广西养老地产SWOT分析

摘          要：当前，我国人口老龄化趋势日益加深，在全面建设小康社会的时代背景下，养老地产作为养老产业的有机组成部分，充分体现了养老制度的创新。广西是中国长寿之乡，随着老年人口数量的逐年增加，养老地产受到人们的广泛关注。本文运用 SWOT 分析法，对广西养老地产行业进行分析，找出其优势和劣势，解读其面临的机遇和面对的威胁。

关键词：养老地产;优势与劣势;机会与威胁

基金项目：2018年度广西高校中青年教師基础能力提升项目：广西旅游养老地产发展对策研究（编号：2018KY1275）;2019年广西教育厅首批“广西高等学校千名中青年骨干教师培育计划”科研项目：福利多元主义视角下广西养老地产发展对策研究（编号：桂教人〔2018〕48号）

近年来，随着人口老龄化进程的明显加快、人均收入的不断提高、居民生活水平的逐步改善，一些老年人越来越重视自己的生活质量，不再满足于原有的生活环境。但现在广西壮族自治区大部分养老服务机构服务质量低、设施落伍的状况看起来已经没有办法胜任老年人日益增长的高标准养老需求，眼下十分需要开发建设具有鲜明特色和完备功能的新型养老地产项目。

一、广西养老地产的优势（strengths）

1.区位优势得天独厚。广西有非常丰富的长寿文化和养生资源，具备区位、生态、长寿品牌和旅游资源各项优势，这些优势给特色养老服务业的发展提供了良好的条件。广西在近年来充分利用独具特色的自然生态资源优势，积极创建养老服务业综合改革试验区，做到定位科学、规划合理，推动健康长寿产业、特色老年产品、民族保健医疗、休闲养生旅游等为代表的特色养老服务、休闲养生产业，致力发展养老服务、健康养生业等战略性新兴产业，实现经济转型升级，助推地方经济增长，让健康养生养老产业极具鲜明的广西特色，呈现出生机勃勃的发展态势。把北部湾国际旅游度假区、桂林国际旅游胜地、边关风情旅游带、巴马长寿养生国际旅游区等重点旅游风景区域打造成一批集养老养生、休闲旅游和医疗保健功能为一体的基地。开始实施规划建设北部湾国际滨海养生健康服务基地、玉林国际健康城、贺州市生态健康产业示范区、梧州市岭南生态养生城、巴马国际长寿养生养老服务集聚区等30多个各具特色的养老产业园区，广西养老产业园和旅游度假区得到众多国内外老年人的关注。这些先天的区位优势让广西的养老地产发展风生水起，市场前景不可估量。

2.地产开发商青睐有加。对于广西养老地产这块蛋糕，任何商业地产开发企业都不可能不想参与分享，一些房地产开发商也以实际行动表明雄心，在开发资金相对紧张的情况下，找准时机，尝试从这一新兴行业领域中分得一定的利润，纷纷加入到广西养老地产项目的开发中来。华润置地广西分公司重点布局健康养老产业，其中华润置地悦年华项目地块位于南宁良庆区玉洞大道以南、新良路以西，由三宗地组成，总面积约为145亩。此地块为社会福利及养老地产项目，这是南宁市首次公开出让的集住宅、养老、医疗为一体的建设用地。其中颐养社区占地34亩，建筑面积9.6万平方米，建设有五栋活力长者公寓，一栋高龄养护公寓，一个健康馆。在公司的精心策划下，打造颇具华润企业文化特色的广西养老地产新模式。伴随着以南宁为代表的城市开发住宅养老之新型养老模式的推出，推动了广西社会发展产业化进程，带动了地方经济增长，推进广西老年住宅、老年社区的建设，这也为广西养成地产的发展增添了无限的源动力。

