链家违规，是个案还是行业潜规则

圖/郭鹏

为维持房地产市场的平稳运行，北京近年出台了多项限购政策，如2011年发布关于贯彻“国八条”的通知，其中明确规定，对非京籍购房者的要求为，在京无房且已连续5年在京缴纳社保或个税。

近日，读者刘伟向《民生周刊》反映，由于北京链家房地产经纪有限公司在履行居间服务合同过程中，违反经纪人职业道德，与买受人恶意串通，故意隐瞒买受人无北京市购房资格的事实，最终导致该购房合同因无法履行而解除，使其不能实现房屋销售的最终目的，给其造成巨大经济损失，进而严重质疑链家公开宣传的价值追求和服务理念。

自北京房屋限购政策实施以来，的确起到了遏制房价上涨，让炒房投机者无机可投、无利可图的作用，合理引导了公众刚性需求。但与此同时，也使一些确实有住房需求的群体因不具备购房资质而望“房”兴叹，其中衍生出不少房地产交易乱象。

为此，住建部等多部委要求，各地、各有关部门以及相关机构应将健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。

在刘伟所诉的案件中，北京市海淀区人民法院认为，链家的行为违反了有关规定和相关服务规范，在一定程度上扰乱了公平合理的市场交易秩序。

出卖人：链家坑人

2017年，刘伟将其位于北京市海淀区一处建筑面积为400余平方米的房屋，委托链家出售，之后，经链家推荐购房人张某有意购买该房屋。

2017年底，链家作为居间人、刘伟作为出卖人、张某作为买受人签订了《居间服务合同》，并签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《买卖定金协议书》等文件。

买卖合同及补充协议等文件约定，房屋总价款为4450万元，张某支付定金50万元，张某应于权属转移前支付余款4400万元，并明确了权属转移期限。

次月，张某支付定金50万元，房屋遂交付给张某居住使用。但截至协议约定日期，张某未支付剩余房款。刘伟多次催促链家要求张某履行合同，支付房款，但张某一直未能履行。

无奈之下，刘伟起诉张某违约，要求解除合同，并赔偿违约金。2019年8月，北京市海淀区人民法院作出判决，解除刘伟和张某签订的房屋买卖合同，要求张某支付违约金190万元，并限期将房屋腾空。

但是，在案件审理过程中，链家负责该笔交易的经纪人赵某出庭时却表示，其在签订合同前就知道张某无北京购房资格，并声称：“在链家公司常规都是这样操作的。”

而到此才得知购房人无资质的刘伟认为，居间人链家和购买人恶意串通，故意隐瞒购买人无购房资格一事，诱骗出卖人签订房屋买卖合同的做法，必然导致房屋无法办理过户、买卖合同无法履行。

“更可怕的是，链家把这种坑人的做法视为常规操作，扰乱了房屋市场秩序，败坏了经纪人的职业道德。”刘伟说，“没有购房资质，就是张某有钱并有意支付房款，也根本无法办理产权过户，链家此举让人匪夷所思。”刘伟说。

刘伟的律师王秘清说，张某称经纪人早已知道自己没有购房资格，承诺帮助解决，但未解决，曾导致自己入住其他房屋半年后因无法购买而搬出，经纪人感到歉意，才推荐了刘伟。

房屋被张某使用的两年内，市价贬值近350万元，如今已很难出售。刘伟认为，相关损失应由链家承担。随后，他将链家诉至海淀法院。

链家：此为个案

《民生周刊》记者在海淀法院作出的（2020）京0108民初16391号《民事判决书》上看到，链家中介人员赵某的证言为：“在北京购房需满足以下3个条件之一，要么有北京户口，要么纳税满5年，要么缴纳社保满5年，但张某都不具备，按照行业规定该种客户确实有瑕疵，但我们常规也是这样做。关于张某没有资格的问题，签合同时我们说了，但没有特别强调，刘伟听没听见我们不清楚，对于购房资格问题我们都是签订合同后审核，风险是双方的。”

海淀法院表示，链家未就刘伟知晓张某无购房资格环节提交任何证据，“链家虽表示刘伟对此知晓并同意，但未能提交任何证据予以证明，故法院对该主张不予采信。”

海淀法院还认为，链家的行为不仅违反了《居间服务合同》的有关约定，且违反了房地产经纪行业的相关服务规范。虽然不是导致涉案房屋买卖合同解除的直接原因，但确实构成合同继续履行的一个客观障碍。故刘伟据此要求链家赔偿经济损失，有事实和法律依据，法院予以支持。

一审法院判定，链家赔偿刘伟经济损失19万元。对此结果，刘伟已提起上诉。

明知道买受人不具备购房资格，仍促成买卖双方签订合同的情况，在链家内部这种操作是否已经常态化？链家将如何杜绝所谓的“常规”做法，切实维护人民群众合法权益？如何看待法院审理认为，链家为该案房屋买卖交易的完成增加了风险，且在一定程度上扰乱了公平合理的市场交易秩序？就上述问题，记者向链家提出采访要求。

对此，链家向记者提供的情况说明中称，2017年前后，经纪人会先根据客户本人描述，判断其是否具备购房资质后，先签约，然后再做户口、社保或纳税等信息核验。但现在，公司为规避买卖双方因资质问题导致的合同违约损失，已全面要求经纪人必须“先核验资质后才能签约”。在此单交易中，虽经纪人赵某知晓客户本人当时无购房资质，但因客户曾提出“会以公司名义来购买等方式”，最终促成双方签约，这确属于个人作业不规范导致的过失，但此为个案。

链家主张，通过法院判决方式承担自身的服务瑕疵责任。但就具体判罚金额等问题，表示尚存裁定争议，正等待二审开庭。