执行案件中的房产处置

席家宝

摘 要：房屋执行难已经成为执行实践中不可忽视的重要问题。本文介绍了执行案件中的房产从评估到拍卖再到过户和腾房的处置全部流程，并通过作者实习中的具体案例思考执行的新技巧和方式。

关键词：执行;房产评估;拍卖;过户;腾房

2019年12月我成为洛阳市涧西区人民法院执行局的一名实习生。在实习的半年中我收获良多，下面我重点谈谈我实习过程中学习的重点——执行案件中的房产处置。

当查询《不动产登记记载表》（简称查档证明），本院是首封时，就拥有了房产处置权，可以启动处置程序。当我们是轮候查封法院时，也一定要及时续查封，避免在本可以變成首封法院的情况下变成轮候查封法院，对申请执行人利益造成损害。

为了知己知彼更好地处置房产，先向申请人了解房屋及被执行人情况，比如租赁情况、是否住人、 何人居住等。如果联系不到被执行人，在房屋门上张贴《通知书》做“敲门砖”，写明因什么案件，通知限几日内腾出此房将钥匙交至本院，本院将依法评估拍卖。

评估前我们会联系被执行人，告知他们明智做法是主动配合，可以实现利益最大化。主动配合法院可以促进案件进程，减少利息和滞纳金，且无需公告不产生公告费。当房屋权属无争议的时候，参与竞拍的人多了，能抬高拍卖价格。也可以告诉被执行人如果配合执行工作，法院可以跟申请执行人沟通，由申请执行人申请解除被执行人的失信和限制高消费。

接下来是移送评估，需要先挑选评估单位及勘验。当被执行人无法联系，屋内无人居住，可以向被执行人公告送达挑选评估单位材料和勘验房屋通知。勘验期限到后，通过开锁公司强制勘验，将屋内物品列详细清单。

然后向评估单位移交评估材料。法院收到评估报告后，要送达申请执行人与被执行人，被执行人有10天异议期，当被执行人要求重新评估时，应当核实，确有合理理由的通过合议庭合议后支持。然后法院申请原评估机构答复，将合议笔录送达原评估机构，原评估机构将给与答复且此答复免费。如果对答复仍不服，可以申请专家评审委员会出具评审意见，该意见收费。如果被执行人愿意支付评估费，可直接重新评估。

以上是委托评估，在传统的司法拍卖流程中是确定财产处置参考价的主要方式。传统的司法拍卖流程对委托评估的依赖度较高，耗时较长，而不动产价格存在一定的波动性，容易造成司法拍卖效率低下，2018年8月28日最高人民法院出台了新的司法解释，为了对委托评估进行补充，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种确定财产处置参考价的方式。

当事人议价本院已经启动，双方同意的前提下，双方的协商价格过程做询问笔录，协商价格即为起拍价。我实习的过程中虽然没有碰到当事人议价的案件，但是实践中已经广泛应用。洛阳尚未确定询价机构，定向询价则未启动。我实习用到最多的是网络询价，本院一般是使用京东大数据评估平台、中国工商银行融e购电商平台和阿里拍卖大数据询价平台，目前三个平台均免费。

网络询价把传统的线下评估转为线上，给评估工作带来极大便利，首先无需评估专业人员进行现场勘验或者鉴定，只需把处置标的物的名称、物理特征、规格数据、瑕疵情况等输入网络询价平台。网络询价平台依据输入的标的物资料，根据数据参数计算、市场数据对比，综合分析影响标的物价值的各种因素，遵循估价原则，按照估价程序，依据相关法律法规和标注，对法院拟处置的财产进行高速智能评估、精准定价，最终得出较为准确的市场价值。

网络询价处置竞价用系统统一规则，用系统规范行为，用系统监督管理，用最大范围的市场参与，抵消了参考价的不精确，特别可以规避交易活跃财产的低评的风险，更加顺应市场需求，使财产处理价格的确认更加透明，极大地提高了法院确定财产处置参考价工作的公开度。

通过合议庭合议，根据评估报告确定好评估价格，再确定起拍价，起拍价降低幅度不得超过评估价格的30%，我们一般会根据房子的市场行情进行降低。然后把下列材料移送网拍团队：移送拍卖表、评估报告、合议笔录、产权证、房屋钥匙、民事裁判文书、执行裁定书、房屋查档证明、协助执行通知书、租赁情况等。

第一次拍卖。我们一般选择阿里拍卖，拍卖的公告期为30天，30天后开拍。如果不动产存在瑕疵如不能过户、存在优先购买人，必须在拍卖公告注明。如果有意向买家希望看房，我们一般是在开拍前一两天带所有意向买家集中看房。如果成交，网拍团队出具成交确认书，如果流拍，则进入二拍。

