浅析房地产开发企业城市更新项目税务风险及防范

黄宁

关键词：房地产开发企业 城市更新项目 税务风险

一、税务风险理论

（一）税务风险的内涵

企业税务风险的是企业经营风险之一，指企业涉税行为带来收益或损失的不确定性。它有两个方面的内涵：第一，企业不依法纳税，存在偷税漏税行为，导致罚款、滞纳金和名誉损害损失;第二，企业对应税行为和财税政策理解不透彻，税收筹划不当，未能充分享受税收优惠，导致不必要的税收负担。

（二）税务风险的分类

税务风险的按形成的原因可分为内在因素和外部因素风险两类。内在因素表现在企业在生产、筹融、投资、销售等各环节缺乏税务风险意识，财务管理制度不完善，内控等企业制度明显滞后。外部因素表现在税收立法缺陷，税务机关工作人员业务素质不一致，执法过程缺乏公平，纳税人权益难以得到有效保障。

二、房地产开发企业城市更新项目的税务风险

城市更新项目周期长、资金密集、融资额大、资产负债率高，往往新设项目公司进行运作，相关制度不完善，对风险的整体把握不足。即使是成熟的房地产企业，由于项目各阶段工作任务繁重复杂，对涉税行为的关注度往往也不太高，导致各阶段均存在不同的税务风险。

（一）前期拆迁谈判阶段

城市更新项目谈判阶段谈判事项往往比较复杂，能否平衡各方利益，完成拆迁工作是城市更新项目成功的关键因素。物业移交和土地、建筑物等产权移交中，会涉及大量资料，如不能有效梳理将产生税务风险。……