“营改增”之后的企业税务筹划展望

陈家伟

摘 要：信息化和高科技的到来为传统的社会形态添砖加瓦，税收制度也在传统形态的基础上进行了更新。2016年5月1日，作为经济基础性产业的房地产行业加入了“营改增”的行列。“营改增”之后，房地产企业的税负将受到影响，其税务筹划也面临着巨大的挑战。本文在“营改增”的现实背景下，简析了“营改增”对房地产企业的影响，发现增值税的特殊性与复杂性对房地产企业既有积极的促进作用，也有消极的阻碍作用。因此，房地产企业应结合行业特征，加强学习与交流，与时俱进，更新自身的税收相关知识库，强化对专用发票、内部组织以及企业建设、生产以及经营各环节的管理，制定适合企业的纳税筹划方案，达到“降低纳税压力，保证企业价值最大化”的最终目标。

关键词：营改增;房地产企业;纳税筹划

0 引言

房地产是国民经济的支柱产业，房地产市场周期性地波动对中国经济持续、快速、健康、稳定的发展会产生严重的影响。税收是一国政府最重要的财政收入来源，也是主要的宏觀调控手段之一，税收政策的改变不仅对一国财政收入和政策调控效益产生不可小觑的影响，对于房地产业在内的所有企业的运营、获利以及未来发展也有重要的指导意义。为了顺应世界的发展潮流，紧跟国际税收制度的步伐，自2012年起，我国踏上了营业税改征增值税（以下简称“营改增”）的改革道路，从全额征收的营业税改成了道道课征的增值税。“营改增”之后，房地产企业的税负是增加还是减少，增加或减少了多少;在此税负之下，房地产企业又该如何抉择其资金运动的核算以及税务上的筹划，才能最大程度上降低其税负;在保持低税负的形势下，房地产企业又该如何确保其纳税筹划方案对企业未来的发展起到积极的促进作用，而不会产生阻碍作用。这些问题都是房地产企业在“营改增”的背景下所必须面对的现实挑战，其研究结果对房地产企业未来的运营与发展具有重要的现实意义与指导作用。

1 “营改增”对房地产企业的影响

1.1 “营改增”对房地产企业的积极性影响

1.1.1 “全额”变“道道”，理论税负降低

在“营改增”之前，房地产企业销售不动产环节时所缴纳的营业税是按照全额征税的，全额征税的最大缺陷就是难以避免重复征税，将在生产环节时用于制造商品房等不动产所使用的已缴过流转税的建筑材料、机械设备以及相关辅助材料等在销售环节再一次进行征税。例如，ABC房地产企业在建造商品房时，所购置的建筑材料等1000万元，在增值税流转环节缴纳了17万元的增值税，而在销售环节时，ABC企业仍应将1000万元计入销售总价，按全额的5%再次缴纳5万元的营业税，造成重复征收的现象，理论上加重了企业的税负。而在“营改增”之后，房地产企业实行“道道课征，环环相扣”，对已经缴税的购进材料实行进项税额的抵扣，避免了纳税过程中的重复现象。再以ABC房地产企业为例，同样的背景之下，1000万元的购进建筑材料已缴纳的17万元增值税在销售环节可以予以扣除，虽然企业的税率上升11%，但是，从理论上而言，抵扣项目数额如果足够大，将降低企业的缴税压力。

1.1.2 “价内”变“价外”，内部体系改善

根据税法相关规定与理论，营业税是价内税，而增值税是价外税，“营改增”之后，“价内”到“价外”的转变，对企业会造成一定的影响。对于房地产企业而言，“价内税”与“价外税”的税收缴纳流程、制度以及纳税体系大相径庭，企业必须调整其原有的价内税整体纳税体系以及流程，这一定程度上给予了企业一次改善其缴税内部组织与构架的机会，将原本零散、有失完备的内部体系以及纳税筹划方案进行整合，除去不必要的流程，改进包含财务部门、营销部门等内部组织的关系，加强内部机构的建设与合作，促进企业在纳税环节上达到“即合理、又节税”的目的。

1.1.3 “简单”变“复杂”，管理方式优化

由于营业税是按全额进行征税，不论从纳税期限、纳税环节以及纳税地点都较增值税而言更为简单。增值税“道道征纳，环环相扣”的方式，不仅对其纳税期限、纳税地点有严格的要求，对其纳税环节的要求更是严苛与复杂，尤其是进项税额的抵扣，并非所有的项目都能抵扣，抵扣在时间、空间以及票样上都有明确、严格以及详尽的标准。在“营改增”之前，对房地产企业而言，税收的征收管理相对简单，企业的纳税管理与纳税筹划都处在较为基础的阶段，因此，征收体制的复杂化将促进房地产企业对以往的纳税管理方式进行修正与改革，将老化、不适用的管理方式予以摒除，并借助“营改增”更新其管理方式，规范公司的整体运作形式，严格把关所有的业务，从而符合增值税在抵扣环节和其他优惠环节的标准。

