宅基地改革下特色民宿创新研究

李可欣，张楠，梁莹，张旭

（河北农业大学，河北 保定 071000）

近些年来，乡村振兴大背景下，城镇化进入快速发展阶段，随着年轻一代走向城市，部分落后地区甚至出现乡村衰败倾向。与此同时，旅游业的发展迎来了新方向，乡村旅游作为乡村振兴的一个创新点在近些年一直为国家所重视，以旅游业为基础的乡村振兴方案也进入到人们的视野。在此前提下，如何有效联系乡村与旅游成为了政府关注的焦点问题。而党的十九大工作报告提出的“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权的三权分置，同时鼓励发展特色文化产业。”更是为农村宅基地改革与旅游产业相结合提供了政策支持。因此，本文研究方向是从闲置宅基地旅游化利用的视角出发，探索闲置宅基地如何创新利用以及以何种方式与旅游产业相结合，整合宅基地与旅游资源，统筹开发，充分发挥旅游资源的集合效应，进而实现宅基地资源的永续利用，推动乡村振兴。

1 农村宅基地现存状况

1.1 宅基地改革政策普及度不高

农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。近日，农业农村部印发的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中鼓励村集体和农民利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。宅基地存在的初衷就在于维持农村社会稳定以及保障农民的基本生活，村民作为宅基地的使用主体，在宅基地使用过程中扮演着至关重要的角色。在广大农村中，村民对于手中有限的宅基地使用权十分看重。

随着国家乡村振兴战略和乡村整体经济的发展以及城乡一体化的推进，城市、农村之间的人口流动越来越频繁，农村现有人口逐渐呈现出“老龄化”的特点，有效劳动力的流失，导致大量农房闲置，此时宅基地的使用权最终大都是由各家守家的未成年人和老年人照看，土地资源无法得到有效的利用。与此同时，由于大部分老年人认知受限，无法及时了解到宅基地现有政策，故而在很大程度上影响着宅基地使用情况。在宅基地使用权流转上，半数以上的村民因为担心租金过低，达不到预期收益而不愿意出租土地，也有一小部分人秉持着“宅基地是祖业”的旧观念不愿转出自己宅基地的使用权。

在广大农村中，年轻人以其作为产权资本，老年人则信息滞后，大多数村民并未把闲置宅基地的改革与自身经济发展相联系。

1.2 偏远地区宅基地优势资源的浪费

一些偏远地区的宅基地资源相比于东部沿海地区更为丰富，人均占地面积也较大，而这些地区大多经济落后，未被过度商业化的自然资源还保持着天然的景色风貌，在此得天独厚的基础下，当地却无法形成有效的旅游经济产业链。在农村当地有旅游资源的前提下，发展与旅游资源相关的服务业更有利于打造本地的独特优势，例如河北省平山县，丰富的红色资源以及渐成体系的旅游产业就为当地发展特色民宿等服务业营造了一个极大的可行空间。

因此，想要依靠闲置宅基地取得经济收益与不知如何改变宅基地闲置现状的矛盾，正成为宅基地旅游建设问题中最急需解决的。因此，如何做到在使用权不变的基础上避免天然优势的浪费，将其与旅游产业相结合实现创收也是后续我们讨论的一个重点。

2 现有民宿存在的问题

民宿是指临近旅游地的居民为了将其自有闲置房产受益最大化，以类似宾馆的方式提供住宿服务。从目前来看，农村宅基地旅游化与特色民宿具有很大共性。一是二者通常皆为自营模式；二是都是为了高效利用闲置资源来实现创收；三是都与当地旅游资源密切相关。

对于闲置宅基地盘活利用，政府给出的建议为整合闲置宅基地及以上建筑物，用来满足发展当地特色产业和创业创新的需求。近年来民宿经济虽然发展迅速，但是在发展过程中存在城乡民宿经济发展不平衡、知名度不够等问题。

2.1 同类民宿竞争严重，客源量少

乡村民宿数量较多，但是由于其无差别性和集聚性，资源转化的成功率并不高，所以形式大都千篇一律，导致价格成为影响游客选择的首要因素，然而对于顾客来说缺乏吸引力，即使在商家降价的前提下，客流量少的地区仍有大量民宿闲置。而这与最初利用宅基地旅游化来提高农民收益的初衷相矛盾。因此只有打造特色民宿才能更好吸引客源，提高当地居民收入。

3 宅基地改革模式下发展特色民宿的建议

特色民宿是对其依托当地村落景观、自然风景、特色地域文化等一种再现与体验，当地旅游资源带来的文化属性正是特色民宿要抓住的核心优势。经过问卷调查，有67.92%的游客相比于普通民宿和快捷酒店，他们更加愿意选择特色民宿作为落脚点。

以2020年宁夏本地游为例，其特色民宿达到了“一床难求”的地步，从中反映了人们对特色旅游、特色服务及特色体验的追求，更好的说明了通过丰富“旅游+”融合发展方式，将农村宅基地打造为特色民宿，不仅能够整合宅基地资源，更能盘活当地旅游经济，助力乡村振兴。由此可见，特色民宿将成为乡村旅游业发展的新增长点。

3.1 创新运营模式，打造自有品牌

在民宿与当地特色相结合前提下，村集体重点引导，逐步形成自有特色民宿品牌，如：杭州青芝坞民宿、汶川水墨庄园古镇民宿等。满足消费者在旅游过程中的文化需求，提高当地在乡村旅游市场的竞争力，以此吸引更多的潜在游客。

3.2 分类经营，分层设计

经营者可以在现有的空闲宅基地基础上分低中高档进行经营。低档民宿干净整洁，突出“农”、“家”特色；中档民宿在室内设计中加入当地旅游文化，增加游客体验感；高档民宿融入特色文化的同时，注意塑造品牌，探索个性化连锁经营。

3.3 完善民宿产业建设

3.3.1 加强网络平台的使用和宣传

乡村民宿大多数是农户自己经营，缺乏互联网的支持。村集体可以对农户进行培训，或者安排专人负责当地民宿的运营和管理，运营者需要具有新思维、娴熟的业务水平和专业的管理能力。

3.3.2 建设统一管理体系

政府可以与农户签订合作协议，进行前期规划建设以及后期宣传与运营，对其收益采取股份分红的形式。通过将闲置宅基地统一管理。统一规划，合理经营，从而做到与农户优势互补，实现合作共赢。

3.3.3 完善监管机制和风险防控制度

明确监管特色民宿发展的生态环保底线，不能违法利用土地和破坏生态环境。建议政府推行资金扶持等激励机制，鼓励特色民宿产业，从而推动当地就业。

4 结语

我国虽然国土辽阔，但是为了可持续发展，土地资源的浪费应该引起我们的重视。即使目前有政策的支持，但是真正在乡村建设中将宅基地转变为特色民宿仍有许多亟待解决的难题，例如：村民思想文化水平、对新事物接受程度、旅游资源丰富与否、特色民宿的建造等。因此，真正做到宅基地盘活，高效利用闲置宅基地创收，要做到因地制宜、灵活的调整，从而做到整合土地资源、提高村民收入、推动乡村振兴三合一。