小区停车纠纷多，民法典怎么说

邬定伸

即将全面施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）被誉为“公民的权利宣言书”“社会生活百科全书”。从本期开始，我们将结合社区治理中遇到的实际问题，与大家一起学习《民法典》有关规定，以法律为依据，做依法治理的“明白人”，提升基层社会治理能力。

随着人们生活水平的提高，私家车走进了千家万户，小区业主对停车位的需求也大幅增长，停车难，车位难找，因车位问题发生的纠纷屡见不鲜。将于2021年1月1日起全面施行的民法典，其中就包含了对解决停车纠纷问题的相关规定。

业主停车，是否有优先权？

张先生是某小区的业主，但未购买小区车位。小区物业为增加收入，未经业主委员会的同意擅自将小区建筑区划内的公共车位对外出租，致使张先生不得不到小区外自行解决停车问题。张先生能否要求物业收回出租的车位，优先解决业主的停车问题？

小区物业主动创收的行为或许情有可原，但我们不能以牺牲小区业主的正当权益为代价。民法典第276条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

可见，在车位稀缺的情况下，法律优先保障的是作为业主的停车权。这背后的逻辑也不难理解，作为小区主人的业主，当然有权优先使用小区的公共资源。

民法典第274条中规定：建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。既然建筑区划内的公共车位属于小区业主的共有财产，那么小区业主当然有权共同管理这些车位。如果经过业主委员会的同意，小区物业对外出租公共车位也并无不可，但是在未经过其同意的情况下擅自对外出租车位，无疑就会侵犯到作为小区业主的优先使用权益。在以上案例中，张先生当然可以要求小区物业及时收回车位来满足业主的停车需求。

小区道路两侧空位改造收费合理吗？

周先生到其岳父所居住的小区看望长辈。这个小区建成较早，车位都是在小区道路两侧的空位上改造而成。每次停车，小区的物业服务人员都要求周先生支付5元的停车费用。周先生认为小区物业公司无权收取停车费用。

上述情形也是小区停车中的常见问题。很多小区为了方便停车，常常会把小区内的公共道路改造为停车位并收取一定管理费用，这一收费的合理性往往会受到车主的质疑。根据民法典第275条第2款的规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”可见，这些改造车位法律上属于小区业主共同所有。小区物业经法定程序获得业主同意后，当然可以向占用车位的车主收取一定的停車管理费用。可是，如果物业公司的收费行为没有获得业主的委托授权，也没有物业服务合同约定的任何合同依据，那么收费行为就很可能缺乏法律根据。在后一种情况下，小区物业收取停车费用就属于擅自扩大收费范围，业主有权要求停止收取停车费用。

小区租赁车位所得收益归谁所有？

王先生所在的小区经业主大会表决，同意物业公司对外出租部分小区车位。物业公司在租赁车位的过程中，直接将出租所得据为己有，声称以此支付车辆管理费用。王先生作为业主代表，认为物业公司无权侵占车位出租获得的收益，要求物业公司交出该笔款项。

本案例属于小区业主与物业公司就车位对外出租产生的收益之归属产生的纠纷。首先应当明确，对于小区业主共有的车位，物业公司并不当然享有使用、收益的权利，后者只是接受业主的委托授权经营管理这些车位（一般而言，除了人防车位、开发商保留的车位和已出让给业主的车位外，其他车位属全体业主共有）。民法典第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”可见，出租业主车位获得的收益应当归业主所有，当然，物业公司可从中扣除必要的管理成本。因此，王先生当然可以要求物业公司返还该笔车位出租获得的收益，但应为物业公司保留必要的经营管理费用。

（作者单位：台州职业技术学院

马克思主义学院）

（责任编辑：方丹敏）