关于房屋中介业务的两点法律实务思考

毕可慧

（威海职业学院， 山东 威海 264210）

一、使用规范的合同文本，合同内容要明确具体

目前各房屋中介公司所使用的合同文本通常为房屋买卖合同和居间合同合二为一的文本形式，合同涉及到三方当事人，即买卖双方当事人和中介方，这种合同文本中的大部分内容是关于买卖双方的权利与义务，关于中介方的权利与义务较少，尤其是合同中需要自行填写的内容，往往由于约定的不明确而在纠纷发生后无法认定是否存在违约行为，因此建议中介方分别和合同的各方当事人签订单独的居间合同，并在合同中就中介方自身的权利与义务加以明确的约定。同时，房屋中介作为居间人，职责主要是为交易各方当事人提供信息咨询与交易机会、接受委托办理相关手续等，这些服务往往是无形的，为避免中介方在提供服务后，被服务方以各种理由拒绝支付中介服务费，而中介方又难以提供相关证据证明自己提供了服务，建议在合同中加上诸如“本人确认中介方已按约履行了居间服务”等内容。

另外，在二手房交易中，中介方往往需要指导买卖双方当事人签订房屋买卖合同。为促使房屋买卖合同顺利履行及提高成交率，在拟定房屋买卖合同内容时，必须约定当事人履行义务的明确期限，例如不能仅约定“首付款10万元，余款办理按揭贷款”，还应同时约定首付款的具体支付时间以及办理贷款手续的具体期限，并进一步明确支付方式，如果是转账方式支付，应在合同中载明收款账号。如果合同约定买方交付的定金由中介方保管，那么中介方在支付给卖方时，要保留卖方出具的收款收据，转账要坚持转到卖方的实名账户。

二、中介方有关提醒注意的合同义务

我国《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。” 中介公司作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，应当恪守执业规则，对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能掌握更多的情况，据实、公正的向委托人报告。因此，如实披露信息是中介公司的一项非常重要的义务。也就是说，在交易中房屋中介要向当事人提供真实的信息，所以在签订合同前必须注意审查卖方是否有房屋的所有权或处分权、房屋是否为夫妻共同财产等，当事人如果不是本人，须审查其是否持有有效的授权委托书，并留存好上述相关书面文件，否则可能导致签订的房屋买卖合同为无效合同，从而导致当事人拒绝支付服务费。

但我国法律对于信息披露的范围并没有明确的规定，如何界定中介方主观上是否为故意，在司法实践中也存在分歧。对于自己无法直接获得的相关交易信息、无法判断真伪的相关交易信息，有提醒交易对方当事人进行核查的义务，尤其在涉及房屋的权属、抵押登记、典当、查封等权利限制信息，以及代理权及代理权限等方面。应采用书面方式履行提醒注意义务，以便证明自己主观上无过错，从而避免承担损害赔偿责任。