论公证在我国不动产物权变动中的定位

摘 要 不动产是指附着于地面的附属物，涉及地上地下，范围较广。日常生活中常见的不动产有房屋建筑、土地等。这些不动产对于广大民众来说是重要的一笔财富。不动产物权变动的安全性关乎每个人的财产安全。不动产物权变更登记是在2007年由党中央国务院提出的一项保护群众权利的手段。尽管公证制度在我国的出现时间不算晚，但由于我国的法律对公证无太多规定且公证行业对自身的定位一直不断探索，因此公证在我国的发展一直尚未成熟。公证行业在不动产登记中主要作用是辅助不动产物权变动登记部门完成前期审查工作，经过多年的应用，公证制度的确在不动产物权变动安全保护方面起到了十分积极的作用。

关键词 公证 不动产 物权变动 定位

作者简介：肖梅玉， 福建省龙岩市闽西公证处。

中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.11.011

2015年我国出台了《不动产登记暂行条例》，2016年又出台了《不动产登记暂行条例实施细则》取消了原有的强制继承公证，对不动产物权变动登记的等事宜做出了明确规定，就不动产物权变动登记的规范性而言也起到了一定的约束作用。更为重要的是，该条例的提出大大减少了我国在不动产物权变动方面的纠纷。尽管如此，公证制度在不动产物权变动中依然存在运用价值，但是公证制度在不动产物权变动中的定位尚不准确。[1]

一、公证制度在我国不动产物权变动中应用的必要性

（一）公证制度的应用有利于减少不动产物权变动方面的纠纷

我国法律条文中明确规定了公证机构须独立承担民事责任的性质，且强调公证机构是不以盈利为目的的服务型机构。公证机构主要为广大群众的不动产物权变动提供中立证明。近年来随着我国人口的不断增长，物权变动的次数逐渐频繁，且人们的个人财产意识不断增强，原有的制度已经不能满足我国人口对不动产物权变动的需求，在国家提倡减证便民的制度环境下，取消了各项不动产方面的强制公证，经过几年的实施，相关部门发现不动产物权变动审查程序过于繁琐于是开始实行政府购买公证服务，因此公证是不动产物权变动的前置程序的地位依然存在。同时公证机构相对于以往的不动产物权变动登记处来说办理流程更加严谨，从事公证行业的工作人员需要具备较高的专业素养和足够的法律意识，有助于在工作过程中加强审查力度，确保群众财产安全，减少不必要的不动产物权变动纠纷。

（二）公证制度的严谨性有助于减少不动产物权变动登记的风险

公证机构与以往不动产物权变动登记处的区别除上述所说以外，还包括公证机构的运行需要接受国家司法部门以及相关公证协会的监督且需要承担一定的民事责任。如由于公证机构的工作失误造成群众利益受损，公证机关应根据相关法律规定承担民事责任并在合理的范围内对当事群众进行赔偿。公证机关工作流程的严谨性再加上地区政府及国家的大力监督，为广大群众提供了足够的保障，大大削减不动产物权变动登记的风险。[2]

二、我国公证机构和公证人的性质及法律地位

我国公证机构的发展经历了几个不同的阶段，工作流程发生了改变，机构性质也在更加完善。二十世纪末期，我国公证机构隶属国家或地区的司法部门，与司法部门之间是上下级关系。当时公证机构的工作人员与现阶段公务员的工作性质类似。1994年以后，国家政策及地区政策的改变使得部分公证机构开始脱离司法行政部门，成为独立的事业单位。但当时的国家法律并没有对司法部门、公证机构并存发展作出明确规定。此后《公证法》经过重新修订完善明确了公证机构的社会性质、社会职能及所需要承担的各种民事责任。通过《公证法》的说明不难看出，公证机构已经成为国家中立证明的专业机构，与司法行政部门之间是相互独立的。但现阶段，合作制公证机构与事业单位型公证机构在运行过程中依然会考虑市场发展与经济效益。因此可能会出现为了确保自身利益不受影响私自调整收费标准导致公证机关之间开展恶性竞争，公证质量下降。这显然不符合《公证法》的规定。另一方面，尽管《公证法》规定公证机构与司法行政部门之间是相互独立的，但司法行政部门在公证机构中依然具有一定的决策权，如人事任命、公证费的使用等。因此可以看出，两者之间并没有完全独立，公证机构的定位依然存在问题。

三、公证在我国不动产物权变动中的具体定位

（一）公证制度在不动产物权交易流域领域的定位

随着我国经济的不断发展，我国居民的生活水平有了很大程度提高，人们对于房屋建筑的需求越来越大。但多项数据表明，公证制度在不动产物权变动交易流转领域中的应用并不充分。不论是国家型公证机构还是事业单位型公证机构在不动产物权变动中只充当检验的角色，检验合同的合法性、真实性，之后对合同或其他材料进行公证，并不会将不动产作为公证对象。在此情况下，公证机关无法获知该合同条款下的不动产物权是否已经交付，因此还需要进一步审查与判断，不仅复杂了办理流程，也增加了公证机关的经营风险。由此看来，公证机关在我国不动产物权变动交易流转领域中的作用太过表面化，并不能充分发挥公证的法律性及约束作用且在一定程度上不动产物权变动登记制度与交易流转领域之间的衔接并不到位。

