房地产企业破产时购房债权的保障及完善

柳明　郑东媚

关键词 房地产企业 破产 购房债权 权利保障

基金项目：北方民族大学2020年研究生创新项目“房地產企业破产清算时购房债权的基本定位”项目主持人：柳明 项目编号：YCX20026。

作者简介：柳明、郑东媚，北方民族大学法学院。

中图分类号：D923.3                                                        文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.120

在竞争日益激烈的现代市场环境之下，个别房地产企业因内部经营管理不善、外部商业风险频发等原因不可避免地走向破产。房地产企业破产案件以其债权债务关系复杂、涉及利益群体庞大、案件处理周期长、案件处理社会影响大等原因，成为法院最难处理的一类民商事案件。在错综复杂的债权债务关系当中，购房人的购房债权以其自身的特殊性，需要法律予以特殊保护。

一、购房债权基本定位

购房债权指商品房买受人依与房地产企业订立的购房合同，支付了特定数额比例的购房款项后，房地产企业因破产等缘由，不能如约就特定商品房办理过户登记时，买受人所享有的返还所支付购房款项及利息、违约金等的债权请求权。

（一）购房债权的特征

第一，根本性。根本性指购房债权的实现与否或者实现程度的大小，将直接关系到买受人及其近亲属的正常生活秩序。商品房依其所在城市经济发展水平、坐落城市之区位因素、周边基础设施完善程度、自身面积大小、所处楼层高低等因素，其房价由十几万至几百万不等。如若房地产企业有破产之虞，数额巨大的购房款难以有效维护，将会触及买受人及其近亲属的正常生活之根基。……