浅析企业物业租赁的法律风险及防控

2020-11-06 05:25:13 中国房地产业·上旬 2020年10期

许之伟麒

【摘要】从目前企业物业租赁来看,有效识别法律风险并做好法律风险的防控,对提高物业租赁效果和满足企业物业租赁需要具有重要意义。结合当前物业租赁的实际情况,法律风险主要体现在企业内部管理存在法律风险,以及物业租赁合同在签订过程中存在的法律风险。在风险防控过程中,应当从这两方面入手,对整个企业的物业租赁进行详细的规定,并做到风险识别和风险管控,满足企业物业租赁的实际需要,解决企业物业租赁中存在的法律问题。

【关键词】企业物业租赁;法律风险;防控措施

结合当前企业物业租赁的实际过程,法律风险的防控对物业租赁而言具有重要影响。在法律风险防控过程中,既要做到企业内部管理流程符合规范要求,同时也要保证企业在租赁合同签订过程中满足风险防控要求,使整个法律风险防控能够达到防控要求,解决法律风险防控问题,使整个企业在物业租赁过程中能够达到规范要求,避免在合同签订、企业内部管理以及整个物业租赁管控过程中存在法律风险影响物业租赁的实效性。因此,采取有效的风险管控措施,并做好风险管控工作,对整个物业租赁而言至关重要。

1、物业租赁法律风险的主要原因及体现

1.1企业内部管理存在的法律风险

1.1.1法律风险防范意识淡漠

从物业租赁过程来看,企业内部的管理风险对整个物业租赁产生的直接影响。企业对风险的认识,企业在内部管理过程中对物业租赁风险的识别和法律风险的重视程度,决定了物业租赁过程中是否能够做好法律风险的识别和防控。而目前企业存在的主要问题在于法律风险意识淡漠,缺乏法律风险的防范意识,导致在法律风险防控过程中存在认识上的不足,客观上制约了法律风险的防控工作,使整个企业在法律风险防控过程中不能够满足防控要求。

1.1.2企业管理机制不健全

企业在内部管理机制上,既要做好物业租赁的相关规定,同时也要保证企业的风险防控机制达到健全性标准,使企业在风险防控中,能够根据风险防控的特点和风险防控的实际要求,采取有针对性的管理措施。但是目前企业存在的主要问题在于企业的内部管理机制不健全,没有对风险防控工作作出详细的规定,导致风险防控工作在开展过程中不能达到风险防控要求,影响了风险防控的实施。

1.1.3涉税的风险

企业在物业租赁过程中,所收取的租金需要进入企业的收入体系,需要进行税务申报。而有些企业对物业租赁的收入缺乏正确的认识,没有将其作为企业正常的收入来看待,在税务申报方面存在瑕疵,没有按照税务申报的要求进行及时申报,存在涉税的风险,一旦税务部门进行税务审核和稽查,容易出现税金漏报的情况,对企业正常的经营秩序和纳税行为产生不利影响[1]。

1.2签订物业租赁合同的法律风险及体现

1.2.1承租主体资格的问题

企业在物业租赁过程中,物业租赁合同的签订至关重要,同时物业合同签订中也是产生法律风险的主要因素。其中,承租主体是否有资格承租物业,并且承租主体在法律身份、社会身份以及法律赋予的权利方面是否具备承租的资格,对整个物业租赁合同的合法性都会产生直接影响。在具体的管控过程中,如果未能做好承租主体资格的审查,极容易发生承租主体不具备承租资格而引发法律风险的情况。

1.2.2租金的问题

在租金的规定方面,租金的数额、租金的交纳方式,以及租金的交纳周期都必须得到明确和细化,如果租金不能够明确或租金标准存在模糊的情况,极容易发生在资金收取过程中,承租方与物业产生纠纷,进而导致企业在物业租赁过程中受到损失,不利于物业租赁活动的展开。因此,对于租金的明确,需要对租金标准、交纳方式、交纳周期进行详细的规定,确保承租方能够认可之后再签订租赁协议。

1.2.3租赁期限的问题

租赁期限的规定,需要写入租赁合同中,在租赁期间的规定中,应当对租赁期限进行详细的规定,不但要精确到月份,同时还要精确到具体的天数,避免在租赁过程中,因租赁周期不明确导致承租房在退房过程中产生纠纷[2]。因此,在租赁合同签订过程中,应当对租赁的周期进行明确,使承租方能够在规定期限之内正常使用物业,并且在到期之前提前做好退租的准备。

1.2.4出租物业维修费用承担问题

对于出租的物业,需要进行必要的维修和维护。对于这部分费用的承担,应当在租赁合同中予以明确,具体由物业公司承担还是由承租方承担,需要明确双方的承担责任和承担比例,一旦遇到维修事宜,需要按照规定的比例予以解决,避免因房屋的维修费用产生纠纷,导致承租方和物业对簿公堂。因此,关于物业维修费用的规定,需要根据物业的类型特点和物业的具体要求做好明确。

