房地产项目在设计过程中的精细化管理研究

2020-11-06 05:25:13 中国房地产业·上旬 2020年10期

李文军 程磊

【摘要】当前我国建筑行业领域不断向前发展,各项机制和理念也逐渐被吸收引进。而精细化管理作为一种前沿的企业内部管理思想,已经逐渐被国内房地产开发企业所接受和认可,本文从房地产项目开发过程中易被忽视的设计环节提出了若干精细化管理举措,探讨了设计精细化管理的实践要点,为今后房地产项目在设计过程中的精细化管理提供借鉴。

【关键词】房地产项目;方案设计;初步设计;施工图设计;精细化

1、前文

随着我国房地产行业的持续发展,房地产行业面临的竞争越来越激烈,用户对产品标准的要求也日渐提高,仅仅依靠规模发展已无法满足当下的要求,精细化管理成为解决这些问题的“良方”。精细化管理是建立在常规管理的基础上,并将常规管理引向深入的一种管理模式。精细化管理有三大原则:注重细节、立足专业、科学量化。房企实行精细化管理,就是要在投资决策、方案设计、项目施工等过程中精耕细作,从而提高产品的品质,进而最终赢得消费者的信赖。而设计阶段作为项目开发中的重要一环,对整个项目产品呈现、成本支出都影响巨大,因此,本文将着重研究精细化管控措施在项目设计过程中的实践与应用。

2、方案设计阶段的精细化管控措施

房地产企业在拿地以后,正式进入设计阶段以前,需确定项目定位情况和具体的产品指导建议,方案设计就是依据相关的资料和产品指导建议,提出项目具体开展建设的设计文件,其深度应当满足一定的要求。在方案设计过程中,设计人员往往容易把安全性、功能性、设计创新等方面作为设计的重点,而忽视了经济型,尤其是一些超常规设计对项目成本的影响,因此,在方案设计的过程中,需统筹考虑、整体设计,从而取得安全性、舒适性、经济性的有机统一。方案设计主要包括总平面设计、单体设计等方面,而精细化措施可以从这些方面着手展开。具体而言,一是要在设计前详细摸查项目周边的生态环境、地形地貌、现存建筑等情况,从而科学合理地制定项目总平面方案及竖向设计方案;二是在平面设计时需要根据项目与周边环境的公路交织网络、施工运输路线来设计建筑构造物、建筑物与各配套设施之间平面与空间的关系;三是在单体设计时,首先对内部功能区进行划分,在各功能区的基础上,确定建筑内部的格局、布局,其次根据建筑各功能区域与建筑格局之间的关系再进行二次规划设计,同时对各功能区进行竖向划分、横向划分;四是在住宅造型设计时,不仅要考虑美观性与观赏性,还应考虑施工难度与造价成本,从而使方案能够更加科学合理。

3、初步设计阶段的精细化管控措施

项目方案确定以后,下一步即进行初步设计,但由于当前大量开发项目属于“三边”工程,为了赶工期,留给初步设计的时间很短,更有甚者,有些房企对初步设计的重要性认识不足,认为方案概念成型后就可以直接进入施工图设计阶段,导致后期频频改图,产生大量的设计变更,设计质量低下。为了提高初步设计质量,首先要充分理解方案设计的效果和意图,其次在设计过程中,需要统筹考虑结构、机电、暖通、消防、幕墙等方面与设计方案平面、立面上的衔接,从而减少无效的工作量。比如结构部分当中有一些特殊造型和特殊构造,在初步设计时,可以先把特殊结构的形式和尺寸详细表达出来,然后提资给结构工程师核算,防止有明显结构缺陷的方案进入施工图深化,从而避免引起方案的颠覆性修改;还比如消防设计部分在初步设计阶段应全面核查消防规范对平面布局和出入口设计的要求,并根据排烟规范要求,设置消防排烟机房、消防补风机房和消防风井,核查所有需要排烟的窗洞口的位置及尺寸,合理布置消防救援窗、排煙固定窗、消防排烟口等。在初步设计出图后,需要系统完整地审核图纸,查找缺陷和问题,给初步设计留出充裕的设计时间,以便更好地发挥初步设计的作用。

4、施工图设计阶段的精细化管控措施

施工图设计作为方案设计、初步设计后的最后一个阶段,是指导项目施工建造的重要依据,因此施工图图纸质量对施工质量保障而言,影响巨大。而提升施工图设计质量,除了加强图纸审查力度,还可采取以下措施:一是建立标准化的审图流程,把标准、制约、责任渗透到每一个管理动作,落实责任主体,分段控制,把每一个管理动作落到实处;二是建立设计缺陷和设计优化反馈机制,将项目实施过程中的设计缺陷和设计优化都整理出来,为施工图设计提供参考,从源头上提高图纸质量;三是加强与行业优秀设计人员的探讨交流,强化设计人员与设计管理人员的沟通力度,施工人员要按照操作经验给予各类看法和建议,在强化交流的基础上完善图纸设计的细节,提升施工图设计水平和质量。

结语:

精细化管理是房地产项目在设计过程中必不可少的关键举措,重视房地产开发项目在方案设计、初步设计、施工图设计的精细化管理实践要点可以显著提升项目工程质量,推动行业健康稳定发展。

参考文献:

[1]曾福明,杨昌俊.建筑方案设计原则与设计要点[J].设计与规则,2017(019):102-103

[2]赵旭辉.房地产企业工程项目精细化管理研究[J].科技经济导刊,2019(20):231