房地产新政下房地产买卖纠纷案件研究

刘曙伟

北京德恒（沈阳）律师事务所，辽宁 沈阳 110024

一、我国房地产新政概述

房地产行业在世界各国经济发展中都起到了十分重要的作用。据测算，1983到2001年期间，房地产业对我国CP增长的贡献率年平均高达21.8%。同时，由于拥有很长的上下游产业链，房地产业还拉动了几十个与之直接或间接相关的产业，如冶炼、载铁、水泥等产业。房地产业是我国国民经济的基础产业、支柱产业，在我国经济发展中发挥着举足轻重的影响。

针对房地产市场出现的问题，从2003年起，我国政府采取了一系列宏观调控措施，但收效甚微，甚至房价“越调越涨”。基于此种情况，为抑制房价的过快上涨，自2010年，我国房地产新政调控正式开始。国务院各部委相继发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等政策。

二、房地产新政下房地产买卖纠纷案件特点及分类

（一）房地产新政下房地产买卖纠纷案件特点

房地产新政实施后，全国房价得到了较为明显的遏制，但是，在房地产新政取得一定效果的同时，全国大中城市房地产买卖纠纷开始诉至法院或仲裁机构。这些案件基本都集中在住房买卖领域，绝大多数是因买受人要求解约或退房而产生的房屋买卖合同纠纷。该类纠纷中，买受人解约或要求退房往往是由于房地产新政出台后房屋买卖政策发生的变化。

（二）房地产新政下房地产买卖纠纷案件分类

国家出台房地产新政之前已经完成订立的商品房买卖合同纠纷，这类房屋买卖合同案件涉及的商品房买卖期限一般比较长，买卖双方有签订买卖合同是在房地产新政出台之前，新政出台后合同尚未履行完毕，交易的背景由于房地产新政的出台发生了重大变化。买受人提出解除合同或退房，从而与出卖人在对已经订立的商品房买卖合同如何履行以及是否违约等方面发生分歧，产生纠纷。根据买受人的不同情况，此类纠纷案件主要可以总结为以下三种类型：

1.买受人因“买不起”而要求解约

此类纠纷中，买受人往往是采取按揭贷款方式购买住房。房地产新政出台使银行贷款发放审查变得更为严格，同时贷款额度也相应的减少，进而使买受人贷款失败或可获得的贷款金额减少，购房现金成本增加，这造成了买受人无力全款支付房款或增加现金支付额度，最终买受人会提出要求解除合同。法院审理此类纠纷案件的处理一般会判定买受人可以行使合同解除权而无需承担违约责任。

2.买受人要求解约的实际心理是“不买了”而解约

在司法实践中，法院并不会全部支持买受人因“买不起”而解约的要求。法院会分析买受人为何会要求解约的真实意图，来辨别那些表面相似实则有异的纠纷案件。买受人要求解约的真实意图，一般会有两类：一类是有些买受人是真的经济能力不足，无法筹集资金去支付购房所需全部现金或者过高的首付款，或者实在无力承担日益提高的贷款利率，这部分买受人是真正因“买不起”要求解约；另一类是买受人其实并非经济能力不足，而是在国家出台较为严厉的宏观调控政策后，认为房价有可能下降，便借机以房地产新政出台后无法贷款或首付、利率提高为由，主动要求解除合同，这部分买受人的心态实则是“不买了”。

3.买受人因“买不成”而要求解约或退房

此类纠纷与贷款无关，基本是在“限购令”出台后，房地产管理机关对交易原属登记备案或办理产权证，导致买受人无法真正获得该房屋从而要求解约或退房引发纠纷。此类纠纷案件相对较少，解除合同的原因是因为调控政策实施前订立的合同约定付款方式是以按揭贷款方式，但因为新政买受人首付款比例被提高、不能如约办理按揭贷款等导致无法继续履行。此类纠纷系房地产宏观调控政策实施以来实务中出现最为频繁的案件。

三、关于房地产新政法律属性的分析

房地产新政实施后，房地产新政的宏观调控而成为房屋买卖合同解约的理由，故而，对“限购令”等房地产新政宏观调控政策进行正确的法律定性，在司法实务中处理好商品房买卖纠纷的前提。对房地产新政的法律属性，学术界和实务界有不同观点。

有学者认为房地产新政的法律属性是不可抗力。不可抗力作为一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如约履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。学者考虑到，交易风险的来源若是国家政策调整，那么就不是商业风险，那么就不应该由某一方承担，这显然没有任何道理。若因国家调整政策，从而使房屋买卖合同的相关条款进行调整，如在合同在还款期限方面进行修改，这相当于使单方的购房人就被强行承担政策调整带来的不利后果，相反对卖方人的利益影响微乎其微，这是不公平的。所以，应该将房地产新政认定为‘不可抗力’，这维护购房合同的有效性，符合了政策调控的导向，而且不会间接的使房价上涨。

部分学者认为房地产新政更符合情势变更原则。情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续履行合同会显失公平，因此允许变更合同内容或者解除合同。有学者认为房地产新政对房屋买卖合同纠纷的影响属于情势变更。情势变更是一种平衡性原则，最重要的是在于当合同订立时的“情”与“势”，但在实际履行合同时发生了重大变化，并且合同继续履行会出现不公正结果，那么就应该进行司法救济。房地产新政对房屋买卖合同的影响主要集中在强制房屋买卖双方更改合同条款，并且要求买卖双方必须接受、没有商量余地的接受更改后的合同条款。

很多学者认为房地产新政属于商业风险的观点。所谓商业风险，是指在商业活动中，由于多种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一切客观经济现象。绝大部分房产投资者是能预见到政府为防止房产泡沫而出台更为严厉的宏观调控政策，所以这属于可预见的商业风险，这就不能适用情势变更。如果购房者提出退房的请求，购房者就违反了合同的约定。同时，在房屋交易领域，经济利益是大多数买卖双方所追求的，他们是可以预见商业风险贷款落空的情况。

法院审理此类案件纠纷时通常强调要符合政策调控的基本导向，而国家政策调整带来的交易风险，并不属于一般性的商业风险，合同任一当事人都不应该单方承担后果，否则就是不公平的。在此基本审判理念下，一般会给予合同当事人选择权，当事人可以选择是否履行经政策调整变更的合同，或者选择解除原合同，这样才符合公平原则。

四、房地产新政下房地产买卖纠纷案件预防对探讨

根据我国房地产新政下房地产买卖纠纷案件的特点和法律属性，如何合理有效地预防房地产买卖案件频繁发生，是合理利用司法资源的要求，是保持社会安定团结的需要。而为了有效预防纠纷，及时准确、深入详细地了解房地产宏观调控政策、对国家调控的目的以及调控政策的走向有所把握。那么就应该做到增强法制观念，维护法律尊严、在商品房买卖合同中对房地产新政涉及到和可能涉及到的内容约定清楚和精简签订商品房买卖合同前的诸多环节等。

五、结语

2010年开始的房地产新政以维护社会公共利益、保障房地产市场稳定为出发点，房地产宏观调控政策的变化影响了房地产买卖纠纷民事案件的形态，进而影响到民事审判。把握房地产新政形势下房地产买卖纠纷案件的特点及类型，并在此基础上寻找预防对策，是合理利用司法资源、防止司法资源浪费的要求，是构建社会主义和谐社会的要求。