房地产开发项目的流程优化管理

何宇

摘要：房地产开发项目流程化管理着重强调管理流程间相互匹配及总体规划所有流程，不只是流程化管理的内在规律及本质内容，更是彻底解决管理流程问题的核心指导思想。因此为了保障房地产开放项目的的顺利实施，本文阐述了房地产开发项目流程化管理的主要内容及其必要性，对房地产开发项目的流程优化管理策略进行了探讨分析。

关键词：房地产开发项目;流程化;管理;内容;必要性;优化;策略

一、房地产开发项目流程化管理的主要内容

房地产开发项目管理指房地产项目开发决策实施前期及实施期间利用项目管理理论、方法及观点实现全面管理目标的过程，换而言之由项目开发至项目竣工验收各个阶段通过合理控制及科学策划等方法严格控制成本投入实现控制施工质量及控制施工进度的目标。同时，相较于其他项目管理，房地产项目管理相对特殊，具有管理实施者不同、管理对象不同及管理角度不同等鲜明特点。其中，房地产开发项目管理者往往为房地产开发企业，不止需要投入成本综合考量施工进度，更需要考虑物业前期介入时间是否进行后期销售等问题;与设计项目及施工项目相比，房地产开发以房地产项目为主要管理对象。

二、房地产开发项目实行流程化管理的必要性

1、规范开发进程。为了保证房地产项目开发进程规范性，房地产企业必须科学规划合理管理房地产开发项目，以达到保证房地产项目开发有序进行的目标。为了提高房地产开发项目管理规范性及有效性，推行房地产项目开发全程统筹管理具有不可比拟的积极作用[4]。同时，房地产企业必须以开发项目管理为切入点创造良好的工作条件，确保房地产开发项目有组织有目的地进行，消除影响开发进程的风险因素。此外，不断健全相关法律法规，综合考量房地产项目开发的实际情况，通过完善相关管理机制的方法协调各个部门及各个人员间关系，为房地产项目开发提供强有力的支持。

2、提高效益。由于房地产项目开发及管理以赢得更多经济效益为核心目标，客观上要求房地产企业必须做好房地产项目施工质量的管理工作，确保在建工程的使用安全及使用年限，并且有效管理开发项目的施工工期，以保证房地产项目于规定时间内完成施工为前提条件，最大程度控制总体施工成本投入，为房地产企业谋求更多经济效益的同时，业务流程指企业生产经营期间以经营目标为中心所开展的一系列活动，以达到获取特定结果的目标，而项目流程化管理属于规范化管理模式，以最大限度提升业务绩效水平为主要目标，涉及流程优化、流程质量管理、资源分配等方面内容。

三、房地产开发项目的流程优化管理策略

1、评估阶段优化管理。由于房地产开发项目管理过程中确定全新的项目经济指标占据着极其重要的作用，客观上要求房地产企业秉持实事求是的工作原则，纳入政府政策、房地产市场发展现状及企业自身发展规划等指标明确开发项目的经济指标。同时，房地产开发项目的经济指标相对复杂，可分为辅助指标及核心指标两个方面。其中，辅助指标可细分为累及净现金流量、房地产项目首期开盘时间;核心指标可细分为销售净利率、投资收益率及企业内部收益率等。总之房地产开发项目管理中核心指标以满足底线指标为前提条件，而辅助指标往往被视为房地产开发项目是否能长远发展的参考依据。

2、策划阶段优化管理。房地产开发项目中开发商进行项目决策时往往需要项目建议书及项目策划书为参考依据，再作出是否进行项目是否开发的决定。因此在实际管理的过程中，房地产企业必须召集投资方构思具体投资内容，对比分析投资结构，尽可能挑选行业信誉佳且具备行业资质的咨询机构得出企业实际情况的分析结果，为企业制定未来发展方向，并且将未来发展方向视为房地产开发项目建设规模及施工方案的评估依据，便于判断其方案可操作性及可行性。同时，科学合理评估房地产项目的开发风险，编制房地产项目开发可行性的研究报告，为企业后续决策提供相应的参考依据。此外，仔细审核开发项目建议书及可行性报告。

3、准备阶段优化管理。在实际管理的过程中，房地产企业结合房地产项目开发可行性研究报告，综合考量项目的设计工期及建设面积，科学设计项目造型合理规划项目周围环境，最大限度提高土地资源利用率。同时，为了实现保证项目建设质量的目标严格控制总体施工成本投入，房地产企业必须优化建筑工程的设计形式，合理选择适宜的施工设备及施工材料，尽可能于项目设计阶段完成概算审查任务，仔细调整原有的设计方案。此外，房地产企业组建项目管理机构，专职负责项目管理方面工作，制定相应的项目实施计划，强化质量管理、成本管理及建设进度管理的力度，挑选出适宜的项目总承包商，做好施工材料采购管理工作。

4、施工阶段优化管理。在实际管理的过程中，房地产企业必须于项目施工前期与工程施工单位签订相关合同，以严格遵守国家相关规定标准条款为前提条件，尽可能于施工合同中明确双方所担负的工程建设责任及义务，提出具体的工程质量、施工工期及施工安全的要求，预防工程施工期间合同双方出现不可调和的矛盾。同时，施工质量管理占据建筑工程施工极其重要的地位及作用，着重强调协调监理单位及施工单位，将质量监督管理理念贯穿于施工过程始终，对于保证施工工序符合工程建设标准具有不可比拟的积极作用。

5、竣工阶段优化管理。房地产开发项目完成施工后，房地产企业必须于工程交付业主前进行竣工验收，尤其是规划建设过程中出现质量问题且无法及时采取有效的处理措施则存在安全隐患的可能性，甚至造成工程项目总体无法顺利进行竣工验收。因此在实际管理的过程中，房地产企业秉持具体问题具体分析的工作原则，加大对于开发项目竣工验收管理的重视程度，尤其是竣工交付前期，尽可能以清单为展现形式系统披露工程建设期间所涉及的所有细节问题，保证项目竣工验收工作清晰明确。

四、结束语

综上所述，房地产市場稳定性与广大人民群众的切身利益存在着密切联系，客观上要求房地产企业必须加大对于开发项目流程的优化管理，严格控制房地产开发项目成本投入，从而保障房地产企业的经济效益。

参考文献：

[1]刘岩.房地产开发项目流程化管理[J].居舍，2018（23）.

[2]朱兵.房地产开发项目的流程化管理措施[J].建筑设计管理，2017（07）.

[3]牟丽丽.M公司房地产开发项目管理流程优化研究[D].吉林大学，2017.

（作者单位：青岛绿城华景置业有限公司）