房企距离千亿规模还差几座城

沈晓玲 汪维文 查明仪 齐瑞琳

摘要：千亿房企在融资、拿地等资源的获取上优势更加明显，因此持续抢占市场份额，追逐千亿也成为房企的共同诉求。但粗犷的拿地扩张实现业绩增长的时代已成过去式，想要突破千亿，需要更加有针对性的城市布局策略。

关键词：深耕布局;区域拓展;合作开发

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）09-0044-47 收稿日期：2020-07-11

行业资源逐步向千亿房企集中，与中小规模房企之间的差距也在逐步加大，冲击千亿是当下房企的核心诉求之一。

2019年全国商品房销售面积仅实现0.1%的增长，行业见顶的信号开始显现，业内的竞争也在进一步加剧，各梯队房企发展出现分化，集中度持续升高，规模成为了房企最大的护城河。千亿房企在融资、拿地等资源的获取上优势更加明显，因此持续抢占市场份额，追逐千亿也成为房企的共同诉求。但粗犷的拿地扩张实现业绩增长的时代已成过去式，想要突破千亿，需要更加有针对性的城市布局策略。

1 深耕或拓展两大布局策略均可助推千亿

1.1 高增速冲击千亿，突破后适当休整

10年间千亿房企增长至35家。从2010年万科达千亿以来，截止到2019年末达到的千亿房企共有35家，其中2010-2017年实现千亿的房企有16家，而2018年和2019年这两年期间达到千亿的房企共有19家，近两年达千亿的房企数量飞速增长，虽说更多房企比之前更加注重发展质量，但对于接近千亿的房企来说，进入千亿行列仍为其重要目标之一。

千亿前高速增长临门一脚，千亿后稳定持续增长。从企业实现千亿的增速来看，2017年及以前进入千亿行列的企业，在实现千亿前的复合增长率总体高于实现千亿后两年的复合增长率，16家房企在达千亿前两年的平均复合增长率达到43%，达千亿后两年的复合增长率为33%0其中2018年达到千亿的房企，其达千亿当年的同比增速也是都高于千亿后一年的增长率。另外2019年新增千亿企业的当年平均增长率为28%，高于TOP100的行业平均增长率6.5%。可以说，房企在冲刺千亿的前一、两年普遍执行高速扩张的方式促规模，达到较高的规模后开始寻求更稳定的增长保持行业地位是一个趋势。

龙头房企较早提高业绩增速，注重保持行业领先地位。虽然大部分企业是在达千亿前1一2年甚至当年才开始发力，但万科、保利、中海、恒大和碧桂园，在达到千亿前提前3年已经开始提高业绩增速。另外也是龙头房企，绿地、恒大、华润、融创和世茂房地产这5家房企的千亿后两年的复合增长率仍高于前两年，这五家房企保持高速增长主要是由于其战略目标并非只是千亿，而是保持行业地位，或者进入行业前十的位置，因此多年保持高速增长。

1.2 深耕或拓展，单城产能差近10亿/城/年

从房企的平均单城市产能来看，35家房企在达到千亿当年的平均的单城市产能为31.7亿元。实现千亿房企的布局策略有显著的差异，可以简单总结为拓展型和深耕型，且两大布局策略的企业单城市产能存在近10亿/城/年的差距。当年平均产能高于40亿元的12家房企划分为深耕型企业，如华夏幸福和滨江集团千亿当年的平均单城产能在百亿左右，两家企业的进驻城市分别只有10城和12城，为典型的深耕型企业。而平均单城市产能低于30亿元的23家房企可以定义为拓展型房企，恒大集团布局范围广，以量取胜，千亿当年的城市数量达到125家，平均单城产能为8亿元，为典型的拓展型企业，见图1。

1.3 深耕型企业基本可率先于2-3城破百亿

深耕型城市多选择首先扎根起家地。平均单城产能超过40亿元的房企，进驻城市数量较少，平均为26个城市，且在达到千亿当年平均有3个城市单城产能率先突破百亿元。其中首开和华夏幸福凭借在1座城市的绝对领先，仅1城就贡献约8成业绩。首开起家北京，在北京率先突破百亿单城产能达到约800亿元;华夏幸福则凭借固安产业新城，在廊坊单城产能高达835.8亿元，一己之力带动了华夏幸福整体业绩腾飞。此类深耕企业先在本地扎根达到一定的规模之后，再慢慢对外扩展。

