关于城市轨道交通沿线土地储备策略探讨

崔良政

摘要：随着我国城市城镇化高速发展，城市交通拥堵问题日益严峻。为疏解人口，引领城市科学发展，城市轨道交通发挥着重要作用，轨道交通建设呈现大规模发展态势。但是轨道交通建设需要投入大量的资金，地方政府财政能力难以满足资金需求。经相关的调查显示，城市轨道交通的沿线土地的有很大的利用价值，可以将其和轨道建设相互结合起来，为城市轨道工程建设提供足够的资金，对轨道工程的建设带来很大的促进作用。但是土地储备筹资资金的周期较长，难以匹配城市轨道工程建设的时间要求，对城市的正常运行带来一定的阻碍。本文对城市轨道交通沿线土地储备策略进行了深入的探讨。

关键词：城市轨道;交通沿线;土地储备策略;

随着城市化的不断发展，我国经济建设的速度在不断的上升，推动城市化的发展。目前城市发展的现状，人口和机动车的数量在急剧增加，道路拥堵的情况逐渐严重，为城市的发展带来很大的影响，人们的生活受到了很大的干扰。城市轨道交通的优点包含载客量大、运送效率高、能源消耗低、污染小等，将其融合到城市发展中，可以有效的解决城市交通拥挤的情况，进而提高城市发展的水平。政府需要提高对城市化轨道建设的重视度，加快城市轨道的建设，保障城市交通的顺利，解决城市道路拥挤的情况，对人们的生活带来很大的便利。随着我国的不断发展，政府逐渐加强对城市化道路的建设，一些三四线的城市也逐渐开始建设轨道交通，将各城市的交通彻底打通，提高了各城市人们的生活质量，经相关的调查显示，我国轨道交通的发展已经是世界最大的国家，轨道交通的发展现居世界第一。我国城市轨道交通的类型包括：地铁、轻轨、单轨、市域快轨、现代有轨电车、磁悬浮交通、ARM交通，遍及我国各个城市。城市的发展随着轨道交通的建设逐渐上升，为社会经济的发展提供了很大的支持。

1、轨道沿线储备潜力地块分类

城市轨道交通车站和车辆段基地所在区位不同，土地价值也会有很大的不同，土地功能利用和开发的强度大相径庭，对轨道工程的建设具有很大的影响。需要根据土地的具体情况进行有效的分类，确保其可以得到合理的利用。

1.1  A级储备地块

A级储备地块主要是指位于城市重点区域的最佳地段，在城市发展的枢纽轨道站，城市轨道枢纽站主要是在大型对外交通的轨道站点，是城市内外交通重要的转换节点面，通过轨道交通可以提高城市的运输和交通质量，A级储备地块是其建设的重点，同时也是城镇群范围内以公共交通支撑和引导城市发展的节点，轨道的建设逐渐引领城镇的发展水平。A级储备地块区域是城市重点发展对外交接的节点，可以对周边的土地进行有效的开发和利用，以居住、商业、办公为主，将土地的价值有效的发挥出来，为城市的发展做出了很大的贡献，树立了城市发展的形象。

1.2  B级储备地块

B级储备地块主要位于城市中央商务地区，在城市的副中心，中心站轨道的潜力区域，是轨道建设的重点区域，需要相关的工作人员提高对其建设的重视度。城市轨道中心站的位置承担了城市市级中心或者副中心功能的轨道站点，面向城市区域的服务中心，为人们的生活做更好的服务，进而提高人们的生活质量，轨道站点的建设可以为邻近商业、办公建筑、公交设施提供便利，保持各行业的联系，促进其发展的水平和速度，对于B级储备地块周边土地进行有效的开发，将其作用有效的发挥出来，对城市的发展具有很大的作用，站点外的地区可以逐渐调整为其他行业的用地，提高城市化的服务质量，促进城市化的不断发展。

1.3  C级储备地块

C级储备地块主要位于城市组团中心区域，是城市轨道建设的潜力区域。城市轨道组团站是承担组团级公共服务中心功能，在城市发展的公共服务中心，对城市的发展中发揮出更好的服务功能，为人民的生活提供优质的生活，保障交通的顺利。做好外围公交设施的用地，和其他地域的交通连接，确保轨道交通的顺利建设。

