在建工程抵押制度完善的若干思考

2020-11-06 05:25:13 中国房地产业·上旬 2020年10期

王坤

【摘要】建筑工程具有较大的增值潜力,同时,也是在资金支持下持续建造形成的实物。为满足工程要求,在工程建设过程中需要将其用于抵押,从而获取后续的工程建设资金,但是立法与实务中存在工程抵押脱节的情况,不利于建筑工程抵押的正常运转,而这也是法律行业应当高度关注的问题。

【关键词】在建工程;抵押制度;工程建设资金

抵押制度设计中,建筑工程抵押是一种特殊的抵押方式。结合当前的工作实际,建筑工程抵押主要的目的是保证工程后续建设中向金融机构获取足够的资金。在日常工作中,建筑工程抵押中的问题尤为明显,存在着较为显著的风险,立法与实务间存在着十分明显的差异。

1、明确在建工程抵押登记部门

尽管我国《物权法》中明确提出了国家不动产统一登记的制度,但是现阶段,我国并未明确统一的不同产登记部门。很多地區依然采用房屋和土地两个部门独立登记的登记方式,因此,抵押人在建设用地使用权抵押中选择土地管理部门,建筑工程抵押时,以房屋管理部门为登记部门,导致建筑工程抵押登记部门分布范围较广,且部门间并未充分划清职能界限,登记要求也存在明显的差异,登记程序相对混乱。最终在房屋土地抵押过程中需要投入较高的抵押登记时间成本和资金成本,无法保证登记的效率。另外,抵押登记申请人也需要多次到相关部门办理登记手续。

综上论述,在当前工作中,应将工作重点放在明确在建工程的抵押登记部门上。如以在建工程所在范围内的建设用地使用权作为抵押物时,则需以土地管理部门为登记部门。我国始终坚持房地一体主义。将在建工程作为抵押财产设置抵押权的过程中,在建工程所占范围内的土地建设用地的使用权要一同抵押。即便抵押人与抵押权人并未在抵押合同当中明确提出。工程与建设用地使用权共同抵押,依据相关法律法规的规定和要求,也要将其视为共同抵押。如在建工程抵押登记主管部门确定为房屋管理部门,并未出现工程及工程所在地的土地使用权共同抵押的要求,则在建工程抵押中,土地抵押权方面容易出现矛盾和纠纷,因此,要充分结合我国的发展现状,明确土地管理部门为在建工程抵押的登记部门。

2、重视在建工程信息化管理

在建工程抵押过程中,涉及到房屋主管部门、国土资源管理部门、开发商和银行等多个部门,同时,不同部门和机构需要的信息内容有所不同。所以,为确保各部门信息的交流共享,及时了解和掌控重点信息,日常工作中需采取多种手段加强各部门的信息沟通和交流。

传统建设和发展中,主要采用媒体公告、公文函件等方式发布重要信息。但是受到地域因素和时间因素的影响,各部门无法及时准确地交流信息内容,实现信息共享。在信息化和网络化快速发展的今天,计算机技术渗透于社会生产的诸多方面,需合理利用信息化管理方式,建立科学完善的建筑工程抵押信息交流平台,从而改进在建工程的信息管理和交流效率。

在建工程抵押信息数据库中,应及时录入在建工程的进展,工程价款支付概况、土地抵押、预售和贷款情况,第一时间录入相关信息,对信息进行集中管理,利用专门研发的系统平台等多种方式,共享在建工程登记信息,利用在建工程抵押信息的信息化管理,一方面能够以较短的时间准确地查询工程抵押信息,另一方面也可密切多个部门间的信息沟通,防止出现超额抵押等问题。再者,采取多种措施完善建筑工程信息化管理,对促进在建工程信息公开也有着重要的作用,可及时公布登记信息,以此解决重复抵押问题,切实维护抵押人的权益。

3、积极完善立法

3.1允许自由转让在建工程抵押权

为全方位展现在建工程抵押融资及投资功能,加强抵押权的独立性和流通性,我国立法部门在日常工作中需突破传统抵押权理论的桎梏,不得过于关注抵押权的债券担保功能,从法律的角度规定允许在建工程抵押权自由转让,以在建工程作为抵押财产。与传统的不动产抵押相比,在建工程抵押存在较大的不同。

首先,抵押物较为特殊,且抵押物的价值具有不确定性,但是法律法规中明确规定在建工程可用作抵押,就证明其在一定程度上推翻了传统的抵押理论。所以,在研究在建工程抵押立法时,应充分考量在建工程抵押的特殊性,不必完全依据传统民法上的不动产抵押理论及原则落实各项工作,而是要结合当前实际采取有效的创新策略,满足社会实践和发展的需求,从而更好地彰显在建工程抵押融资和投资功能,推动我国在建工程抵押的稳定发展。

3.2制定科学的在建工程抵押管理规范

我国《物权法》首次以法律的形式确定了在建工程可用作抵押资产,但是对在建工程抵押的规定依然不够细致和完善,尽管我国法律法规和部门的规定当中均提出了一些与在建工程抵押条文规定有关的内容,但是内容和形式尚未统一,且当前并未提出十分完善的房地产抵押登记管理制度,不同地区的规定和处理方式各有不同。

部分地区依据申报价登记抵押财产价值,部分地区依据评估价登记抵押财产的价值,因此,在抵押登记的过程中也出现了诸多难以解决的新问题。另外,在建工程抵押与普通的不动产抵押相比,存在着十分显著的差异。为不断优化和完善我国在建工程抵押制度,做好在建工程抵押登记工作,要制定统一且完善的在建工程抵押管理制度,明确统一的抵押登记程序、抵押物价值评估机制及抵押权变现的条件,从而防止不同主体间出现抵押权冲突和矛盾问题,引导多个物权管理部门密切合作,积极沟通和协调,有效降低交易的成本投入,完善不动产管理,切实保障房地产交易的安全性,同时也可有效维护公民的合法权益。

结语:

抵押权是物权法中的重要内容,一方面关系到市场交易的安全性,另一方面也关系着物品的使用价值,所以说,具有较强的经济属性。在建工程抵押是在传统抵押制度的基础上的创新与发展,也是商品经济发展的必然结果,能够加快资金流动的速度,而且也可满足银行增加贷款的要求,有助于开发商建设项目的稳步推进。但是我国房地产抵押制度依然存在明显的不足,在建工程抵押是新鲜事物,因此需要结合当前的发展现状和未来的规划,采取切实可行的应对措施,相关部门需加大研究力度。

参考文献:

[1]张洁.在建工程抵押难以执行的原因和对策[J].福建质量管理,2018,000(016)

[2]钟尚文.新形势下在建工程抵押登记风险及防范措施[J].财经界(学术版),2018,499(24)