房地产企业“租购并举”的实施背景和市场前景
——以杭州市发展住房租赁市场为视角

徐 华

浙江五联律师事务所，浙江 杭州 310008

自房住不炒概念的提出到以国家宏观政策引导为核心思想、地方层面出台具体的房地产限制措施为实际管控，我国房地产发展理念正在向“住有所居”转型。其中，强化房屋的租赁权能已是大势所趋，“租购同权”、“租购并举”的推行重在恢复房屋的居住属性，保障居住权，同时也从根本上解决房地产泡沫的金融风险。

一、概念的提出

国家层面，习近平主席从强调住房的居住属性到十九大报告正式提出房住不炒，政府部门陆续出台房地产调控措施，通过限价、限购等形式抑制投资、投机性购房。实践领域，通过补全房地产市场租赁这块短板来保障房地产市场的健康发展。

（一）房住不炒

从字面含义来看，“房住不炒”具有两种价值，即作为居住的基本价值和具有消费功能的经济价值。

从本源来看，住房居住功能为第一性，经济消费为第二性。上述概念地提出正是要将住房功能的先后性理顺，防止房地产乱象地发生。

（二）租购并举

租购并举是一种住房制度，旨在改变房屋买卖市场和房屋租赁市场发展严重不平衡的现象。现下房屋租赁市场缺乏有效的法律、政策监管，供应的数量和质量得不到保障，租赁关系脆弱，因此，国家旨在制度层面提升租赁在房地产市场的地位。

二、实施背景

2016年G20峰会是杭州发展史上浓墨重彩的一笔，推动经济社会高速发展。后G20时代，杭州面向国际社会全面开放，自2019年5月，杭州人口正式突破1000万，成为我国又一超大城市。

经济发展、人口增长必然带来购房需求增加、房价上涨，杭州的房地产政策与中央及各地市一脉相承，又推陈出新。特别是2020年我国《民法典》即将编纂完成，对住房所有权和租赁权的保护将是史无前例的。其中物权编草案规定了居住权的概念，极大缓和了物权法定和租赁合同这一相对不稳定的债权关系的二元模式。

（一）发展住房租赁市场

基于本文列举的住房制度改革思想，住房租赁市场的建设主要以市场配置为基础，政府承担兜底保障。笔者认为，大力发展住房租赁的主力军为国有企业和房地产企业，而未来的发展方向将是国有企业带头建设住房租赁专门化业务，住房租赁市场培育成熟后逐步退出，由房地产企业占发挥主导作用。

国有企业的规范化发展具有天然的优势。国有的性质决定其可以通过出让的形式优先取得房屋所有权，国有企业也有充足的资本通过有偿租赁、适时补贴的形式拓展住房租赁业务。

房地产企业开拓住房租赁市场的优势在于拥有充足的房源。房地产企业通过设立专门经营住房租赁业务的子公司并办理工商登记手续为途径，实现房地产开发与住房租赁的有机统一。总体上，房地产企业可以新建租赁住房、出租库存住房、将经营性质的商业用房改建为商品房性质的租赁用房，随着市场的持续发展，还可以收购国企所有的住房租赁项目，继续经营住房租赁业务。

（二）杭州市企业自持商品房屋租赁管理

杭州市为大力建设住房租赁市场体系，明确了确保公共租赁住房数量、比例以及积极扶持企业向住房租赁市场发展。

在政府宏观调控的背景下，杭州市进一步加强住房租赁业务领域的管理，确定了如由全市住保局负责监管自持商品房、自持商品房同步设计、开发、租赁价格一定期限内不上调等具体的监管措施。

三、市场前景

房地产企业经营租赁业务是未来房地产行业发展所向，也是我国经济发展的必然走势。杭州作为全国首批住房租赁试点城市，自然承担着探索、完善租赁体系的重任。其中，有改革亮点之处，也有需要进一步细化监管的地方。

（一）杭州市住房租赁监管服务平台

杭州市住房租赁监管服务平台是杭州市政府部门与阿里巴巴集团等相关公司合作建立的智慧租赁平台，该平台的建立尚属全国首例。

1.创新之处

该平台旨在将所有类型的房屋租赁都纳入到官方平台之中，既方便租客集中浏览房源信息、提高选房效率和满意度，也为政府相关部门的监督管理提供了便利。

“智慧”首先体现在信息的真实性与信用。智慧平台也需要实名登记，并且与使用者的信用度相关联。该平台的运行能够有效保障交易真实成交并稳定履行。而信用的展现，既保证了租赁的稳定性，也为日后租赁的多样性提供了更多可能，如通过信用的高低来决定住房押金的多少或者租金的支付时限等。

