浅析我国房地产市场调控

【摘要】本文主要从我国房地产市场的发展趋势、调控思路和调控建议三个方面，分析了当下时代，如何调控房地产市场才能够促进其继续平稳发展，并且为我国的经济发展提供支持和保障。

【关键词】房地产;市场;调控;住房

我国早已步入经济新常态，在房地产发展上，也由曾经的火爆开始逐渐平稳发展，而其作为民生重要保障的意义，也让房地产调控一直政府相关部门的重要工作内容。

1、房地产产业的发展趋势

我国房地产早已从行政管制方式转变为去行政化的市场化发展，这个过程的作用也是导致我国房地产过热的原因之一，一度让投资成为了企业保持和加强产值的战略性举措，阻碍了企业发展实业和实体经济的积极性和动力。另一个趋势是房地产逐渐呈区域式和功能性的分化，最显著的就是商业区、居民区、办公区的分化，但考虑到人行为便利性，总体还是跟随城市居民需要保持区域交错分布[1]。在我国党和政府推进城镇化建设的项目，也为房地产行业带来了发展新机遇和新动力，这点可以从我国城乡结合部中如雨后春笋般冒出来的建筑群中见得，既改善了我国居民的生活环境和条件，也加强了人民聚居度和建设便利化的水电基础设施。随着一二线房价的居高不下，尽管我国以限购措施限制了炒房、存房的问题，但还是难以改进很多年轻人独居、结婚率和生育率持续走低的现状，我国也于今年重提房产税政策，在全国人民的强烈反响下也反映出房地产市场将进一步遇冷的发展趋势。随着电商和网络信息技术的发展，给线下的实体经济带来很大冲击，加上今年疫情对全球经济，尤其是实业、制造业，的阻碍性影响，商业地产项目呈现出供过于求的现状，各地均可见公司关停、商业用地空缺的情况[2]。

2、新时期下，房地产市场的调控思路

从近年来我国出台的政策措施及房地产相关会议的重点讨论内容，可以看出我国政府对于房地产市场的调控思路和调控目标等正逐渐转变，可以将其归纳为以下三方面体现。

2.1调控目标——由稳定房价转变为稳定市场

自2010年起，党中央就要求各地方政府对区域内的年度房价做好制定和公布，再交由代表国务院的住建部来对完成情况做考核。但此项工作在2014年就不再提及，转变为促进房地产市场平稳健康的发展的政策主导。房地产市场作为一种特殊的关系到民生活动的市场，尽管需要的其市场价格做控制，但也不应忽视的是发挥其作为市场的调配资源的职能，促进其在国民经济中发挥积极的正向作用。可见，在政府调控目标方面，已经逐渐由稳定房价转变为稳定市场。

2.2调控方式——由行政干预转变为以法治和市场机制来调控

行政干预在特殊时期曾经发挥了重要的保护和促进作用，例如中国曾经市场调控不够，盲目发展市场化的房地产经济很可能会吸引外部的恶意资本来炒作本国资源，给本国经济带来毁灭性的打击。但随着我国国民经济水平和市场经济体制逐渐发展、繁荣，行政干预常常对资源的正常市场化配置产生阻碍作用，越来越多的学者也对行政干预手段的合理性展开了思考和研究。在全国的城市中，“三限”等一些70/90政策或取消、或放松，而对房地产税立法先行也在学者的呼吁中逐渐小荷初露，反映出在房地产市场调控方式上，逐渐由行政干预手段转变为以法治和市场机制来调控[3]。

2.3调控政策实施范围——由全局性转变成区域性

“一刀切”是我国许多传统政策的常用方式，在对房地产做宏观调控时也是如此，忽视了我国国土面积大、区域发展不平衡的现状，就要求各地方政府对中央政策做统一实施，为房地产的发展具有阻碍作用。加上，中央同地方之间难以避免的信息不对称，从过往政策落实情况上看，这样各方房地产调控目标不一致的情况下会很大程度的影响全局性调控的作用。对此，中央以“因地制宜，分城决策”调控策略，给予了地方更多的制定调控本区域房地产市场政策的权力和空间，有利于区域房地产市场根据自身情况做好调控工作。这些政策变化，反映出在调控政策的实施范围方面，逐渐由全局性转变成区域性。

