关于房地产开发公司纳税筹划的局限性与改进探讨

杨延江

纳税筹划是在税收法律允许的范围内，纳税人通过科学、合理地对经营、投资、理财、组织、交易等各类事项提前进行选择和策划，最终实现税收负担最低或使税收利益最大化的一种财务管理活动。对于房地产开发公司而言，由于从事的行业、经营的项目涉及资金范围广，纳税筹划成为必不可少的一项工作。高质量的纳税筹划可以提升房地产公司的经营效益，也能在很大程度上提升其市场竞争力。要做好纳税筹划工作，房地产公司应当从风险防范和合法性两个方面综合考虑，有效控制企业的税务负担。作为管理者，房地产开发公司应正确认识纳税筹划工作的重要意义，严禁将纳税筹划作为一种偷税漏税的手段。

一、房地产开发公司开展纳税筹划工作中的局限性

尽管纳税筹划工作能够帮助房地产公司减少税务负担，但在开展具体的纳税筹划工作过程中，会存在诸多局限性。主要体现在以下几个方面：

首先，我国会计制度和税收政策之间缺乏统一性。国家在制定税收政策时，更多地考虑国家的整体效益，政策制定的最终目标是使国家和全体人民的利益最大化，对企业的利益考虑存在取舍。但就企业的会计制度而言，企业的最终目的是获得更高的利润，获得更高的收益。这就使税收政策和会计制度之间的矛盾凸显，容易在实际操作中出现矛盾和冲突。如果没有分析和比较两者之间的差异，则容易使公司在开展纳税筹划工作时，难以真正满足生产经营的需要。

其次，税款的征税方与企业之间存在地位之间的不一致。目前，我国的税收工作主要由两个重要的税收主体组织开展，分别是征税机关和企业的纳税人。法律明确了两个税收主体的关系，相应的权利和义务也作出了清晰的定位。但从实际的市场运作来看，这两大主体之间仍存在巨大的差异，两者之间的关系并不平等。例如，一些房地产开发公司为了控制好税收，经常使用贿赂税务工作人员的手段来达到目标。这使税务工作的开展存在不公平，严重扰乱了税务工作的效率，更严重的则可能导致我国的经济发展陷入困境。

最后，尽管纳税筹划对于房地产开发公司十分重要，但缺乏专业的人才。纳税筹划专业人才的缺乏使许多房地产开发公司在制定相关的纳税筹划方案时，常常忽视了相关法律，甚至铤而走险，导致出现纳税筹划风险，不利于企业的长远稳健发展，也严重影响了我国税务工作的效率和质量。

二、房地产开发公司纳税筹划的改进措施

纳税筹划工作对于房地产开发公司来说十分重要，但开展纳税筹划工作是一项较为复杂且需要专门人才的工作，倘若没有操作好，极容易出现风险。企业应当积极采取改进措施，突破纳税筹划的局限性。

（一）有效整合税收制度和会计制度

从当前的调查研究来看，很多房地产开发公司并没有专门分析如何开展纳税筹划工作。会计制度和税收政策之间的差异性，作为企业来说，至少目前无法从宏观层面上修改，只能退而求其次，通过合理的应用会计制度，考虑到税收制度和会计制度对于企业的相似之处，充分考虑市场的情况对整体的纳税筹划进行调整，提高纳税筹划工作的整体效率。房地产开发公司的管理人员、财务人员和管理人员要充分了解我国现行的会计制度和税收制度，并主动结合公司未来的发展，对其进行深入分析，找出其中的差异和可能存在的问题。相应地，管理人员需要与会计人员就会计账目中存在的疑点进行讨论和研究，当遇到无法合理解释或者解决的情况下，应积极主动地向税务部门请教，用专业人员的专业、明确的解释指导纳税筹划工作。只有这样，才能最大限度保证账目的真实，使企业处于良性的市场竞争循环中。

