对“小产权房”购买者产权法律保护的几点探讨

伍 琼

湖南大义律师事务所，湖南 岳阳 414400

“小产权房”的由来已久，其自产生以来便受到了人们的广泛关注，其交易没有得到国家的认可，产权证也不被有关部门所认可，所以不受法律保护。如此会导致产权所有人在很多方面的权利无法得到保障，甚至会存在诸多冲突和矛盾。为了缓解这一情况，我国政府应当对“小产权房”市场进行有效管理，推动市场的规范、科学发展，以此保护相关主体的利益和权益，促进国家的稳定持续发展。

一、“小产权房”购买者产权法律保护的必要性

虽然“小产权房”并非符合国家规定的正规房屋，我国政府也出台了多个法律体系对其进行限制，但是由于我国当前市场经济的发展并不完善，加之我国房地产市场调控还面临诸多不足，购房者购买“小产权房”多是迫于无奈，所以政府应当合理对购房者进行保护，如此才能够稳定社会发展，缓解诸多矛盾和冲突。

（一）购买者多为低收入人群

通过对“小产权房”购买者进行总结可以发现，这些群体不外乎如下三种类别：第一，进城务工的异地户籍人员以及买不起城市商品房的低收入家庭；第二，将投机盈利作为目的的个人或者房地产商；第三，为享受生活而希望独住的归侨和养老者。在这三种类型中，第一种人员购买“小产权房”的比例最大。通常来看，“小产权房”一般所在的位置是城乡结合区域，尤其是农民工较多或者人口流动较大的城市郊区中，之所以近年来越来越多的人员购买“小产权房”与我国的国情是分不开的。随着我国城市化进程的加快，很多农村人员开始涌入城市，他们在城市打工或者在城市上学的学生毕业之后希望留在城市中，但又没有较多的资金购买正规商品房，所以“小产权房”更符合其需求，能够解决一些低收入人群的居住问题。如果政府不对这些购房者的权益进行维护，那么势必会导致其在很多方面“碰壁”，对于他们的生活稳定带来较大的影响，甚至会引起社会的不稳定发展，因此需要采取有效措施对其权益进行维护。

（二）改善民生的需要

虽然我国法律并没有认可“小产权房”的地位，但是近年来我国小产权房的数量却不断增加，低收入者为了满足居住需求，不得不购买相对便宜的“小产权房”，国家虽然这些年来在经济适用房和廉租房上投入了大量资金，但是相对于人们庞大的居住需求而言，依然是杯水车薪，也正是如此越来越多的人开始涌入“小产权房”市场。住房问题是关系到社会稳定发展的重要问题，也是涉及到民生的重要问题，多数“小产权房”购买者都是弱势群体，合理对其权益进行维护，能够改善民生，推动我国社会经济的良好发展。

二、“小产权房”购买者产权法律保护所面临的问题

虽然对“小产权房”购买者产权进行保护具有一定的必要性，有助于推动社会稳定发展，但是从具体情况来看，其法律保护还面临很多问题，只有对这些问题进行全面总结和分析，并合理制定保护措施，才能够提升产权保护的有效性。

（一）种类多、数量大

近年来，随着我国市场经济的快速发展，我国小产权房的数量不断增多，多数大中型城市都出现了数量庞大的“小产权房”，并且不同的“小产权房”有不同的类别，如一些“小产权房”房屋本身是不存在问题的，仅是因为受到交易主的身份限制而导致交易存在一定的不合法性。还有一些房屋是人们为了投机盈利而建造的，这些属于违章建筑，还有一些房屋是由缺乏资质的建筑队伍所建造的，本身建造不符合规定，存在质量问题，且没有配套设施，存在较多的安全隐患。不同类型的“小产权房”存在不同的违法原因，要想维护购买者的权益，应当做好详细分析和归类。

