论投资性房地产计量模式的财务影响

摘要：2014年财政部发布《企业会计准则第39号——公允价值计量》，进一步完善了公允价值计量的方法，并规定了公允价值模式计量的内容、层级与披露，在很大程度上提高了公允价值的实用性，也引发我国学者对公允价值模式计量在投资性房地产中运用的研究热潮。本文分析投资性房地产计量模式的财务影响，希望为进一步完善和改进我国企业会计准则有关公允价值计量的部分出一份力。

关键词：投资性房地产;计量模式变更;报表信息

中图分类号：F275  文献识别码：A  文章编号：2096-3157（2020）20-0081-03

我国《企业会计准则》2006版，首次提出了投资性房地产概念及其会计核算规定，投资性房地产成为独立科目而存在，近些年进一步完善。尽管CAS3（中国企业会计准则第3号）已经颁布了十几年，但是数据表明，采用公允价值模式计量投资性房地产的企业只占极其少的比例，对投资性房地产后续计量模式变更进行研究，可以为我国庞大经济市场中的其他企业集团采用公允价值核算提供借鉴，帮助其正确使用公允价值计量准则;对政府监管部门来说，由于会计准则存在的漏洞以及相关监管制度缺陷，导致部分企业可以利用制度来进行盈余管理，所以需要进一步完善会计规章制度;对投资者来说，需要擦亮眼睛，从各大企业的财务报表中发现不合理的成分，判断企业实际的发展潜力与财务状况，从而做出最合理的投资决定。

一、前期相关研究

关于投资性房地产的会计核算问题，我国学者进行了大量的研究。孙健，侯石磊（2011）研究发现，如果房地产市场发展稳定，上市公司变更投资性房地产计量模式后的财务报表数据更能体现公司的真实价值;但若房地产市场处于波动之中，变更为公允价值核算会使企业利润受到影响，甚至给公司造成亏损。王萍（2011）认为变更投资性房地产计量模式将从两个方面影响企业日后的经营发展。一方面，在短期内会明显改善企业的经营状况，极大地提升公司的短期收益;另一方面，采用公允价值核算后，可能会降低公司营业利润与现金流之间的相关性，给企业制定利润分配方案增加难度。

葛家澍，杜兴强（2003）认为，企业变更投资性房地产计量模式为公允属性核算可以增强自身盈利能力，比历史成本具有更大优势。李彦东（2009）认为，变更投资性房地产计量模式可以改善房地产开发企业各项财务指标，从而提高房企的筹资、融资能力，缓解企业资金链压力，给公司增加新的动力，并且能够维持公司利润指标总体稳定的情况下同时实现利润增长。吴飞飞（2011）认为，企业变更投资性房地产计量模式的动因有：宏观市场的影响，主要有房地产市场未来发展前景、房地产市场的发展程度、房地产所在地公允价值的获取难度等;以及财务信息需求者和使用者对财务信息的认可度。

二、案例介绍

嘉凯城股份公司是浙江省国资委旗下的一家房产上市公司，2013年，嘉凯城开始实施战略转型，决定开发城镇商业资产运营模式、启动城镇商业布局，在江浙沪等地区建设了一批特色城镇房地产项目。2014年嘉凯城确定了发展战略——成为“城镇生活服务平台商”。2015年积极探索培育第二主业，以期帮助公司走出发展困境、早日成功实现转型。2016年6月恒大地产全面收购嘉凯城，公司的股权结构再次发生重大改变，恒大取代了浙商集团成为公司直接控股股东。

1.计量模式变更原因

查阅公开资料，2013年～2016年嘉凯城各年度投资性房地产与总资产的相关数据，发现嘉凯城在2013年～2015年这三年中，投资性房地产在总资产中所占比重不大，且所占比重的变动幅度也不大，直到2016年嘉凯城被恒大地产收购，变更为公允价值计量模式。此次会计政策变更使嘉凯城集团的投资性房地产价值有了很大提升，投资性房地产占总资产的比重从2015年的1.5%上升至2016年的15.8%。自2009年，嘉凯城的业绩逐年下滑，根据公司变更计量模式前五年的财报显示，嘉凯城2009年的凈利润由11.9亿元下降到-23.2亿元，每股收益从0.67元降至-1.32元，能够明显看出在浙商集团的控制下，嘉凯城经营效率不断下降，财务状况逐渐恶化，已经无力应对市场经济下行压力。但是在“房企再融资暂停”等背景下，嘉凯城在2015年前一直没有采用股权融资，其筹措外部资金的主要方式是债务融资，致使财务杠杆不断加大，巨额的财务费用导致利润被吞噬严重。

2.计量模式变更过程

CAS规定，只有同时具备活跃交易市场且交易价格能够持续可靠取得的条件，企业才能使用公允价值模式，嘉凯城集团的房地产大多数在长三角经济带，房地产交易市场更加活跃，交易信息也更加透明性，公司可以借助第三方评估机构估计出投资性房地产的公允价值，总体看来，嘉凯城的这次变更行为符合CAS的硬性规定。2016年12月嘉凯城召开公司董事会，会议同意将嘉凯城持有的全部投资性房地产执行公允价值计量模式。