例如，某房地产公司开发某地的住宅项目。公司根据不同业态的成本对象进行成本分类，计算住宅部分土地增值率为21%，其需要交纳的税率为30%。该房地产公司时刻关注总体税负的拐点，调整投资顺序，改变增值额。为了提升项目的内部设施质量，同时使房地产公司享受免征土地增值税的优惠政策，房地产企业后续又投资4500万元，经计算，住宅部分增值率为19%，其需要交纳的税率为0。公司利用“免税临界点”这一政策，采用合理的方式提高了可扣除项目额度，既能帮助公司实现减税目标，同时也由于加大投入提高了项目的竞争力。

（二）协调征税方和企业之间的差异

我国现行的税收政策具有普遍强制性的特点。不管是私营企业，还是国有企业、外资企业，偷税漏税都是不被法律允许的。国家对基础建设、公共环境的建设，很大一部分收入来源于税收，而公司为国家提供了较为充足的税收保证。但对于一些新成立的公司而言，在最开始的几年，其盈利额度十分有限，这就使税收成为新成立企业运营中的重大支出项目。对于房地产开发企业来说更是如此。房地产开发企业的运营通常需要数额巨大的资金投入，而由于建设周期长、流程较为复杂等，导致企业资金回收期较长，它们常常比其他行业面临着更大的资金压力。这就使一些房地产企业不惜铤而走险，采取贿赂或者偷报漏报等方式尽可能减少税收，这不利于国家、市场的发展，应当采取措施尽可能协调征税方和企业之间的差异。

首先，征税机关为了确保市场的正常运作，要有针对性地对相关工作人员做好培训，使他们充分认识到自身的义务，理解身上承担的责任，避免税务工作人员出现玩忽职守、贪赃枉法的情况，提高他们对“腐败”的免疫力。

其次，征税机关管理者若发现国家执法人员存在违法调控企业税收的现象，无论征税金额的大小，都应当从严处理，使工作人员能够认识到事情的严重性，以儆效尤，严禁纵容包庇的情况产生。这既是在维护国家利益，也是在维护企业所在行业的利益。

（三）打造一支素质高、业务能力强的专业化纳税筹划队伍

资源和社会地位往往是公司和企业竞争的重点。但随着外界市场的变化和社会环境的变化，公司的竞争焦点也随之发生了变化。从当前的情况来看，人才和信息获取能力在企业之间的竞争中占据了重要的地位。此外，资金能力仍是企业竞争的一大优势。控制纳税金额是企业运营的一项重要成本，对企业的发展十分重要。许多房地产开发公司开始认识到纳税筹划对公司发展的重要意义，并专门设置岗位和招聘人力开展纳税筹划工作。但并没有建立专门的纳税筹划管理队伍。这就导致纳税筹划工作人员的实际工作能力缺乏，无法满足公司对纳税筹划工作的开展需要。打造一支素质高、业务能力强的专业化纳税筹划队伍能够切实帮助公司提升纳税筹划工作的效益和工作质量。房地产开发企业应当积极组建纳税筹划管理团队，招募工作能力强、业务精湛的纳税筹划管理专员，使他们的专业素养和实操能力能够服务于公司发展的需求，将纳税筹划工作开展的价值充分发挥出来。此外，负责开展纳税筹划工作的人员应当在法律准许的范围内，尽可能采取有效的手段帮助企业控制纳税成本，确保纳税筹划工作有序、高质量地开展。房地产开发公司要想真正在运营过程中合理控制纳税成本，具有竞争力的方式是有一支专业的纳税筹划队伍进行谋划，使降低纳税成本合理合法，且具有效率。

三、结语

纳税筹划是一项可以帮助房地产开发公司降低纳税成本的工作。在具体开展纳税筹划工作时，要基于公司对房地产开发公司自身的实际情况，结合国家税收法律、国家作为税收的主体之一的现实条件，开展高质量的税收筹划工作。房地产开发公司要尽量避免“拿来主义”，避免直接套用其他公司的固有经验，要站在公司的角度充分认识到不同公司之间的差异，从整体上提升纳税筹划工作的效率，确保得到理想的经营利润。此外，房地产企业应当注重培养一支素质高的纳税筹划工作队伍，真正利用人才的智慧和资源，脚踏实地做好纳税筹划工作。