关于离婚时夫妻共同财产的分割问题分析

王 宇

上海市崇明区人民法院，上海 202158

一、夫妻共同财产的判断

夫妻共同财产指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间，这期间夫妻所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产，夫妻依法享有对共同财产平等地占有、使用、收益和处分的权利。第一，包括孳息和自然增值。孳息是指由物产生的收益，分为天然孳息和法定孳息。天然孳息是依物的本性天然而获得的孳息，如苹果树长出的苹果等；法定孳息是指物因某种法律关系所产生的收益，如存款的利息等。自然增值是属于不需要人为操作自然增加的东西，比如收藏的老字画、珍贵玉器，以及房屋在一段时间后价格的上涨；如果对房屋进行装修、改建等而使房屋价格上涨，就不属于自然增值。第二，一方个人所有房屋的租金是否属于个人财产，不能一概而论，应考虑是否对房屋投入了管理或者劳务。配偶一方投入了精力对房屋加以维护和管理，租金应认定为投资经营收益，属于夫妻共同财产；未对房屋经过维护和管理，则房屋租金属个人财产。

二、夫妻共同房产的分割

（一）婚前婚后购买的房屋归属

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》和法院案例，对于婚前婚后财产的归属大致梳理如下：

婚前一方以个人财产买房时，第一种情况，婚前取得产权证，同时还清贷款或者婚前付清全款，婚后取得房产证登记在自己名下，那么产权归一方所有；第二种情况，婚前付清全款，原来登记在一方名下，后登记在双方名下，那么视为一方的赠与，属于夫妻共同财产；第三种情况，付清首付，贷款买房，婚后共同还贷，登记在首付方，那么协议解决财产权属，法院可判产权归一方所有，归还另一方还贷部分及相对应财产增值部分，产权登记方对另一方进行补偿。

婚前双方共同出资，第一种情况，付清全款，登记在一方名下，那么能证明出资情况，则属于双方按份共有，不能证明出资的，且一方否认另一方出资，则只能认定为一方所有；第二种情况，付清全部房款，房屋登记在双方名下，那么根据登记证书认定按份共有或共同共有。

婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，第一种情况，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，那么属于夫妻共同财产；第二种情况，付清全款，并登记在自己名下，那么如非投资经营行为，属于一方婚前财产的转化，应认定为个人财产；第三种情况，付清全款，登记在双方名下，那么视为一方的赠与，属于夫妻共同财产。

对于离婚时贷款房屋的处理如何进行处理，离婚时如果房屋贷款尚未还清，房屋归在非贷款人一方时，还需要到银行办理贷款变更手续，此时产权人应支付参与还贷方的共同还贷部分和对应的房屋增值补偿款的计算。

第一，在婚姻关系存续期间还清贷款的。宜以截止至开始共同还贷时剩余的贷款本金所占当时房屋价值的比例，以该比例乘以房屋现值，其结果即为共同还贷部分所对应的房屋现值。该结果既包括了共同还贷的本金和利息，也包括了共同还贷本息所对应的房屋增值部分。换言之，共同还贷部分对应的增值即为对应的房屋现值减去归还的贷款本息。

第二，如果在婚姻关系存续期间贷款未还完的，如同前述分析，上述计算出的共同还贷部分所对应的房屋现值中则还包括了离婚时剩余的贷款本金在内，故上述计算出的现值应扣除离婚时还剩余的贷款本金。

第三，如果分割处理时间相隔离婚时间较长且房价变化明显的，在计算出共同还贷部分在离婚时所对应的房屋价值后，再按共同还贷部分离婚时对应的房屋价值所占离婚时全部房屋价值的比例乘以房屋现值，所得出的结果即为共同还贷部分对应的全部房屋现值。或者在共同还贷部分离婚时所对应的房屋价值的基础上，再加上按上述比例计算的自离婚至处理时的增值。