3、对房地产市场调控的建议

在分析了我国房地产市场的发展趋势和调控思路变化特点后，笔者认为，为了促进我国整体经济的稳定、可持续发展，调控房地产市场的关键就在对基础性制度及长效机制的建立。

3.1构建多样化、多层次的住房供应体系

为了满足当前居民对于住房的多样化和不同层次的需求，应当从住房供应体系上予以改进和构建。一方面，从制度设计上做加速和优化，推进多样化、多层次的房地产市场协调发展，让高、中、低房地产市场都有市场支持和基础保障。另一方面，对于二手房、租赁市场等，可以予以规范和推进，并以公共租赁住房保障等措施。以住房不炒、住房稳定为基本原则，完善住房保障体系，更全面的落实租购并举住房制度，让城市能够以低门槛和有保障吸引更多有才之士，共建美好中国。

3.2构建结构合理的住房供需机制

可以从以下几个方面着手，首先，从土地源头抓起，对房屋建造的土地做好管理，结合本城市的经济发展、产业布局和未来的人口增长方向等，对城市住房、办公、生产等用地做好建设。而且，对于市场房产供应的透明度也要加强，通过对未来几年内将建设的住房用地布局、总量等做好公布公开，稳定房地产市场对于住房资源的预期。另外，对于中小型普通商品房及保障性住房做好计划性的土地供应，预测不同城市内未来房地产市场的发展趋势，从而预留和设计出合适的空置率、供需比。

3.3推进构建房地产市场的金融机制

金融机制能够进一步推进房地产的市场化配置有效率，当前我国住房市场的金融制度有住房抵押贷款、公积金等制度，还可进一步加入住房储蓄制度，对房地产市场的金融机制做进一步完善。再以房地产税的加征，以立法和公开性的征收标准来稳定发挥房地产市场满足人们基本住房需求的作用，更好的完善我国房地产的税收体系。以多重的完善化金融机制，加上公平公开的房地产税立法，来推进我国房地产市场的良性、稳定发展，让我们更快的达到人人有所居的目标。

3.4构建完善的科学化房地产监控机制

为了实现具于充分权威性、有效性和统一性的房地产宏观调控，需要构建完善的科学化房地产监控机制。监控机制首先需要确立明确的监控指标，例如房屋租金、房屋价格、土地供应量、房屋供给结构情况、人民对房地产的投资占到全社会固定资产总投资的比例、居民收入等;接着需要以科学化的技术手段设计合理的监控机制，对已确定的监控指标做严密监控;监控系统需要对房地产市场内的各种变化做实时分析、实时预报，以监督所得的结果和数据做适当调控或推进发展，让我国房地产市场能够以平稳、健康、有序的状态逐渐优化，在国民经济中发挥对民生的保障作用。

3.5进一步促进房地产领域的中央与地方的合作

我国的住房制度设计中，中央政府的统筹和指引，及地方政府根据本区域特征的政策调整，都是保障我国房地产市场健康发展的重要基础。中央应当加强我国住房制度方面的顶层设计，对土地、金融、政策设计施行等方面的资源配置、政策责任做好规范和明确，结合地方政府更充分的发挥其对市场调控和监督的权力、责任，以中央与地方的合作推进我国的房地产建设。

参考文献：

[1]谢建石.我国现今环境保护的经济手段分析[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2019（05）.

[2]连辑.关注中国当前的宏观经济（下）辩证地运用宏观调控手段[J].中国党政干部论坛，2004（07）.

[3]王瑞生.注重运用經济手段确保国土资源参与宏观调控取得实效[J].中国国土资源经济，2005（04）.

作者简介：

潘为，女，湖南人，汉，硕士研究生，中级经济师，长沙市望城区住房保障服务中心，研究方向：建筑与房地产。