房地产调控背景下员工跟投制度

2020-11-06 05:25:13 中国房地产业·上旬 2020年10期

王志浩

【摘要】从目前房地产企业的发展来看,跟投制度作为重要的员工激励制度,对整个房地产企业的发展产生了重要的影响。通过跟投制度的实施,不但提高了房地产企业员工的凝聚力,同时还能实现科学的利益分配,使房地产企业的管理团队和优秀员工能够通过跟投制度的方式参与投资房地产项目,对做好房地产项目的建设和实现风险的有效控制具有重要影响。

【关键词】房地产调控;员工跟投制度;问题;对策

基于房地产企业的发展实际,员工跟投制度作为基础的管理制度,对提高员工的贡献度,以及降低企业管理风险和实现房地产企业的快速扩张和项目的有效建设具有重要影响。员工跟投制度的实施在一定时期内取得了积极效果,为房地产企业的扩张和项目的有效建设与实施提供了有力支持,但是随着调控政策的不断出台,房地产市场呈下行的趋势,使员工跟投制度面临着风险,如何做好跟投制度的调整,如何实现员工与企业利益的协调,对整个房地产企业的发展具有重要影响。

1、跟投制度发展历程

1.1跟投制度的诞生

从目前房地产企业的发展来看,跟头制度最早诞生于万科公司,为了激发员工积极性,实现对员工凝聚力的有效提升,建立了员工跟投制度。通过员工跟投项目的方式投入资金,并按照项目的进程和收益予以分红。跟投制度诞生之后,得到了企业员工的普遍拥护。企业员工通过跟投的方式,深度参与了具体的房地产项目,使整个员工在项目推进过程中,能够主动的降低项目的管理风险。通过采取有效的管理措施,解决项目的风险并增加项目的整体收益。员工跟投制度的诞生,对推动企业管理方式的转变和优化企业管理流程,以及提高员工的主观能动性具有重要影响。

1.2跟投制度的快速发展

基于员工跟投制度的重要影响和员工跟投制度取得的积极效果,在房地产企业过程中,员工跟投制度成为了重要的支持制度,对整个员工的发展和企业分配手段的调整产生了深远的影响,许多房地产企业通过建立企业内部的跟投制度等方式,推动整个跟投制度的发展,将整个跟投制度与企业的管理实际相结合,实现了对员工的有效激励,对提高员工的工作稳定性和做好项目的管控具有重要影响。员工跟投制度的应用,推动了企业的快速发展[1]。在这一时期内,员工跟投制度得到了大面积的推广,成为了企业基础的管理制度,对整个房地产企业的发展产生了积极的影响,推动了房地产企业利益分配机制的调整。

1.3跟投制度的调整

从员工跟投制度的实施来看,虽然员工跟投制度具备一定的优势,能够解决企业发展中存在的利润分配问题和员工稳定性问题及风险防控问题,但是随着调控政策的不断出台,市场下行趋势明显,整个房地产项目的利润被大幅压缩,进行分配的利润较少,使得员工跟投效益不明显,员工的跟投资金和员工的投资收益受到了直接的影响,并且在员工的跟投风险方面有所上升,对整个员工的跟投意愿度产生了较大的影响。企业在员工跟投制度的实施过程中,出现了一定的问题,导致企业必须要根据员工的跟投资金和企业的管理要求和企业的发展实际合理考虑企业的盈利能力和分红能力,按照员工跟投制度的要求和员工的意愿度以及项目的实际开展情况,做好薪酬制度的调整,使员工跟投制度在实施过程中能够达到预期目标,解决员工跟投问题。从最近两年的员工跟投制度的应用来看,已经出现了调整的趋势。

2、跟投制度在后房地产时代面临哪些问题

2.1收益降低,风险增加

从目前员工跟投制度的实施来看,随着房地产调控政策不断落实,房地产下行已经是不可避免的趋势,在后房地产时代,员工跟投制度在落实过程中出现了收益降低和风险增加的情况,对整个员工跟投制度的实施产生例如直接影响,使员工跟投制度在实施过程中,因收益率的降低影响了员工跟投的意愿度,并且在跟投制度的实施过程中,整个企业所承担的投资风险有所增加,因此,企业在跟投制度的实施过程中,必须要进行有效的调整,才能使跟投制度在落实过程中取得积极效果。

2.2资金压力明显,跟投意愿度下降

对房地产企业而言,员工跟投制度在实施过程中,员工投入的资金对整个企业房地产项目的运行具有直接影响。而随着后房地产时代的到来,整个投资风险有所增加,投资的回报率出现问题,许多项目在投资回报率方面不足以支撑原有的分红比例,导致在跟投制度实施过程中,存在员工与企业争夺利润的情况,违背了跟投制度的初衷,使整个跟投制度在实施过程中,无法处理员工与企业的关系。在这一背景下,员工的跟投意愿度低,导致跟投制度在实施过程中无法扩大跟投的规模,项目的资金流方面出现问题,影响了项目的正常推进,导致项目在实施过程中无法取得积极的建设效果,影响了项目的推进,导致房地产企业面临着资金链断裂的风险[2]。