（二）公证制度在不动产物权非交易流转领域的定位

不动产物权变动中非交易流转是指变动人与另一方之间的物权变动并不是以交易为前提，大多是个人赠与或家庭财产继承。这样的物权变动与市场等价交换并无联系，公证制度在此领域作用的发挥比较充足。1976年，我国法律法规针对家庭财产继承、房产变更及其他非交易流转领域公正作出了明确的规定，要求所变动的物权必须有公证文书。与上述交易流转领域相比，非交易流转领域与不动产物权变动登記制度之间的衔接更加紧密，有助于不动产物权变动秩序的保障。[3]

随着时间的推移，受周围各种外界因素的影响，公证制度在不动产物权变动非交易流转领域中的作用逐渐降低，特别是不同地区政府对不动产非交易流转领域不同的规章制度的约束。前文提到，2015年与2016年国家相继出台了《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》宣布彻底取消强制继承公证。2017年司法部发布了《关于废止〈司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》，明确继承、赠与房产办理登记事项可以不用“强制公证”且将物权变动之间的赠与、财产继承等一并删除，这表明物权赠与和财产继承不再需要公证机关进行公证，因此公证制度在不动产物权变动非交易流转领域中作用被削弱。经此分析可以发现，公证制度在不动产物权变动非交易流转领域的地位在节节下降。就公证制度是否应该作为不动产物权变动在司法界的前置程序，不同地区的政府有不同的规定。因此，在笔者看来，我国可以借鉴他国的经验教训，结合中国国情及不动产物权变动的实际情况对公证制度进一步完善，确保公证制度在我国的重要地位。

四、公证在我国不动产物权变动中的应用

（一）明确自愿公证在不动产物权登记前的法律效力

前文提到的意思自治是《合同法》中的核心思想，该思想的提出是为了最大程度的保留、尊重并满足当事人的意愿。除此以外，《合同法》还明确了不动产物权变动登记在我国的法律效力，即公证制度及《合同法》可共同对物权变动当事人起到约束作用，一旦当事人同意进行公证且公证流程办理完毕就不得随意对公证意向等进行更改或撤销。最后，所公证的不动产经法院确权后完成物权变动。意思自治体现在物权变动当事人属自愿公证且清楚公职制度在不动产登记等方面的法律效力。

（二）有选择性的将公证程序作为部分不动产物权变动登記的前置程序

就前文提到的交易流转领域与非交易流转领域不动产物权变动登记制度与公证制度之间联系不紧密的问题，国家及各地区政府应引起高度重视。在审查方式上可将公证制度与登记制度区分开，明确不动产物权变动的公职制度作为登记制度的前置程序。公证机构在公证过程中对当事人的物权享有真正的审查权利，即可对不动产物权变动项目的设立、进展等进行审查。若物权变动项目合法、流程正确，公证机构须出示公证文件，对不动产变动所需要递交的材料进行审核，综合审查结果及公证书所述内容进行登记备案。有选择性的将公证程序作为部分不动产物权变动登记的前置程序是对当前不动产物权变动公证制度的优化，也能够为公证机构的工作人员减少一定的工作量，更重要的是，既能够实现必要项目及材料的审查，确保公正的合理性及公证制度在我国司法界的重要地位，又不至于增加公证机关及登记机关的运营风险。

公证制度中的审查要侧重于前文提到的不动产物权变动做需要的各种材料，包含形式材料与实质材料两部分。另外，物权变动申请人的个人情况、变更目的及变更方式等在进行公证前都需要详细的审查。由于公证制度介入时间过早，几乎与不动产物权变动行为的发生在同步进行，因此物权变动申请人的各种行为及基本情况真实性较高，能有效确保不动产物权变动的安全性。我国法律法规中明确规定，公证文献材料及文书在我国具有极高的法律效力。基于此，在不动产物权变动中实施公证制度且作为登记制度的前置程序能够提高公证人员对于不动产物权取得的合理性及法律性的判断。公证完成后公证机构须为申请人出示公证文书，登记机构则根据公证文书及申请人递交的各种材料进行判断，确认该物权变动是否符合登记标准。这样一来，公证制度在不动产物权变动中的定位就足够明确，公证机构的行政效率也得以提高。[4]

五、结语

综上所述，公证制度在不动产物权变动中的定位是比较清晰的。不动产物权变动的登记、物权抵押等的办理都需要经过公证制度的审查，与登记制度之间是亲密无间的合作关系。公证机构的建立将公证制度在不动产物权变动中的定位进一步清晰化，对于登记处工作人员来说工作压力大大减少。虽说截止到目前为止公证制度在不动产物权变动中的应用不够普及，且日本德国等国家的公证制度与我国实施情况有所不符，不能直接借鉴，但这不能成为公证制度在不动产物权变动中地位低下的原因。公证制度在我国不动产物权变动中的应用方向还要进一步完善，来消除各领域与不动产物权变动登记制度的隔阂。

参考文献：

[1] 白静.浅析我国不动产公证制度的引入与适用[J].法制博览，2017（13）：189+188.

[2] 刘芳.不动产物权变动中的公证制度研究[J].现代经济信息，2017（2）：315.

[3] 王雁霞.浅谈公证在我国不动产物权变动中的定位[J].法制博览，2016（29）：160.

[4] 张海涛.论公证在我国不动产物权变动中的定位[J].法制博览，2016（7）：238-239.