（二）宅基地制度面临存废两难境地

我国法律规定一户只能一宅，农民可以免费取得一定面积的土地来建设自有住宅，在建好之后可以取得宅基地证，如此是为了对农民的房屋产权提供保障，保护农民生活稳定。同时规定，农民将自身的原有住房出租、转赠或者出卖之后不能够再次申请宅基地，只有在迁移户口之后对原房屋已经不再需要了才能够对房屋进行转让，且仅可以转让给同一集体中的成员。在房地产市场不断发展的过程中，越来越多的农民开始看到房屋上的利益，因此希望通过宅基地中的房屋或者转让宅基地来取得更多利益，也因此很多农民开始在自家宅基地建造高层住房，并将其销售掉以获取利益。但还有一部分农民认为宅基地是最基本的生活保障，并不愿意用其来换取利益，这种情况下保护“小产权房”购买者的权益，可能会对农民利益造成一定的影响，所以从这里来看，我国宅基地制度面临存废两难的境地。

三、“小产权房”购买者产权法律保护建议

（一）分类处理现有“小产权房”

由于我国“小产权房”的数量是较大的，并且类型较多，为了更好地保护相关购买者的权益，应当对这些“小产权房”进行分类处理，保护合法的“小产权房”购买者利益。具体来看，可以做出如下处理，将那些符合一定条件的存量小产权房进行科学管理，积极引导相关人员对其手续进行补办，并缴纳对应的税费，之后将其列入到经济适用房、公租房或者廉租房的系列内，以此对其进行规范管理。而就那些严重违反土地利用规划或者违反城市规定非法占用农田或者耕地的“小产权房”，则应当运用强制拆除或者改建等形式对其进行处理。另外，对那些农村土地上的“小产权房”而言，其数量不多，属于集体组织内部交易之后的剩余量，虽然其位于宅基地中，但是在建造的时候是严格遵循具体质量标准和建造程序的，政府可以赋予这类房屋合法交易的地位，对其产权进行完善。通过对不同类别“小产权房”进行分类处理，更能够维护产权购买者的合法权益，提升权益保障的效果。

（二）保留宅基地制度，并为房屋赋予流转权

宅基地制度是与我国国情以及人民需求相符合的，而对“小产权房”购买者的产权进行保护也是一项重要工作，关系到国计民生，所以应当对两者的利益进行兼顾，对双方需求进行协调。在城市化进程不断加快的当前，农村人口不断减少而城市人口不断增多，我国保护农民产权的有关制度也显得较为过时，在城市中长期居住的农民，其对于宅基地中的房屋需求不断减小，而为了使自身的利益得到增加，他们更愿意将自身的房屋投入市场，通过买卖来获取利益。那么应当怎样在不影响宅基地使用权的同时合理对房屋进行买卖就成为了需要解决的问题。对此法律可以对宅基地的使用权进行保留，并赋予宅基地房屋流转权，使农民拥有使用权，但要对房屋买卖以及购房者户籍等条件进行放宽，允许集体经济组织以外的人员来购买，其可以拥有房屋但没有土地使用权，如此对双方的利益进行兼顾。

（三）对“小产权房”相关法律规定进行完善

要想对“小产权房”购房者的产权进行维护，要对“小产权房”进行科学管理，对有关的法律规范进行健全，明确小产权房有关的规定，为人们提供更为清晰的标准。第一，要认定小产权房的合法性，对其合法条件进行明确，以便更多的人员严格依据标准来建造“小产权房”。第二，合理规定“小产权房”有关的税收，并对这方面的手续进行健全，以便相关人员能够正式进行产权办理。第三，要对我国《物权法》中与土地权利制度有关的规定进行完善，对“小产权房”的交易活动进行规范，以推动房地产市场秩序的稳定。对这些内容进行明确，做出清晰规定，可以提升“小产权房”的合法性，更好地对购房者的产权进行维护。

四、结语

“小产权房”购买者产权保护是一项重要的工作，关系到国家的稳定发展，以及人民的切身利益。当前我国法律规范对“小产权房”并不认可，对其地位并不重视，无法更好地保护购买者的产权，这也导致现实中这方面的矛盾不断涌现，为此我国政府应当对这方面的法律规范进行健全，并分类对“小产权房”进行处理，保护合法的“小产权房”，使购买者的权利能够得到保障，推动社会的稳定发展。本文先说明“小产权房”购买者产权法律保护的必要性，然后找出其产权法律保护面临的问题，最终提出一系列“小产权房”购买者产权法律保护的建议，希望能够为我国“小产权房”市场的更好发展提供帮助。