3.投资资金来源较为丰富。根据相关了解得知，目前广西的健康养老服务行业，市场前景十分广阔，市场需求相当庞大，一些开发商和投资商纷纷加入养老地产的开发，这其中包括保险公司、地产商、房地产基金等。目前，泰康人寿、华润置地等多家实力雄厚的企业纷纷进军广西，试水广西的养老市场，投身养老地产项目，大量的资金在这些金融地产企业的引领下，流入到广西区内的养老地产市场。据悉，泰康人寿公司把开发投资养老市场作为公司的发展战略，精心打造健康养老产业——泰康之家。由泰康人寿公司投资的泰康之家·桂园养老社区项目是泰康之家在全国开工建设的第13个项目;同时该公司计划向广西北部湾经济区部分城市扩张发展，进一步布局养老社区。保险行业的投资让广西养老地产市场为之振奋，以泰康人寿保险为龙头的投资基金为激活广西养老地产的开发注入了新鲜血液，同时极大地拓展了广西养老地产的投资资金来源。

4.养老住宅规划做到以人为本。广西的养老地产从布局上结合老年人的需求，对项目进行因地制宜规划，力求更加合理、切合实际。第一，从项目周边的自然环境、交通基础设施状况以及居住便利性等方面，通盘考虑选址的问题，尽可能体现出区位条件方面的优势;第二，深入调查研究，从老年人的立场出发，从特殊客户的日常生活需求方面考虑，在住宅内设置无障碍设计、紧急呼叫系统、明确的标志等，小区内还引进医疗保健中心，这在住宅规划设计方面充分做到以人为本;第三，养老地产结合老年人对生活方便、休闲养化、养老保健、居住环境优美的需要，并且按照生活亲情化、服务个性化的需求，对养老地产项目进行开发。对比一般商业住宅，必须考虑配套设施和生活便利，确保老年人能够在住宅附近“一站式”解决各项需求。

二、广西养老地产的劣势（weaknesses）

广西养老地产虽有良好的发展空间和远大的发展前景，但直到近几年才得到房地产开发商和其他投资公司的关注。通过近几年广西养老地产的发展历程和广西养老地产行业的发展现状来看，相比较而言，逊色于其他商业地产的开发以及其他养老服务。相对而言，广西养老地产在开发运营环节中还存在一些劣势。

1.拿地成本普遍不低。目前，当地政府在土地出让价格的设定上普遍偏高，这是因为政府要保证财政收入，必须使地方财政得到平衡，并且根据地方经济增长和区域经济发展的需要，土地财政也应给出自己的贡献。开发周期较长是养老地产的突出特点，由此需要承担长期开发的风险，为了减小开发的风险，养老地产的拿地成本必须严格控制，要求低于商业地产的地价。众所周知，普通商业住宅的开发周期较短，取得预售资格之后，通过一定规模的销售利润，能够较快实现赢利。相对高额的养老地产拿地成本可能使许多开发商望而却步，有心拿地，但无力承担开发周期较长的风险。正因为如此，一些开发商通过招拍挂等方式从政府手里获得取了土地，却不大愿意开发投资期长、投资回报低的养老住宅产品。

2.缺乏明确的开发定位。目前，在广西养老地产行业，有些房地产商为了获取政府在土地及税收上的优惠，不惜打着开发养老地产的旗号，但在获取这些优惠后就变着法子去开发营利性较高的商业地产，使得项目开发缺乏清晰明确的定位，既不像养老地产项目也不敢称商业地产项目，因为名不正言不顺，也就是说部分养老地产的开发存在着“挂羊头，卖狗肉”的现象。养老住宅的开发比较费心，亦比普通住宅更为复杂。普通地产领域很少将住宅销售与物业服务放在同等重要的地位，但养老地产必须坚持做好住宅销售与物业服务，两者一个都不能少。同时，养老地产需要将房地产产品与针对老年人的社会福利紧密结合。结合养老地产开发具有复杂性的因素，要求开发商必须明确自己的开发定位，做到不忘初心，保持养老地产项目始终如一。

