住宅小区地下停车位的物权问题探析

窦伯林

河南永兴律师事务所，河南 三门峡 472000

一、住宅小区地上停车位及地下规划用于停车的停车位的物权问题

1994年4月份实施的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号）初次对住宅小区进行了司法界定。居住区是指具有一定规模和完善基础设施的全新的居住区（包括居住区和居住社团）。社区管理的标准的定义是：小区管理单位对住宅小区的基础设施和配置、市政公用设施、居民区绿化、卫生、市区内交通、治安、城市面貌等管理项目进行维护、修缮与整治。住宅小区停车位是小区建筑及其设备不可或缺的有机组成部分。住宅小区停车位是一种不动产物权。这是民事基本法从民事权利角度，对物权内容作出的简要规定。

对住宅小区地上停车位及地下规划用于停车的停车位的物权问题，《物权法》在第七十四条中有着明确规定。本法明确了居处区域规划的地上和地下泊车位，应当最先满足购买者的需要，小区的开发商可以经过销售、奖励、出租等手段同业主商定所有权和收益，但是利用业主拥有的小区内部道路或者其它用地来使用的停车位归业主所有，开发商无权出售或出租，在这条公用道路或其它地方泊车的停车位收入属于所有业主，并受其支配。对该问题，理论和实践中基本无争议。

二、住宅小区地下人防工程的停车位的物权（主要指所有权和收益权）问题，理论及实践中都存在很大的争议

《人民防空法》第十八条规定：“人防项目包含战时隐蔽人员和资源、群众防空指挥、医治防护用品等为保障而专门建设的地下防御设施和与地面建筑物相结合的战时能够起到防空作用的地下防御设施。”，在全国各省（自治区、直辖市）的不动产登记条例中，对人民防空工程（简称人防工程）改建的停车位均采取暂不予以产权登记。目前针对该问题的主要观点有二：归开发商所有；归国家所有。

（一）主张归房地产开发商所有。持这种看法的人认为按照颁布的《人民防空法》其中的第五条规定：“我国的国家机关对人防工程的建造，将给予相关规定的优待。国家激励和扶助单位的事业组织、社会当中的团体以及个体，通过各种渠道进行资助建设人防工程。该种工程通常归投资者使用，并且同时收益归投资者所有。”就是人防工程的投资者平时管理人防工程，也可以将人防工程提供给他人使用，收益归投资者所有，人防工程的所有权应属开发商所有。

（二）主张属于国家。持有此看法的人，依照《人民防空法》第二十六条的规定，“我国的国家机关通常利用人民防空项目进行经济建设以及为人民生活服务，在平常状况下不能使人民防空工程干扰到防空效果”。也就是说，通常人防项目是为经济建设以及提高人民生活的水平服务的，假如经过人防主管部门允许，能够进行开发利用，但是要依照国家相关规章制度办理有关的手续，但任何企业以及个体不得出售。

上述法律法规只规定了人民防空工程的使用权和相应的收益权，而忽视了人民防空工程的所有权。我国的《人民防空法》第五条规定，国家激励和扶助企业单位以及社会中的群体和个体投资建设人民防空工程。人民防空工程一般归投资者所有和管理，利润应当归投资者所有，可是没有说明人民防空工程的所有权。居住区的人防工程改造的地下停车位是开发者向政府缴纳土地出让金的形式从土地部门通过招拍挂取得国有土地使用权，并按国家人防主管部门要求投资与地上建筑物结建的人防工程所改建的停车位，其权属是否属于国家所有呢？《国防法》没有明确产权界定。所以，在现在的法令规范和实际状况下，我觉得应该分别对待地下人防工程的停车位物权。不能一概而论。

三、笔者认为，地下人防工程的停车位因投资的主体不同，土地性质不同，而物权权属不同

（一）凡国家直接投资形成的人防工程，其物权（包括所有权、用益物权）毫无疑义属国家所有。依据是《国防法》第三十七条：“国家直接投入的军队建设、国防科技研发以及其它国防建设的投资、划拨用地以及武器装备设施、材料装备等物资，为国防目的而产生的武器设施，属于国家财产。国防财产由国家占有”；①第三十九条：“国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效”；②《人民防空法》第九条：“国家守护人防设施不受破坏，不准任何机关或个体破坏、占领人民防空设施”。③人防工程是政府部门有效动员群众防空、保卫人民资产安全、确保我国社会现代化持续前进的工程项目。人民防空同时也是国防的构成要素，其重要性不再赘述。由国家直接投资形成的人防工程，其所有权、用益物权属国家所有。

（二）住宅小区地下人防工程的停车位权属，因投资主体、土地性质（出让或划拨）、地下停车位地价款缴纳主体不同而权属主体不同。

A.若住宅小区地块系开发商以支付土地出让金的方式从政府土地部门通过招拍挂取得国有土地使用权，并按国家人防主管部门要求投资与地上建筑物结建的人防工程所改建的停车位，开发商按规定缴纳了地下停车位地价款，且该地下停车位地价款没有分摊到小区业主，此种情况下，由于小区地块是开发商以出让方式购买、地下人防工程停车位是开发商投资建设、并缴纳了地下停车位地价款且没有分摊到小区业主，故地下人防工程停车位物权属开发商所有，包括所有权、收益权，但开发商对人防工程停车位的所有权是受到一定限制的，若遇战时国家为了公共利益的需要，可以依法征收、征用，但应给予公平、合理的补偿。分述如下：《民法通则》第七十一条规定：“取得财产的个人所有权，不得违背司法规定”。①《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程根据“谁投入、谁拥有、谁赚钱、谁保护”的原则，由建设机构批准投资开发进行建造的地下工程承包，又或依法转让、出租。”。②财产所有权是司法授予的公民权力。财产所有权的获得大体包括原始取得以及后续取得。其中的原始取得的意思是指不以人们现有的所有权作为基础，直接按照法律法规，通过一定的形式或者行为获取他人的财产所有权。在执行中，它包括：（1）劳动生产（建设）；（2）收缴利息；（3）国家充公；（4）国家所有的无主财产；（5）附加财产。继承取得是指经过协议关系或者是通过继承途径来获得财产所有权。车位（车库）所有权人通过一定的司法事实获取原车位（车库）所有权的。地产开发商借助投资建设途径来获取车位所有权，此谓原始取得；业主可以通过合同关系从开发商处取得停车位的所有权，此谓继受取得；业主的继承人可以通过继承关系从业主处取得停车位的所有权，也为继受取得。若住宅小区地块系划拨取得国有土地使用权，并按国家人防主管部门要求投资与地上建筑物结建的人防工程所改建的停车位，由于开发商并未完全投资，该地下人防工程应属于国家资产，开发商不能够取得该车位的所有权，当然其无权转让。但其毕竟有部分投资，其使用权、收益权依合同约定。

四、结语

住宅小区停车位，尤其是地下人防工程改建的停车位权属制度的完善，不仅关系到个人的财产利益，更关系到国防利益、关系到保护人民生命财产的安全。鉴于住宅小区停车位权属的现状，需要细化已有规定，尽快出台相关法律法规，补充完善停车位权属划分及登记制度，真正实现停车位产权明晰、权责明确的“物”之理想状态①，以达到平战结合、社会和谐，保障社会主义现代化建设的顺利进行。