如何破解产业园区的开发难题

摘要：认清形势，选好路径，做好事情，蕴藏着非常丰富的内容，开发商转型开发园区，一定要有详细的调查研究，切不可因为园区的产品表面上比较简单，而轻视它。

关键词：园区定位;招商政策;盈利能力

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）08-0067-68 收稿日期：2020-06-04

随着中国房地产市场的发展成熟，土地市场竞争也越发激烈，而进入住宅用地市场的门槛越来越高，从权威机构统计结果来看，2019年300城共成交住宅用地9281宗，成交总价为4.3万亿元，平均每宗地价格为4.6亿元，超过了小型开发商的支付能力。而工业用地成交12391宗，成交总价为2246亿元，平均单宗土地价格为1813万元，远远低于住宅用地的价格（见图1）。而从盈利能力来看，一个成功运作的住宅项目，一般利润率只有10%-20%，甚至更低。而一个成功运作的产业地产项目，利润甚至能超过50%。

资金需求量小，利润率高，那么为什么很少有开发商做园区开发呢？

一个字，“难”。

首先，难在定位和产品设计。万事开头难，对于园区开发来说，开头的定位和设计至关重要。园区不像住宅，普通购房者的需求其实比较雷同，只要分出高中低端需求，再考虑个性化需求，而且有大量的研究都集中于住宅领域，研究得很透彻了，开发商已经“唯手熟尔”了。而园区开发则不同，作为2B的产品，可以说不同行业，生产不同产品，就需要不同的园区建筑，标准化产品有没有？也有，但不多。园区开发商中，联东的园区标准化比较强，但即使有30多年的丰富经验，发展到现在，也走了很多弯路。可以说标准化产品，表面上似乎比较容易，但实际运作起来，没有丰富的经验，是玩不转的。

其次，难在招商，当前中国的各类园区15000个，各个园区都存在着不同的竞争关系。吸引企业，不仅需要良好的政策、各类的优惠，更需要良好的产业环境，企业入驻一个园区，往往首先要选择城市，其次就是选择园区的聚集产业，一个互联网企业，一般情况下是不会入驻医疗产业园的（当然，如果是医疗大数据产业园则另当别论）。

再次，运营难。园区开发完，招商超过80%。似乎就是万事大吉了？完全没有，实际上难题可能是刚刚开始。开业的热闹往往不能掩盖后期存在的问题。中国有大量的园区都处于不景气的状态，企业来来去去。开始的时候，企业看中了园区的优惠政策或者产业环境，但很快有园区打着更优惠的政策，更好的产业环境，于是本来人园的企业，又搬出了园区，此类情况，數不胜数。

如何破解产业地产的开发难题？

可以用三个词来总结：认清形势、选好路径、做好事情。

认清形势，就是要对国家、地区的政策、法规以及发展规划等，要有清醒的认识。比如目前国家提倡新基建，那么园区的定位，完全可以新基建为核心，但不能一窝蜂的进入某个新基建的领域。一方面要对整个形势进行研究，国家的新基建总投资计划是多少，就是这个市场总量有多少，一方面要研究目前有多少园区在做新基建，分析清楚饼有多大，有多少人来分？其实还有一方面很重要，就是新基建究竟能分多少领域，哪些领域还是空白，还是蓝海？自己的园区能不能进入这片蓝海？

选好路径，要学习先进的经验，可以学习国内外的先进经验;国外可以学习硅谷、伦敦金丝雀码头、纬壹科技城，国内的比如浦东新区、苏州中新工业园，也可以学习联东、华夏幸福、宏泰、亿达等园区开发企业。当然不能盲目迷信海外的先进经验，因为中国发展到现在，很多产业已经发展到国际的前列，有些产业即使略慢于其他国家，但也要考虑产业园建成后的整体形势，总之一方面选择的路径要适合自己，另一方面就要适当超越当前的形势，避免园区建成了，已经落后于行业了。在这技术快速迭代的时候，园区产品要有一定的灵活性。

最后就是做好事情，具体到做事的层次，都是繁复而重要的，魔鬼在细节，但细节又是太多而不能一一提及。在经营中，物业管理、园区人气打造、产业形态的构建，都非常重要。一些不经意的小事，比如税收的账也是很重要的问题，现在开发园区，往往和当地政府签一个很详细的税收方面的合同，如果园区在开发完成几年内不能为当地政府贡献一定数量的税收，当地政府就可能收回园区（有可能给一定的补偿，但微乎其微）。所以园区开发者必须算好这个账，税收问题有时会非常复杂。比如某企业从A城区的B产业园迁移到C产业园，但税收并没有转移，C产业园所在地的政府，可能会因为某企业的税收不能进入它的小区域，而不作为C产业园贡献税收，C产业园由于没有详细计算，造成税收不达标，最后几乎要被收回土地使用权。凡此种种，都要有仔细的统筹和计算。

破解产业地产开发的难题，以上三个词也就够用了，但简单的三个词，蕴藏着非常丰富的内容，开发商转型开发园区，一定要有详细的调查研究，切不可因为园区的产品表面上比较简单而轻视它。

文章来源：本文由中国指数研究院供稿。