第二次拍卖。合议庭合议确定二拍的起拍价，降低幅度不超过一拍起拍价20%。将合议笔录移送网拍团队，公告期15天，15天后开拍。很多房产在二拍的阶段因为降价幅度大，所以吸引来参与拍卖的买家多，最后反而成交价格很高。

变卖。如果不幸流拍，先进入作价，然后在同一网络司法拍卖平台变卖，以二拍起拍价变卖，公告15天。

作价。作价是以二拍流拍价给申请人，如果申请人不要，处置程序结束。一般来说，申请执行人是银行的话，大概率不会接受房产作价，当申请人是银行且房屋的情况也不好拍卖需要提前向银行告知风险，并对告知做笔录。

当拍卖程序结束，结果买受人反悔不想购买了，保证金不予退还，作为执行款。悔拍人将进入拍卖黑名单，不能再参与竞拍。悔拍后按照该次拍卖的程序重新拍卖，如该次拍卖是一拍的就按一拍，二拍则按二拍。

这一阶段是过户。我们首先要出具确权裁定书，连同协助执行通知书（上面需注明买受人可持执行裁定书、协执书办理比如交税、解押等相关过户手续）、房屋钥匙一并送达买受人，房屋产权自送达买受人时其转移。

分配执行款。我们要通过合议庭合议，然后合议出对支付的每一笔款负责保证案款收支账目走平的结果，出具分配执行款的合议笔录。如涉及按揭款、抵押款等优先受偿款，一般是银行，需通知银行提供：受偿数额及明细、贷款合同、抵押合同、账户证明等。

如有抵押，抵押款支付后，向银行要求解押，洛阳的银行一般周四下午统一去市民之家进行解押。解押后，因为市民之家办理过户要求提交无抵押状态的查档证明，因此需要我们重新查询查档证明，此时的查档证明就不再显示抵押状态。

过户时分两种情况：第一，有房产证，需要向市民之家办理过户的办公室送达确权裁定书和两份协执，公告作废原房产证协执及过户协执（分开写）。第二种情况，预告登记产权即没有房产证，需要提交确权裁定和一份协执，写上：现将产权证办理到在被执行人名下，然后过户至买受人名下。

下面是我实习中遇到的房产执行案例：

被执行人杜某丽位于洛阳市金谷园路89号三室两厅的房产，本院委托了京东大数据评估平台、中国工商银行融e购电商平台和阿里拍卖大数据询价平台进行网络询价。

我们将被执行人名下房屋各项必备信息录入执行系统，向该三家机构发送网络询价函。第二天上午系统即收到了三家平台出具的询价报告，京东的价格最高为113.86万元，中国工商银行为96.65万元，阿里的最低为87.68万元。我们打印装订好直接送达了申请执行人和被执行人，双方均表示认可评估结果，被执行人杜某丽建议我们使用京东的113.86万元的价格作为起拍价，申请执行人无建议。第三天，经合议庭合议，最终取三家报告的平均值作为涉案房产的参考价，确定降价10%作为起拍价，该案进入拍卖阶段。

这个案子真正难点是拍卖成交后的滕空房子。该房子是被执行人杜某丽借给舅舅李某一家免费居住的。杜某丽向法院保证会在法院规定期限内让舅舅一家搬走。然而规定期限届满后，李某一家跑到法院哭闹妨碍执行工作，声称法院从未电话、短信向他执行通知，就要执行他的房子。我们向他解释：“该房产是杜某丽所有的财产，我们半个月前已经通知杜某丽腾空房屋，如果你坚决不搬，则有可能涉嫌拒不执行判决裁定罪。”李某后来又多次来电话要求法院赔偿他的房屋装修费用，我们告知他：“装修已经在房屋评估价之内。您装修了杜某丽的房子，这是您和她之间的纠纷与本次执行无关。房屋内的家具和电器不属于评估范围内，您可以搬走。”后来李某扬言，如果法院不出装修费用，就把天花板、地板砖和橱柜都砸掉，我们耐心解释地板、墙体和天花板都是属于评估范围和拍卖范围，现在房屋所有权已经转移至買家，这是故意毁坏他人财物的行为，要承担相应的法律责任。于是，该男子答应我们不破坏房屋。最终在我们去腾空房子的时候，所有家具电器已搬走，但阳台的地板砖和天花板被破坏了。

这个案件引人思考：若为了保障房屋的完好，法院过早强制换锁直接把房内物品搬运至申请执行人租赁的仓库，这样可能会损害居住者的权益。那么，法院是否可在必要时借助外在力量，比如让电视台介入强制腾空，再比如给老赖的手机定制老赖专属彩铃，以此给被执行人或房屋居住者施加压力，让其不敢破坏房屋并配合滕房。

（作者单位：浙江理工大学法政学院，浙江 杭州 310018）