3.规划不够科学。广西区内一些地产开发商由于没有深入调研就盲目上马工程，不了解老年人对住宅的需求，所以开发的养老住宅不能迎合和满足老年人的实际需要。养老地产项目开发前缺乏对老年住宅的科学规划和合理设计，由于开发前期成本投入较大，项目到了中后期就可能因为开发上的困难和阻碍，放弃规划老年住宅的建设理念，造成项目建成后将之作为普通住宅进行销售，亦是对前期投入的巨大浪费。一般而言，老年人对于社区的公共服务设施更加关注，这是因为衰老的生理会带来心理上的变化和差异，进而使老年人对于住宅的设计需要特别的关怀。例如，怀旧是诸多老年人的特征，对于家中旧的物品可能不忍心丢弃，需要开发商做到人性化设计，在老年住宅内设计一些面积较大的储藏室，以满足老年人念旧的心理需求。

4.配套设施不够健全。城市中心区域高昂的地价这一现状迫使部分养老地产开发商改变策略，审时度势，到城市郊区或城区的边缘地带开发建造养老住宅，有效降低拿地成本，不利的一面是周边设施不健全，会给老年人的生活带来不便。一些养老服务机构没有深入调研，不了解老年人生活需求与一般年龄段不一样的特点，配备的管理服务人员不够用，管理人员的专业性跟不上，虽然名义上称为老年公寓，但给老年人提供的养老服务却缺少针对性。老年人进驻养老公寓后，由于公寓内的设施不完善，也无法得到满意的养老服务。

三、广西养老地产带来的机遇（opportunities）

1.养老产业发展得到政府的大力支持。近年来，广西壮族自治区党委、政府认真贯彻落实习近平总书记关于加强养老服务工作的系列重要指示精神，先后出台了《關于建设养老服务业综合改革试验区的意见》《广西养老服务业综合改革试验区规划（2016-2020年》等政策文件，在自治区层面，建立了由发改委和民政厅牵头，26个政府部门组成的养老服务业综合改革试验区联席会议制度，分别在财政、金融、用地、医疗、税费、保险、人才等方面制定出台了20项扶持政策文件，自治区民政厅、自治区发改委联合印发了《广西健康养老产业发展专项行动计划（2019-2021年）》，明确了未来3年广西健康养老产业的发展目标，进一步推进健康养老产业发展，将其培育成为全区新兴产业。各地政府努力肩负起养老服务的社会责任，把传统的家庭养老模式转变为现代的社会养老模式。由于得到政府的大力支持，有了官方政策的保驾护航，带来的是前所未有的机遇，广西养老地产发展将在税收费用、资金的供给、土地的成本等方面得到很多的优惠，有了政策的扶持，必将进一步规范和完善养老地产的开发管理。

2.社会总体需求相当庞大。就中国而言，自古以来，占据主导地位的养老模式属于传统的家庭养老，但由于20世纪80年代初期实行的计划生育政策造成如今“421”（即四位老人一对夫妻一个孩子）家庭结构的普遍化;同时，空巢老人现象的也非常常见，大幅度增加了老年人对机构养老服务的需求，家庭养老模式大有被社会养老模式所代替的趋势。广西人口老龄化在我国各省（市）而言，属于比例相对较高的自治区。根据调查得知，到2019年底，广西60周岁以上老年人口接近800万，老年人口占全区常住人口的15%左右，80岁以上的老年人口基数较大，有100万之众，100岁以上的高寿老人占到我国百岁老人总人数的10%，达到6000余人。全国有76个“长寿之乡”，其中广西有25个，在排名上高居榜首，广西作为全国“长寿之乡”实至名归，这么庞大的养老需求，给广西的养老地产带来重大的发展机遇。

