房地产企业土地增值税会计和税务处理方法探究

2020-11-06 05:25:13 中国房地产业·上旬 2020年10期

【摘要】每年有关于房地产行业的讨论都是数不胜数,与此同时对于房地产行業所要缴纳的第一大税也逐渐成为社会大众重点关注的内容,本论文对房地产企业土地增值税会计和税务处理方法做出相关探究。

【关键词】房地产;土地增值税;税务处理

房地产行业的发展速度飞快,而其市场内部的竞争也越来越激烈,各企业要想在这场激烈的角逐中不被对手淘汰,就要不断对于企业土地增值税会计和税务处理方法做出探究。

1、房地产企业土地增值税概述与分类

1.1房地产企业土地增值税概述

房地产业可谓是近年来发展的比较迅速的行业,同时房地产行业也是我国国民经济的主要支柱,在促进我国经济社会的发展方面贡献出巨大的力量,并且它也是我国国家财政税收的主要来源之一。在近些年来,我国的经济不断的进行发展,房地产行业也在于时代共同进行当中,然而随着房地产产业的不断壮大,随之而来的成本费用也在不断的加大,这其中就包括了城镇土地转让费、城镇土地征用费、动迁户的房屋安置费、工程基础设施费、建筑物的安装费等一系列的费用支出,具体落实到每一笔费用的款项上面至少每一项工程项目要有100余项相关费用的支出。而对于房地产企业所要缴纳的土地增值税来讲,首先就要清楚的了解到土地增值税的具体含义,土地增值税就是指在中国境内,转让国有土地的土地使用权以及在土地上方建造的建筑以及其他类型的附着性产物,通过这些所获取的一系列的经济收益要在缴纳增值税的基础之上缴纳个人或者是单位的一种税收形式。土地增值税的特点主要有以下四种,第一种,它是以转让房产的增值额为纳税对象进行税款的征收活动,我国的土地增值税中包含了土地和房屋的转让与合并所要缴纳的税款,征收税款的部分是指扣除纳税人转让房地产中所获得的收入减去我国税法中准予扣除的项目后的剩余部分再对其征收税款。第二个特点是税款征收的过程采用的是扣减法以及相应的评估法来对其计算增值税税额。在实际征收土地增值税的过程中要充分的考虑到我国税收的实际情况,要对进行交易的房产进行专业化的评估。第三个特点就是我国的土地增值税是按次数来进行征收的,土地没被转让以此土地增值税就要被征收一次。第四个特点就是按照超额累计进行征税,土地增值税的征收是以房产的实际经济价值为征收基础,房产价值高,则征收的增值税就高;房产价值低,相应征收的税款也就比较低,实行分级征税的政策措施,一般来讲在不超过扣除项目50%的部分征收的税率为30%,超过50%但是不超过100%的部分按照税率为40%征收,超过100%以上的部分按照50%和60%不等进行征收。

1.2房地产企业土地增值税分类

在我国可以将房地产企业土地增值税分为两大类,一类为主营房地产业务的企业,另一类为兼营房地产业务的企业。首先对于主营房地产业务的企业来讲,对于他们要缴纳的土地增值税就是指他们在经营期间所获得的收益即在会计分录中的主营业务收入的部分进行税款的缴纳,其相应所要缴纳的土地增值税在会计分录中计在经营税金及附加科目上,比如一个房地产企业将企业的房产出售后所向财政部门缴纳了800万元的税款,那么这笔业务的会计分录就可以记录为:

借:经营税金及附加   800万元

贷:应交税款----应交土地增值税   800万元

第二类是兼营房地产业务的相关企业,对于这类企业在经营期间内所缴纳的土地增值税税额,将其记录成相应的会计分录可以将借方计为其他业务收入,所缴纳的税金可以记录为其他业务支出。

2、房地产企业土地增值税会计和税务处理方法

2.1利用国家税收的优惠政策进行纳税筹划

相关的房地产经营企业可以通过国家出台的相关的企业优惠政策来进行减税或是免税,对企业内所要缴纳的税款进行合理的纳税规划,房地产企业内部的财务部门的相关工作人员可以通过企业内部收入的增值额的数量以及所可以扣除的金额数量来去达成企业免税的目标。这种操作的前提是要对于企业内收到的增值额即企业的主营业务收入进行准确无误的核算,利用在经营业务中的优惠政策的进行将出售房产所要支付的相关的费用直接计入到总体的房价之中,通过这种操作方式就可以将企业所要缴纳的税款在最大的程度范围内进行减少,但是这种方法也存在很大的缺陷,采用这种方法减少土地增值税后会是得企业所要缴纳的营业税的数目变大。所以企业就要通过制定一个相对完整的纳税筹划方案来在一个合理合法的范围最大可能的减少税收。比如可以通过代建房的方式减少相关的税收,只是在过程中收取一定的代建费,不涉及土地的交易,所以也就不用支付高额的土地增值税的费用,是得整个交易的双方得到互赢[1]。

2.2利用税收临界点进行纳税筹划

房地产企业所要缴纳的土地增值税与可以享受的税收优惠政策也存在不同等级的划分,它存在着不同的临界点,在整个的房地产市场领域,通过控制临界点来进行税款的减免已经是一种非常常见的手段了,这种以临界点为主要的研究对象来减少相关纳税金额的手段要做好的前提工作就是要在前期进行大规模的项目测算工作,相关的财务人员要对于企业可以参加的税收优惠政策与相应的经营收入之间进行不断的权衡,找到二者之间的平衡点,通过对于房屋出售价格的相应调整来使得房屋的增值率进行改变,将企业的经营收入控制在土地增值税的起征起点之前。同时也可以通过对于房产的装修来增加增值税的扣除额度,比如就可以通过增加房地产企业内部员工的管理费用、财务费用等,还可以增加公司对于销售费用的投资,但在进行这些操作的过程中压注意不能触及法律的红线,企业不可以采用偷税漏税的行为减少税款的缴纳[2]。

结论:

综上所述,通过整篇文章对于房地产企业土地增值税会计和税务处理方法探究与分析可以明显的看出不同的企业类型所要缴纳的土地增值税款是不同的,同时也要针对不同的情况调整调整企业内部的税务处理操作,保证房地产企业能够在合理合法的范围之内进行相关的税务操作。

参考文献:

[1]王小燕.房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析[J].财会学习,2020(16):185+196.

[2]李新友.房地产企业土地增值税清算面临的挑战及对策[J].中国乡镇企业会计,2020(06):28-29.

作者简介:

张玲玲(1986.02--),民族:汉,性别:女,籍贯:陕西西安人,学历:硕士研究生,毕业于新疆财经大学,现有职称:中级工程师,研究方向:土地工程财务方向。