一二线机会型城市更易单城产能破百亿助力房企销售进阶。市场容量大，从深耕型房企的城市共性来看，除去房企起家的城市，如龙湖起家重庆，华夏幸福起家廊坊，首开起家北京等，大多数单城破百亿的城市都为一二线城市，且房企单城业绩破百亿的研究表明，这市场容量整体较大，同时房企竞争较为温和的城市很有潜力，房企进驻后快速实现单城破百亿目标的机会较大。这类城市在市场容量方面表现突出，商品住宅成交量大，有较广的购房客群基础，同时近些年表现为人口流人和城镇化规模扩大，人口持续增带来持续的购房需求;另一方面房企竞争压力相对较小，市场开放程度更高，头部房企势力不是很强且未形成大型的本土势力，进驻风险较小。成都、上海、西安、杭州、重庆、青岛等均属于这一类城市。见表1。

1.4 拓展型企业为实现规模普遍布局超40城

拓展型企业基本布局超40城，非省会地级三四线城市成其扩张主力。21家拓展型房企基本布局均超40城，如果计算平均数的话，其平均进驻城市数量达到60城，布局城市数量是深耕型企业的3倍。平均布局數量较高，主要是由于超过80城的房企有4家，分别为恒大、碧桂园、中梁和奥园，这4家房企布局广泛，平均单城市产能不到巧亿元。根据这四家典型房企的城市布局可以看出，企业主要通过大量进驻三四线城市扩张。扩展型企业可以分为两类，第一类是碧桂园和恒大这些龙头房企，碧桂园和恒大在2013年达到千亿，这类走全国化路线的房企由于一二线城市市场竞争激烈以及政策压力，提前布局三四线市场，受益于三四线城市的成交放量，凭借抢先布局均衡发展的优势取得了不错的业绩。第二类中梁这类后起之秀则是通过快速扩张城市，小体量项目快周转来达到业绩扩张。其从2016年开始走出浙江大本营，多布局环一二线的三四线城市，且其2017年多数项目占地面积都在10万平方米以下，所以这些项目能够快速投入开发建设并推出，也为中梁“快进快出”的战略提供了支持。奥园也是近年来执行“布局”一“聚焦”-“深耕”三步走的全国化战略布局，三四线城市持续扩张，如开发县域综合体项目等，土储充足为销售业绩的提速提供有力保障。见表20

2 濱江集团：聚焦杭州深耕浙江，合作开发促规模增长

成长迅速，2019年破千亿。滨江集团2008年在深交所上市，在2015年实现销售额破200亿元。2014-2019年间保持高速增长，5年的复合增长率高达48%。至2019年，滨江集团实现合约销售金额1120.6亿元，同比增长31.8%，虽同比增速有所下滑，但仍高于行业平均水平。这也是滨江首次跨人千亿房企阵营，同时行业排名上升6位至第31名。由于破千亿当年房企销售仅来自于全国12座城市，平均单城产能达93亿元，属于当之无愧的深耕型房企。见图2。

千亿成就与杭州密不可分。2007年以前，滨江一直在大本营杭州开展业务，在当地立下了良好的口碑，定下了品牌基调。上市之后，虽企业也在浙江省其他城市以及外省有所拓展，但就销售数据来看，2019年滨江合约销售破千亿，其中约60%都来自杭州，且据年报披露的主要项目明细，就有28个项目位于杭州，分布密度较大。显然，滨江的千亿成就与杭州密不可分，究其原因，部分得益于城市较为充盈的市场容量，也源于产品与当地市场有较高的契合度。

2007年，滨江正式踏出了异地发展的第一步，提出把发展重心放在以杭州为中心的长三角地区，实施以浙、沪、江为核心的全国战略。2015年走出浙江省，进军上海，2016年拓展北京，2017年和2018年只新拓展了深圳、南通和上饶三座省外城市。

2017年滨江入驻温州，2019年就实现了单城销售额破百亿，贡献了约14%的业绩，助力企业破千亿。企业之所以在短时间内有这样的成绩，就是得益于合作开发策略，加速了规模扩张。

整体来看，滨江实现千亿的布局路径有以下特点：一是在发家城市打造符合市场需求的优质产品，塑造品牌辨识度并立下良好口碑，稳打基础;二是准确预判城市前景，保持拿地节奏持续深耕，保证供货量以维持市占率;三是灵活调整策略，控制管理半径，在熟悉的优势区域有选择地适当外拓;四是在潜力大的新市场积极寻求合作机会，小股占比撬动大规模增长。

从近年的行业发展趋势来看，目前国内房地产行业规模顶部正在逐步显现，行业增长的红利逐步弱化，企业规模已然是企业最稳固的护城河。行业资源逐步向千亿房企集中，与中小规模房企之间的差距也在逐步加大，冲击千亿是当下房企的核心诉求之一。

作者简介：沈晓玲、汪维文、查明仪、齐瑞琳，克尔瑞地产研究员。