1.2.5租赁物装饰装修的问题

承租方在租赁物业之后,普遍会对物业进行必要的装修,关于装修的尺度、装修的破坏程度,以及装修对原有物业的影响,需要进行细化和规定,避免承租方在租赁之后对房屋进行较大范围的更改,使整个物业的房屋质量出现问题或物业房屋性质出现问题,导致物业在后续的出租过程中受到影响。因此,对租赁物的装饰装修问题需要明确装修方式和装修尺度,对违反装修合同的行为予以处罚,使整个租赁物在装修过程中能够严格按照合同规范执行。

2、物业租赁法律风险的防控

2.1企业内部管理法律风险的防控措施

2.1.1强化法律风险防范意识

基于物业租赁的实际情况,为了保证物业租赁能够达到合法性要求,物业企业应当对物业租赁的合法性和物业租赁过程中存在的法律风险有全面的认识,并结合物业管理的实际情况和物业租赁的具体需求,树立正确的法律风险防范意识,并认真研讨租赁过程中可能存在的法律风险类别以及法律风险内容,从宏观上掌握法律風险的防范情况,做到根据法律风险的具体情况,采取有针对性措施,保证法律风险在防范过程中能够达到合法合规要求。

2.1.2建立健全的企业管理机制

为了保证企业能够对物业租赁过程中的风险给予有效应对,企业应当建立健全内部管理机制,对整个企业管理工作进行明确,使企业管理的实施过程中能够达到管理要求,能够根据管理的特点和物业租赁的具体风险情况,采取有针对性的风险防控,从法律机制上入手,解决法律风险的防控问题[3]。因此,采取有效的防范机制,对整个法律风险的防范具有重要影响。

2.1.3加强税务申报管理

物业租赁在实施过程中,租赁收入应当计入企业的营业收入,在税务申报过程中,应当按照企业收入进行纳税申报,并根据企业的纳税需要和企业的纳税情况,采取依法申报的方式,解决企业的纳税问题,使企业在租赁收入的纳税过程中能够达到合法合规的要求。因此,做好纳税申报管理,对整个企业降低法律风险具有重要影响。

2.2签订物业租赁合同的法律风险防控措施

2.2.1明确承租主体资格

为了降低物业租赁合同签订过程中的法律风险,在承租主体资格的审核方面,需要保证承租主体具有履行法律责任的能力,需要根据承租物业的特点以及承租物业的相关要求选择具备租赁能力的承租方,避免物业在出租过程中,因承租方的主体资格问题造成整个物业租赁出现风险。

2.2.2明确租金数额及交纳周期和交纳方式

为了提高租赁合同的规范性,在租赁合同签订过程中,应当明确租金的额度、单价以及交纳方式和交纳周期,使整个租金得到明确,保证租金在交纳方面能够满足承租方的要求,能够在物业租赁方和承租方之间达成共识,确保租金能够及时足额交纳,减少租金方面的纠纷和争议。

2.2.3明确租赁期限

物业在租赁期限方面应当进行有效规定,保证物业在租赁过程中能够在租赁的日期和期限方面符合相关要求,使整个物业在租金的规定方面能够符合租期要求,减少租期过程中存在的法律风险。通过明确租期,确保租赁期限在合法的范围内,满足租赁要求,避免因租期不明确,导致在租期过程中存在法律风险[4]。

2.2.4确定出租物业维修费用的承担方及承担比例

考虑到物业租赁过程中物业维修费用的产生,在维修费用的支出和承担责任方面,应当以承租方进行协商,保证双方都能够接受房屋的维修费用。对每一方承担的资金比例作出详细规定,使整个房屋维修在资金的支出比例方面能够得到明确,降低物业方和承租方的法律风险,避免二者出现争议。

2.2.5对租赁物装饰装修责任进行规定

为了确保物业在租赁过程中能够达到合法合规要求,避免在装修过程中出现法律纠纷,应当在装修之前对装修的尺度细节、装修方式以及装修的具体更改行为作出规定,保证物业租赁合同能够达到全面性要求,能够解决租赁问题,使整个物业在租赁过程中能够实现对租赁物的有效装修,并且在合法的范围内装修。

结论:

通过对物业租赁过程的了解,在租賃过程中,法律风险主要存在于企业内部管理风险和企业的租赁合同签订过程中存在的风险,在具体风险防控中,应当结合企业租赁的特点和实际需要,保证企业的租赁风险得到有效降低,并且在租赁合同的有效性方面得到增强,最终达到提高物业租赁效果和避免物业租赁出现问题的目的。

参考文献:

[1]刘艳.浅议物业租赁应收账款风险管理问题[J].中国集体经济,2019(22):115-117.

[2]李艺韵. S公司物业租赁业务发展策略研究[D].广西师范大学,2019.

[3]贾雪妍.国有资产物业租赁项目成本管理研究[D].北京邮电大学,2019.

[4]蔡丹雄.企业物业租赁的法律风险及防控[J].中国农垦,2015(10):50-53.