3.可观的高端养老需求。在广西，盛行孝道文化，强调子女要为父母养老送终，大部分老年人不愿意到养老机构养老，子女更不愿意将老人送到养老机构，在他们眼里这样做是有违孝道的，因此普通养老机构闲置和空缺了大量床位，造成社会资源的极大浪费。广西现阶段养老设施不够先进，老年公寓、敬老院、养老院作为主要的社会养老机构，服务质量不高，经营规模不大，被视为养老设施和机构的发展速度相对有限和缓慢的原因。与此同时，人们收入、生活水平的不断提高，社会老龄化进程的不断加快，老龄人口数量迅猛增长，老年人对生活质量的要求也不断提高。事实告诉我们，现实中部分养老机构跟不上形势的需要，质量低下的服务、落后的环境设施，这已经无法满足老年人日益增长的更高层次养老需求，因此，目前亟待社会上的养老机构与时俱进，努力为老年人打造特色鲜明和功能完备的养老地产项目。

4.多样化的服务需求。老人年的观念伴随着经济社会的快速发展而不断改变，时下许多的老年人不再愿意与子女住在一起，他们向往独立自立、生活自理的养老生活，这部分老年人群观念开放，十分愿意接受养老地产项目。时代在变，老年人的养老观念也与时俱进，现在社会上老年人对养老地产项目的服务需求空间较大，这与是时代发展的趋势。对于养老地项目的开发和建设，应充分进行市场定位，从老年人心理因素、老年人消费习惯、老年人生活形态、购买产品形态等方面进行分析，使地产开发商对老年人进行充分了解，选择构建合理的运营模式，以满足消费者个性化、专业化、精细化的需求。

四、广西养老地产面临的威胁（threats）

1.养老地产的质量发展存在难题。伴随着广西人口老龄化速度的不断加快，急需养老地产在数量上增长和质量上发展齐头并进。但现实却有些艰难，目前我国养老地产还未发展为成熟产业链，更何况经济不算发达的广西。房地产市场上以养老地产为噱头的项目确实不少，但真正能够满足老年人生活需求的养老住宅却很难找到。从全国情况来看，能真正打好养老地产牌也仅仅是万科、碧桂园等实力超群的房企，泰康保险、中国人寿等诸多保险企业也仅将养老地产作为社会保障的一部分。就广西楼市而言，也只有南宁近两年才上马华润、泰康的高端养老地产项目，广西其他各地市大型纯养老地产项目几乎为零。

2.没有受到金融界的青睐。养老地产属于长期型的投资，投资大、收益慢，需要金融机构在资金上的支持，但是依现有的银行业务来看，还没有制定专门的政策扶持养老地产;同时，按照需求的角度而言，老年人的购房支出是大额开支，迫切需要有针对老年人的购房贷款，银行却对贷款买房人群设定了年龄条件的限制，一般规定为按揭贷款的年龄必须在60岁以下;此外，缺乏相应的保险产品和服务也是养老地产开发和运营面临的一大难题，众所周知老年人属于弱势群体，在生活中发生意外的可能性相对较高，保险公司如果能适时推出防止老年人日常起居意外的保险产品，则能较好为养老地产开发商规避后期运营中承担的风险。

3.高端养老客户群严重不足。广西中高端养老地产项目的开发对于目标客户群体的经济实力有着很高的要求，相对昂贵的购房支出让普通家庭负担沉重。目前，社会上对于中高端的养老市场需求旺盛，不过这些客户往往存在着购买力不够和支付能力不足的种种问题，造成中高端养老地产项目打造出来之后，很难迅速卖出并回笼资金。总之，由于以上因素的存在，或多或少地会影响到养老地产项目的投资回报率，这将成为目前阻碍社会资本投资养老地产的拦路虎，这一问题值得我们深思。

参考文献：

[1]蒋秋.广西聚力发展健康养生养老产业纪实[N].广西日报，2017.1.12.

[2]广西：政策护航-力促健康养老产业发展.广西壮族自治区人民政府门户网站http：//www.gxzf.gov.cn/gxyw/20191105-775968.shtml，2019.11.5.

[3]汪煜鹳.养老地产项目运营模式优化研究[D].黑龙江：哈尔滨师范大学，2016.

作者简介：

吴志送（1978.12-  ），男，壮族，广西阳朔人，研究生，讲师，研究方向：城市管理与社会治理。