2、沿线土地用地的选择

沿线用地的选择对城市轨道建设具有很大的作用，需要根据城市发展规划和轨道交通建设规划，合理的选择沿线土地，保障城市发展的城市轨道建设的质量，顺应城市发展的方向，需要相关的管理人员用长远的目光对储备用地进行合理的选择，对周边的土地进行深入的分析，综合考虑土地发展的影响因素，对其进行合理的利用和开发，推动城市的发展。

首先需要对线路轨道的影响因素进行综合分析和判断，对选择的土地进行合理的规划，保障土地可以得到合理的开发。在选择之前需要对轨道线路沿线地块做出初步研究，根据城市发展的现状对土地进行合理的规划，选择合适的土地进行开发和利用，进而提高城市轨道建设的质量，保障其顺利的建设。其次，需要对意向的土地进行覆盖探索，筛选出开发性较高的潜力土地，对其进行有效的开发。同时需要相关的管理人员对意向地块进行全面的探索，对土地的现场进行严格的调查，确保对土地的功能性能有足够的了解，同时，收集地块权属单位信息，对地块的征收难易进行有效的评估，筛选出建设强度低的、土地权属情况简单的土地，对土地进行有效的开发和利用，将潜力地块的作用有效的开发出来。最后，对可操作潜力高的地块进行可行性研究，依据城市发展的实际情况，对潜力土地的交通优劣、城市发展导向、城市未来房地产发展趋势、开发收益分析等方面进行有效的研究，将土地的价值有效的发挥出来，确保其合理的利用，将潜力地块筛选出来。同时对条件苛刻、土地复杂、开发价值低的用地予以排除。

3、轨道沿线土地储备策略

在城市轨道交通沿线土地储备计划的过程中，需要对其进行有效的分类，按照时间的远近分为近期储备和远期储备的土地，依据城市规划的实际情况，对土地进行合理的规划，确保其合理的利用。近期储备的土地是指储备时间在一两年之内的，远期储备的土地是指三到五年的储备时间。第一，近期储备的土地一般是和城市轨道交通地铁站和车辆段基地有着紧密联系的地块，对半径三百米之内的土地进行有效的储备，地理位置较为优越，在土地储备的前期资金使用较为节俭，进而对资金进行合理的划分，后期土地开发的种类较多，可以通过近期土地获得更多的利益，为城市轨道的建设提供有效的支持。第二，远期储备一般是以轨道交通沿线的地铁站为中心，对半径在五百和八百米之内的土地进行储备，远期储备的土地相对于近期储备的土地具有地理位置优越的优势，所收获的利益大，但是开发的时间相对较晚，所以需要对其进行能深入的分析，合理的利用和开发，确保土地的有效利用和储备，为城市轨道后期建设奠定良好的基础。

结语：

总而言之，轨道交通的建设逐渐成为城市发展的关键，轨道交通沿线土地储备工作是一项完整的规划工作，对城市轨道建设具有很大的作用，需要轨道交通建设和人民生活有效的结合起来，确保其发展可以为人民的生活提供便利，提高城市发展的水平。通过轨道交通的建设城市机动车的使用逐渐减少，不但提高对环境进行了有效的保护，同时降低了资源的使用和浪费，提高了土地使用率，为社会的发展做出了很大的贡献，平衡了各个城市的经济收益，促进了城市的可持续发展。

参考文献：

[1]高岩.浅析城市轨道交通沿线土地储备策略[J].地产，2019（09）：65-66.[2]王宇.轨道交通沿线土地开发策略探析——以大连市中心城区轨道交通为例[J].科技创新导报，2018，15（28）：117-118.

[3]   杨曾.城市轨道交通联合开发模式及其沿线土地溢价回收测算研究[D].长沙理工大学，2017.

[4]   李迪希.基于城市时空优化的轨道交通沿线土地利用规划策略研究[D].北京建筑大学，2016.