其次，官方智慧平台的搭建切实提高了租赁关系当中双方当事人交易的效率。通过平台办理网签、通过平台缴纳租金等租赁当中产生的一切费用均成为了现实，住房租赁背后所体现的公共基本服务都可以在平台当中得以实现。

最后，智慧平台有利于规范租赁行为，也为相关部门的监管提供了途径。现实中随意提高租金、变更租赁期限或者直接赶走租客的行为可以通过平台反应出来，这样既能够使其他租客直观地感受到未来的交易是否受到保障，也能够通过政府部门对违规、违约的行为进行相应地惩戒。

2.需要完善的地方

笔者实践当中登录上述住房租赁智慧平台后，认为有以下几方面需要进一步完善：

第一，当前房源数量过少。说明政府公租房、中介租房、个人出租等均未纳入到平台当中。下一步杭州市政府部门需要明确租赁房源纳入平台管理的范围。

第二，智慧平台的建设应是多部门联合开发的结果。当前住房租赁智慧平台监管主体是杭州市住保局，笔者认为仅有一家政府部门监管是不够的。后续需要由杭州市住保局牵头，联合公安、司法系统、城市管理局等相关部门，建立合作机构，共同管理平台。

第三，平台需要加快与本地房地产企业、开发商的联动，将存量房、改建房等经过改变使用形式的租赁住房尽快纳入到平台管理中来。

（二）加快房屋租赁立法

当前我国住房体系当中，买卖优于租赁的原因之一在于我国对于买卖的立法比租赁的立法更完善（包括不动产、动产）。

基于买卖关系最终产生的物权变动受我国《物权法》关于所有权的约束。我国《物权法》讲究严格的物权法定原则，因此所有权关系更能得到严格、有效的保护。

基于房屋租赁关系产生的合同关系（债权）受我国《合同法》的调整。因为债权相比于物权更灵活、更不稳定，所以相对来说房屋租赁关系受到的保护远弱于所有权之保护。故现实当中砸锅卖铁、负债累累买房的案例屡见不鲜，实是两种法律关系背后的保护制度的差异。

因此，我国当前需要加快房屋租赁方面的立法，一方面规范房屋租赁行为，一方面保护房屋租赁法律关系，使得住房租赁的保护落到实处，如此，住房租赁体系建设才能得以有效推进。

（三）因地制宜发展住房租赁

对于杭州市发展企业自持商品房屋的政策来说，无疑是有利于住房租赁体系建设的，但是在具体实施过程中也要避免“名为租赁，实为买卖”的现象，在出台政策的前提下，更要加大实施环节的执法力度。相应的，政府也不能放松对于传统房地产领域乱象地治理，如坚决打击房地产领域的非法集资以及一些房地产开发商和“黑中介”哄抬房价、捂盘惜售、未批先售等老生常谈的违规行为的行政处罚，避免房地产销售市场和租赁市场混同、杂糅。

企业在实际出售、租赁两方面，也要切实做到小区内业主权利的平等，防止因差异化待遇导致住房租赁政策的阳奉阴违。同时，房地产企业更要稳健布局，在响应政策的前提下保证自身财务的平稳运转，平衡企业出售与租赁两块业务的配比。

（四）既要发展住房租赁，也要关怀商品房住户

2019年底，杭州市中海御道小区爆发了商品房住户与公租房住户的冲突——一道小区内部大门将两区块住户物理隔离。究其原因，众说纷纭。商品房住户认为：公租房住户住房成本低，没有居住的归属感，不爱护小区设施和绿化，甚至小偷小摸事件时有发生。而公租房住户则认为：自己通过合法途径入住，不应遭到区别对待，同一个小区更不应有贵贱之分。

上述事例表明，政府在加大公租房建设的过程中，不应只是循规蹈矩、纸上谈兵，更要关注到日后居住的日常问题。如何缓和商品房业主与公租房住户之间的紧张关系、如何避免因住房问题产生的歧视都是当下政府、企业亟待解决的难题。