（二）对于公房使用权的分割

第一，法院对公房承租权的处理方法。公房即公有房屋，当事人虽然没有所有权，但其享有的使用权包含经济价值，所以离婚时需要承租权进行分配。由于公房的租金一般非常便宜，所有当事人都想取得承租权。起诉后，夫妻双方可以在法官的主持下，对公房的居住、使用以及以后房屋所有权的归属等问题进行协商，如果无法达成一致意见，法院只能就房屋的居住、使用（承租权）作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。如果夫妻一方取得了公房的使用权，另一方取得经济补偿。对于补偿的标准，公房不像商品房一样可以上市，容易确定价值，所以由法官根据具体情况酌情处理。

第二，变更公房承租权的注意事项。夫妻一方作为公房承租人同意将房屋使用权变更给对方的，这时应当先征求一下出租人（一般是承租人的工作单位）的意见。一般情况下，出租人对于因离婚而导致的变更承租权的情况，不会予以阻拦或拒绝。需要注意的是，如果接受承租权的一方没有公房所在城市的户口，往往没有办法完成变更手续。此时应当与对方签订一份房屋使用协议，写明双方的权利和义务，仍由对方作为承租人，但实际使用人是自己。

（三）对宅基地上房屋的分割

根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权是我国特有的用益物权，宅基地的所有权归集体所有，由本集体经济组织成员无偿使用，具有强烈的人身属性，因此离婚时只能对附着于宅基地上的房屋作出分割，并不能对宅基地本身作出处理。

第一，宅基地房屋的分割原则。首先区分出涉案房屋的财产性质，即分清楚是家庭共同财产还是夫妻共同财产。如果是家庭共同财产，则应先进行分家析产，确定出属于夫妻共同所有的房产份额。对于夫妻共同共有的房产的分割则可以参照城市房产分割的原则进行。分家析产比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。通常有两种分割方法：一种为按照房屋的建筑结构，将房屋不同部分判归各个当事人所有，例如（2015）杭余塘民初字第318号；另一种为按照建造房屋时的出资情况，由取得房屋一方给付另一方补偿款，例如（2016）浙0802民初2448号。

第二，法院对未取得权属证书的宅基地房的处理方法。目前，在我国大部分地方没有建立宅基地住房登记发证制度，对于未取得权属证书的宅基地房，法院一般不会对房屋的权属做出判定，只对房屋的居住或使用权做出处理。

第三，宅基地房屋拆迁时女方能否分得拆迁补偿款。在下列情况下，女方一般可以分得拆迁款：一是媳妇户口迁入婆家的，按人头分的拆迁款应有份；二是女方户口未落婆家的，一般享有一定面积的搬迁楼房购房指标，这种指标具有一定的经济价值，所以女方对于拆迁补偿也有份；三是女方参与翻建房的，比如提供了钱款，拆迁后也可分得拆迁款。目前，在农村地区，女方大多是从娘家村嫁进婆家村，其中一些媳妇没能取得婆家村集体经济组织成员身份，而农村宅基地的申请一般只有本村集体经济组织成员才能申请。所以建议女方结婚后，应及时将户口迁入婆家，确保拆迁时能够分得补偿款。

三、房产分割的法律实务

第一，离婚变更房屋产权不征收契税。离婚可能导致房屋产权的变动，比如原来产权证上是夫妻两个人的名字，现在要变更为一个人的名字。属于房屋共有权的变动而非现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为，所以对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

第二，房屋名下户口的处理。这是很多人容易忽略的问题，尤其一些房屋下的户口具有很大的经济价值。很容易受到各个机关的职责推诿，不予立案。所以，当事人最好在离婚协议中就户口迁移的时间做出约定，并可以约定如果一方不及时办理，应当补偿对方一定数额的金钱，这样可以有效督促其尽快迁移户口。

第三，房产按照现值进行分割。法院分割房产一般是以房产当前价值进行，而不是购买房产时的合同价格。房产的市场价值可以由夫妻双方协商确定，如果无法达成一致意见，原告可以申请法院评估。

四、结语

婚姻法中的夫妻财产分割这一论题具有很大的实践价值，指导着我们如何面对五花八门的房产分割案件，笔者选中的几个角度分析希望能够对解决离婚时房产分割争议有所帮助。