2.3跟投团队与房企利益存在冲突

目前房地产企业在跟投制度实施过程中,跟投团队考虑到自身的收益情况以及投资风险,往往在拿地环节较为慎重,在项目推进过程中持谨慎的态度。而房地产企业为了实现企业发展目标和快速的扩张目标,往往需要跟投团队采取激进的投资措施进行市场拓展。利益上跟投团队与房地产企业的利益存在一定的冲突,导致跟头团队与房地产企业盈利分配存在差异,影响了跟投团队的投资意愿度,使整个跟投团队与房地产企业爆发管理冲突,对房地产企业的持续稳定增长和房地产企业发展策略的落实具有不利影响。

3、跟投制度如何适应形势变化实现员工与企业的共赢

3.1合理控制跟投规模

基于房地产企业的发展实际,以及跟投制度的具体落实情況,在房地产企业跟投制度调整过程中,应当合理控制跟投的规模,控制跟投的资金额,并合理设定员工跟投的资金比例,确保员工在跟投的规模和限定的范围之内做好员工跟投制度的调整和落实。通过对跟投规模的控制,使整个员工在跟投制度的落实过程中,能够按照主观意愿度和企业的现实需要,将资金投入到在建的项目当中,推房地产项目的有序进行。地产项目在建设资金方面能够得到有效的支持,能够根据房地产企业的发展实际和投资流程,实现对员工跟头利益的有效分配,同时能募集项目建设中急需的资金,对企业的发展和房地产企业具有重要意义。

万科2018年初再次修订跟投制度,收紧了投资范围与收益分配方式。将跟投投资总额占项目资金峰值的13%降低到不超过项目资金峰值的10%。同时鉴于上市公司股东利润被侵蚀的诟病,设置了“门槛收益率”和“超额收益率”。规定内部收益率(IRR)≤10%时,跟投人员劣后分配;当 10%<项目内部收益率(IRR)≤25%时,跟投人按出资比例分配收益,项目内部收益率(IRR)>25%时,超过超额收益率以上的部分,跟投人员按出资比例的1.2倍分享。

3.2调整利益分配机制

基于对员工跟投制度的了解,在员工跟投制度落实和调整过程中,需要设定合理的利益分配比例,掌握利益分配情况,根据企业能够承受的范围和要求做好企业的利益分配。在分配比例的调整中,应当按照具体的项目进行有效的利润测算,保证员工在跟投过程中能够最大程度的获得现金利益,同时在利润分配过程中,在企业和员工之间能够就利益分配达成一致,避免在利益分配过程中采取的方式不当和比例存在问题,影响利益分配实施。通过对员工和企业的平衡,使整个利益分配在实施过程中能够达到分配要求,能够在分配的针对性和有效性方面得到提升,使整个员工利益分配能够达到科学性标准[3]。

中梁控股也于近期调整了跟投制度,进行了多项改革。比如,对富余资金管理提出了“四个原则”“三个前提”和“三个要求”,富余资金管理及使用类似碧桂园相关规定;允许个人跟投股比可向下浮动20%,并要求区域集团兜底全部股比;要求成熟型区域公司增加拓展、市场、营销等常务副总经理跟投,适当调减了区域董事长、事业部总各项目跟投的股比。

3.3平衡跟投团队与房企的关系

基于跟投制度的要求和房地产企业的发展实际,跟投制度调整过程中应当平衡跟同团队与房企的关系,根据企业发展实际和跟投团队的自身利益需求,找到跟投团队与房企的平衡点,按照企业的发展需要,做好利益机制的建立,并且明确房地产企业与跟投团队的关系,及时的调整跟投制度,在跟投团队的职责权限,履职能力和具体的投资管控等方面加强联系,保证房地产企业能够做好基本的利益分配,采取有效的利益分配方式,根据房地产企业特点实现动态调节,使整个团队与房地产企业能够在目标之下实现有序管理,推动跟投团队的调整,同时推动房地产企业发展战略的调整,使整个房地产企业能够在跟方面结合企业的发展实际和跟投团队的具体情况,采取有效的落实措施,满足企业的发展要求。

中房智库研究员从碧桂园集团内部了解到,碧桂园对跟投制度也做了调整,禁止了普通员工自愿跟投,同时增加了强制跟投人员的名单,除了前述表格中所列的强投人员外,区域成本、工程、运营、采购、商管、人力、物业等部门的负责人也被列为强投人员。同时,授权给前线,强化了项目总对效益分成的管理权限。

结论:

通过对房地产企业跟投制度的了解,跟投制度作为房地产企业利益分配的基本制度推出以来,对提高项目的建设质量和降低项目的建设风险具有重要作用。但是随着房地产市场进入下行区间,在整个跟投制度的实施过程中,必须要进行有效的调整,解决房地产跟投制度的落实问题。因此,明确跟投制度的重要性,并做好跟投制度的調整,对当前房地产企业的发展和看市场下行期间的企业发展具有重要影响。

参考文献:

[1]周琪.房地产企业项目跟投制度案例研究[D].北京交通大学,2019.

[2]来宇壮. ZL地产企业员工跟投激励制度评价与优化[D].浙江工业大学,2019.

[3]周子毅.房地产企业员工跟投模式应用的研究[D].华南理工大学,2017.