借款的方式提供给项目公司，项目公司在存续期间向私募基金支付利息。所以在计算项目公司企业所得税时，需要考虑项目公司向私募基金支付的关联利息是否能在企业所得税前扣除，需要关注两点：一是企業所得税法对于关联企业借款费用有关的资本弱化规定;二是企业所得税法对于可抵扣关联利息的利率水平的要求。

2.私募基金层面涉税分析

第一，增值税。

在存续期，私募基金主要从通过股东借款利息和分红收入从项目公司获取收入。根据“财税〔2016〕140号”及财政部税政司的政策解读、“证券投资基金增值税核算估值参考意见”中的有关规定，基金将资金贷与他人使用而取得的具有保本性质的利息收入，资管产品管理人需按“贷款服务”缴纳增值税。所以对于私募基金从项目公司获取的利息收入在基金层面需要缴纳增值税，从项目公司取得的股东分红收入不属于固定、保本收益，不缴纳增值税。

第二，企业所得税。

通道式的契约型基金为非法人主体，其性质类似信托，为非适格的企业所得税纳税主体，参照“财税〔2006〕5号”文件的规定，信托项目收益在取得当年向资产支持证券的机构投资者分配的部分，在信托环节暂不征收企业所得税。在存续期间，私募基金从项目公司取得的利息收入和股东分红收入一般全额分配给资产支持专项计划，因此在私募基金层面暂不需要缴纳企业所得税。

3.资产支持专项计划层面涉税分析

第一，增值税。

存续期，资产支持专项计划的资金来源主要为私募基金向上穿透分配取得的收益。根据“财税〔2016〕140号”及财政部税政司的政策解读，运用资管产品资产进行投资等，需根据其取得的收益性质，判断其是否为保本收益，是否属于增值税应税行为，进而确定是否需要缴纳增值税。因此，REITs交易结构中的资产支持专项计划投资私募基金取得的收益，应根据资管管理合同约定判断该收益是否属于保本型收益，如为保本收益，则计划管理人需按“贷款服务”缴纳增值税;如为非保本收益，则不需要缴纳增值税。但在实操中，一般需与计划管理人注册地税务机关协商后确定。

第二，企业所得税。

资产支持专项计划其性质类似于契约型基金和信托，为非法人实体，非适格的企业所得税纳税主体，且其取得的收益一般全额分配给公募基金，参照“财税〔2006〕5号”文件的规定，在资产支持专项计划层面，其取得的收益不需要缴纳企业所得税。

4.公募基金层面涉税分析

在存续期，公募基金资金来源主要为资产支持专项计划向上穿透分配取得的收益。根据现行的税收政策，目前暂没有文件对公募非证券类投资基金的税收问题进行说明，还有待财政部和税务总局出台进一步政策予以明确。

5.投资者层面涉税分析

公募基金份额的持有主体分为机构投资者和个人投资者。对于机构投资者而言：

第一，增值税。

根据“财税〔2016〕140号”及财政部税政司的政策解读，应根据其取得的收益的性质判断其是否属于增值税征税范围，对于REITs公募基金机构投资者，根据《通知》《指引》的文件精神，REITs公募基金投资者作为权益类投资人，理论上按股东分红取得收益，不享受保本收益，取得的收益不属于增值税的征税范围，不需要缴纳增值税。

第二，企业所得税。

公募基金投资人通过公募基金份额取得的收益混合了底层资产向上分配的利息收益和股东分红收益，可认为是一种证券投资收益。参照“财税〔2008〕1号”文的规定，“对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。”但是具体的针对公募基金收益的税收政策仍需进一步明确。

对个人投资者而言，参照“财税〔2002〕128号”文的规定，个人从基金分配获得的收益，暂不缴纳个人所得税。

（三）公募REITs退出阶段涉税问题分析

当公募REITs期限届满，假设由原始权益人或其关联方回购项目公司股权和债权，私募基金将取得的收益分配给资产支持专项计划，由资产支持专项计划分配给公募基金后，最终分配给投资者实现退出。

第一，企业所得税。

在私募基金和资产支持专项计划层面，私募基金和资产支持专项计划为非法人主体，其性质类似信托，参照“财税〔2006〕5号”文件的规定，可能不会征收企业所得税;在公募基金层面，目前暂无相关企业所得税税收政策参考文件或依据出台，需以税务局的解释为准;在投资者层面，参照“财税〔2008〕1号”文的规定，可暂不征收企业所

得税。

第二，增值税。

在资产支持专项计划和公募基金层面，根据“财税〔2016〕140号”文的规定，“投资人持有资管产品到期不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让”，期限届满取得的转让份额的收入不属于金融商品转让，不需要缴纳增值税。

三、结语

根据现行税收政策，通过上述分析可知，REITs方案中复杂的交易结构必然导致税负的增加及重复征税问题的产生，从而压缩REITs产品的盈利空间，影响投资的投资热情。从国外经验看，基础设施REITs得以迅速发展的重要原因之一就是在税收政策上的优惠制度。如政府能够考虑以较少的税收让渡或在不减少税收总量的情况下，适当避免交易结构中的重复征税问题，必然会推动整个基础设施证券化市场的繁荣，理顺基础设施项目的投融资机制，起到四两拨千斤的作用。

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作者简介：吴 婧（1987—），女，江苏常州人，中级会计师，高级咨询师，硕士，主要从事PPP咨询工作研究。