1.2 “营改增”对房地产企业的消极性影响

1.2.1 熟悉程度较低，税收风险较大

由于“营改增”还处在起步阶段，房地产企业对政策的了解还需要时间进行消化，在熟悉程度较低的情况下，难免会造成企业在纳税时出现纰漏。例如，在改革初期，“营改增”有关政策在时间以及项目内容的限制上有较多的细碎规定，若企业熟知程度低，则容易出现无法按照规定标准核算其纳税金额，无法按照规定时间正常缴税以及由于管理不善或内部组织体制缺失而无法享受相应的税收优惠等情况，这些情况的发生都大大增加了房地产企业的税收风险，对企业的经营和发展造成不利影响。

1.2.2 发票规范困难，抵扣成本较大

截至目前为止，增值税的进项税额抵扣方式大致有两种，一种是凭票抵扣，另一种是计算抵扣。凭票抵扣对于票据的要求十分严格，只有专用发票、海关专用缴款书等才能进行抵扣。对于房地产企业而言，票据的抵扣面临着巨大的挑战。因为我国的房地产企业不仅涉及销售商品房等不动产业务，也常常涉及到建筑施工材料的购进等业务。而获取建筑材料的渠道较多，范围较广，其供应商大多是经营规模较小的商家即小规模纳税人，小规模纳税人开具的普通发票并不符合抵扣标准。此外，房地产企业的业务繁多且杂碎，票据的收集与处理也需要耗费大量的人力与物力。因此，在难以提供规范的专用发票的情况下，房地产企业将面临进项税额无法抵扣的现象，这必然导致其纳税压力增大。由于税率的增加，抵扣项目的不稳定，致使其抵扣成本上升，在现实中未必能减轻企业的纳税压力。再以ABC企业为例，假定其含税营业额为1000万元，其中成本700万元，成本中土地成本占比40%，约280万元，建筑成本占比50%，约350万元。土地成本可以从销售额中扣除，建筑成本可以取得6%的增值税发票，其他成本未获得规范发票。那么在“营改增”之前，其应缴营业税为1000乘以5%为50万元，而“营改增”之后，销项税为71.35万元，进项税为21万元，应纳实际增值税是50.35万元，因此，从计算结果看，税负基本无差别，如果除了建筑成本以外的其他成本不能获得相应的规范发票，将导致纳税压力增加。因此，发票管理不善，极易造成房地产企业税负不降反增的局面。

1.2.3 纳税期限未明，资金流动受阻

在改革初期，征收管理尚不明确，对房地产企业的纳税期限，纳税地点等尚未做出合理的规定，而房地产行业是一个特殊的行业，其前期投入较多，销售商品房时，常常收取预售款项，而不是真正的全额款项，如果纳税期限规定其纳税时间为其签订销售合同之日，那么房地产企业将有大量的资金被税收占用，这不仅影响房地产企业的项目日常运营，甚至会影响房地产整体发展。

2 对“营改增”之后房地产企业纳税筹划展望

2.1 与时俱进，更新税制知识库

时代不断进步，社会经济不断发展，税收制度也在改变，纳税筹划是在掌握现实税制的基础上设计出来的。在“营改增”的背景下，房地产企业应及时更新有关税收制度的知识，加强对财务管理人员的培训，主动向当地税务机关获取最新的增值税学习材料，并且定时派其员工到税务部门进行封闭式的学习，及时了解有关本行业增值税的最新纳税流程、税收管理办法以及税收优惠政策，确保其各项纳税业务的顺利开展，最大程度上减少在纳税方面所耗费的成本。

2.2 加强管理，降低实际纳税额

“营改增”为房地产企业敲响了管理的警钟，增值税的复杂性对企业管理者的管理水平提出了更高要求，企业不仅要注重营运上的管理，还要注重与纳税相关的管理，尤其是在进料商的选择与票据的管理方面。在进料商的选择上，企业应尽可能选择可以开具增值税专用发票的供应商，这样才能确保其票据可以实现抵扣;在票据的管理上，企业应加强对票据的核查，对可以抵扣的项目票据加以严格审查，避免因票据的错误带来税负上的损失。再者，房地产企业应秉持企业价值最大化的原则，在合理降税的基础上，保证企业的最终利润与价值不受到影响。

2.3 增进合作，制定合理性筹划

房地产企业不仅要加强与税务机关的交流，还应该增进组织内部之间的协调、沟通与合作，确保各环节之间进行合理的纳税筹划安排。首先，房地产企业不仅要选择可以开具增值税专用发票的进料商，还应该对进料商的资格、材料价格以及材料质量进行全方位的比对。其次，由于一般材料与建筑材料的税率不同（分别为17%和11%），因而，还可以利用税率的差异，在选用建筑材料和一般材料时，合理安排其材料的数量，最大程度减少税额。再者，在合作的各环节，应充分利用纳税优惠政策，实现最大程度上的税收减免与优惠。最后，房地产企业应充分考虑全行業的情况，制定最适合本企业的纳税筹划方案。

参考文献：

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