三、案例分析

1.投资性房地产计量模式变更的影响

（1）对资产负债表的影响

从表1中可以看出，嘉凯城进行会计政策变更带来投资性房地产公允价值的大幅升高，对企业资产账面价值有积极的影响。同时可以看出变更给嘉凯城集团带来净资产总额与股东权益的大幅增加。嘉凯城在2016年将其他资产转换为投资性房地产，账面价值与公允价值的差额调整其他综合收益，因此嘉凯城2016年其他综合收益有很大幅度的增加。尽管这些会计调整没有涉及到损益类科目，对嘉凯城的利润没有实质性影响，但是增加了公司的总资产与所有者权益，对公司的长远发展有一定的积极影响作用。

（2）对利润表的影响

从表2中可以看出，2015年嘉凯城报表数据显示营业收入低于营业成本，净利润为-26.8亿元，是嘉凯城自重组以来首次面临巨额亏损。嘉凯城在变更后营业成本有大幅减少，这与我国会计准则的相关规定有关。2016年后嘉凯城不再对投资性房地产计提折旧（摊销），对2016年财报调整后反映为营业成本的大幅减少。

通过计算发现，嘉凯城的公允价值变动损益对2016年净利润的贡献率极高，说明这次变更使嘉凯城扭亏为盈，极大地改善了公司的财务状况。如今房地产市场发展势头强劲，投资性房地产的公允价值也随之上涨，带来的公允价值变动损益会增加企业报表层面的净利润，带来企业利润上涨的假象。查阅嘉凯城财务报表发现，嘉凯城2017年净利润降为19.88亿元，2018年的净利润降为-15.64亿元，说明事实上企业只是把未来收益提前确认来增加当期利润，变更投资性房地产计量模式并不会给企业带来长远的利润流入。

（3）对财务指标的影响

一是对偿债能力的影响。投资性房地产是非流动性资产，对企业短期偿债能力没有影响。主要考虑长期偿债能力，长期偿债能力的代表性指标是资产负债率。房地产行业具有高收益和高负债的特征，致使大多数房企资产负债率偏高。嘉凯城的资产负债率在变更前逐年上升，已经超过行业警戒线的80%。2016年投资性房地产公允价值模式执行后，资产负债率降为88.7%，同比降低近2%。从嘉凯城2017年和2018年的资产负债率变化情况来看，也有小幅下降，表明公允价值模式的使用可以提高企业长期偿债能力，有利于企业融资活动，对企业未来的发展有积极作用。

二是对盈利能力的影响。企业盈利能力的衡量指标通常用净资产收益率（ROE）。公允价值计量下房价的上升增加了公允价值变动损益，从而增加企业净利润。嘉凯城2015年亏损26.6亿元，ROE降至-81.6%，2016年变更会计政策后净资产收益率上升为6.8%，同比上升88.4%。在房地产市场走高的经济背景下，采用公允价值计量模式对企业的净资产收益率有积极的影响，因此也提高了企业的盈利能力。但在嘉凯城消耗完投资性房地产计量模式变更的红利后，其净资产收益率开始大幅下降，在2018年又重回负值。

四、研究结论与建议

1.研究结论

通过以上分析，可以看出该公司在房地产改革的背景下，业绩持续下滑直至面临巨额亏损。2016年恒大集团收购嘉凯城后，采用投资性房地产计量模式变更使企业利润扭亏为盈。这一变更行为也给企业带来了积极的财务效应：资产负债率下降、融资能力增强、所有者权益大幅增加等。

2.建议

（1）谨慎使用公允价值模式

公司不应当为了粉饰财务报表、短期利益急剧增加的目的进行盈余管理、选用公允价值计量模式。嘉凯城公司在2016年通过投资性房地产计量模式变更成功扭亏为盈，但是嘉凯城的财务报表显示，嘉凯城2017年上半年仍亏损7.12亿元，且2018年全年亏损近16亿。2016年嘉凯城出售了青岛投资项目，2017年又转让了武汉巴登城项目的全部股权，以期释放企业资金链压力。这恰恰说明了公允价值模式的实质只是将未来收益提前确认，并没有真实的现金流入，当然也无法改善嘉凱城不堪重负的资金链压力。客观来说，公允价值确实能反映资产的真实价值，但是并没有给企业带来真实利润，更无法增强企业的核心竞争力，因此管理层应该立足公司实情，审慎使用公允价值模式。

（2）加强法制建设，加大奖惩力度

从嘉凯城的案例可以看出，上市公司在改善企业财务状况、增加管理者报酬、提高公司资产价值等动机的激励下，可能会采取投资性房地产计量模式变更。目前我国证券市场监督体系不够完善，为企业的弄虚作假行为提供了可乘之机。截至目前已有多家上市公司对持有的投资性房地产进行计量模式变更，即使有些不合法的变更行为被监管部门勒令改正，但却没有给予严厉的惩罚，随意变更会计政策的收益远高于受到的处罚，管理层有动机进行财务舞弊，从某种程度上给我国资本市场助长了不正之风。针对上市公司变更投资性房地产计量模式，监管部门应当尽快完善相关法律法规，建立健全监督预防体系，加大惩罚力度。只有提高企业违法成本，使企业违法违规的成本远远超过投机取巧的收益，才能在根本上促使企业安分守法，合理经营，构建公平有序的市场环境。

参考文献：

[1]孙健，侯石磊.投资性房地产准则对企业的影响分析[J].会计师，2011，（6）.

[2]王萍.上市公司投资性房地产计量模式选择动因及监管建议[J].财会通讯，2011，（34）.

作者简介：

朱艳，供职于浙江圣奥置业有限公司。