论人民币汇率与房地产价格的相关性分析

黄莉娜

摘 要：人民币汇率在经过制度改革后，升值预期不断加强，由此吸引大量国际资金流入房地产市场。随着全球一体化的进展，正确认识人民币汇率和房地产价格之间的联动性刻不容缓。尤其是2020年中国的房地产业受疫情冲击的影响较大，目前看有趋势化的可能，因此研究汇率与房价之间的关系对通过外汇市场来稳定房价有一定的意义。本文发现人民币汇率对房地产价格存在正反两个方面的影响，房地产价格会因人民币升值而表现出相应的上涨趋势，且汇率对房价存在单向影响效应，但人民币的升值幅度超过一定区间后可能会造成房价市场暴跌，基于相关结论并结合我国具体情况提出发展建议。

关键词：房地产价格;人民币汇率;国际资本流动

0 引言

在我国宏观经济发展过程中，人民币汇率和房地产价格一直是比较重要的参考变量，围绕汇率与房价进行的相关研究也是市场和学术界关注的焦点。早在1997年Benson 和 Hansen就实证检验了华盛顿的房价与美元兑加拿大元汇率之间保持着较强的相关性，但同时也指出汇率对房价的传导机制存在一定的时滞性。2013年，Ghosh 和Reitz在检验得出印度市场实际汇率、资本流动和汇率之间存在长期协整关系后，认为汇率的剧烈波动先引起资本市场热钱涌入，最终导致了印度房价的持续高涨。而国外对中国市场上房价与汇率相关性的研究也较多，2008年Martin 和 Morrison 在其报告中指出人民币汇率的升值影响到中国房地产市场价格的上涨，主要通过热钱涌入的渠道，而随后2011年Kim在调查亚洲主要国家热钱流入情况后也证实了这一观点。国内学者关于汇率对房价的这一传导机制也持赞同态度，都支持人民币汇率升值效应不断增大所带来的大量资本流入是导致中国房价高位不落的一个重要原因。另有学者研究发现，另一重要因素是人民币升值导致的货币供给因素。此外，有学者指出当人民币升值预期增大到一定幅度之后，易使房地产市场出现泡沫。因此，正确分析人民币汇率波动对我国房地产价格的影响，有利于我国通过汇率制度调控来稳定市场房价。

1 汇率与房价的现状分析

我国汇率在实行浮动汇率制度后人民币的升值预期持续加强，直到2015年这种升势才出现转折点，自此汇率贬值预期逐渐加强。2018年由于货币政策分化以及中美贸易战的爆发使得人民币汇率进入剧烈波动区间，2019年贸易战缓和使得人民币汇率走强，而随着2020年新冠肺炎疫情的爆发，人民币汇率的升势减弱，但总体处在相对可控状态下。

我国房地产自1988年停止住房分配以来，房价发生较大幅度上涨。房地产市场在2008年全球经济危机和2014年国内整体宏观经济低迷期间，出现销售面积和销售额同比大幅度下滑趋势。2016年后房价整体趋势稳定，但最近几年的变动幅度相对较大，2020年中国的房地产业受疫情冲击的影响较大，目前看有趋势化的可能。之前也曾有学者指出我国三、四线城市的房地产相对于一线城市来说存在严重的库存问题，但随着地方经济的发展以及一线城市消费较高且房价居高不下的情况下，一线城市的房价逐渐在高位趋于稳定，反而三、四线城市的房价快速上涨。

通过观察房价和汇率的长期的走势，发现两者的变动在2011年、2014年、2015年和2018年存在一定的相同趋势，因此研究汇率与房价之间的关系对通过外汇市场来稳定房价有一定的意义。

2 汇率与房价的相关性分析

相关学者认为房地产是特殊的商品并具有一定的投资属性，人均可支配收入的增多、人口的增长和成本的提升对房地产价格的上涨有正向促进效应。房价还会因地理环境而具有差异性，利率过高會对房价有抑制作用。此外全球房地产的价格对国内房价有联动效应。另一方面，国际收支、利率水平和政府等因素会对汇率波动产生影响。本文认为人民币汇率主要从以下方面对房价产生影响。

2.1 基于国际资本流动因素的预期效应

当人民币出现较强的升值预期时，国际投资者们趋于理性选择会更愿意持有人民币资产，有利于在未来获得两个市场上的价差收益。他们会青睐于持有人民币，并将一部分人民币投入房地产市场，受此影响房地产市场的投资需求会增大，导致房价处在上涨趋势，投资者们会待汇率上升，房价处在高价位时出售。由此可同时获得房地产市场的增值和汇率变化带来的差价收益。但这种情况往往也会带来不利性，如果人民币升值预期持续高涨并超过一定区间，会吸引越来越多的投资者进入房地产市场，众多投资者均选择在房价高位时抛出会造成房价暴跌，严重时会发生泡沫。

2.2 基于银行贷款的信贷效应

由于房地产行业的特殊性，在建造初期需要大量资金供给，在这种情况下对银行贷款的需求性较大。当人民币贬值时，市场上外币减少而本币增多，为了维持币值稳定会收紧银行信贷，从而减少房地产市场的资金供给，造成房价上涨。

2.3 基于经济增长的财富效应

本币升值外币贬值、进口商品价格下跌会刺激国内商品价格下跌，消费者感觉以同样的货币能购买更多的商品，自己的剩余财富增多，往往就会将一部分资金投资于房地产以及证券市场以期待获得更高收益，且投入资金的比例随着剩余财富的增多而增多，这在一定程度上增大了房地产市场的需求并导致房价上涨。

2.4 基于货币因素的流动性效应和通货膨胀效应

人民币预期升值效应增大会带动房地产市场流入更多的国际资金，随着市场上外币数量增多而本币减少，国家会通过购买外币投放本币来稳定汇率，本币供给量一旦过多，容易引起国内的通货膨胀。人们为了保值往往会将手中的货币以资产的形式持有来避免通货膨胀带来的风险，房地产市场的需求会逐渐上升，带动价格上涨。

由此可以看出，人民币汇率对房地产价格既存在正面影响也存在反面影响。人民币升值所带来的大量国际资金流入房地产市场，解决了房地产行业一部分资金供给问题，但同时也需要控制升值幅度，避免泡沫的发生。而一旦人民币开始贬值且贬值预期不断加强，容易造成恐慌并致使投资者纷纷撤回资金，造成房地产市场资金链突然断裂且短期无法弥补，价格会急剧下降，严重时会对整个社会经济带来不利影响。

3 政策建议

房地产价格的变动不仅关乎个人的切身利益，也关乎整个社会经济的稳定。而人民币汇率对房地产价格存在正反面影响，正确合理地进行汇率调控能够使房地产价格的波动维持在稳定区间内，有利于优化社会经济环境。在此提出三点建议：一是继续完善我国汇率制度，在浮动汇率制度的基础上逐渐放开管理，让汇率变动趋向市场化。二是建设多层次资本市场，提供多元化融资和广泛投资渠道，引导资金流并扩大其他市场的融资渠道，一定程度上遏制对房地产市场的投机需求。三是合理控制土地资源供应量，避免房地产开发商发生囤积行为，优化市场供给情况，预防房地产泡沫。

参考文献：

[1]Benson E D，Hansen J L.The Influence of Canadian Investment on U.S.Residential Property Values[J].Journal of Real Estate Research，1997（13）：231-250.

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[4]Kim，So young，Doo Y Yang.The Impact of Capital Inflows on Asset Prices in Emerging Asian Economies：Is too much Money Chasing Too Little Good？[J].Open Economies Review，2011（22）：293-315.

[5]趙文胜，张屹山，赵杨.人民币升值、热钱流入与房价的关系——基于趋势性和波动性的研究[J].世界经济研究，2011（01）：15-26.

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