广州市利用集体建设用地建租赁房的法律障碍及对策研究

周为吉，程小曼，温汉锋，叶俊锋

（广东工业大学管理学院，广州 510520）

2017年8月21日，国家《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》）发布；2019年，确定18 个城市为利用集体建设用地建租赁房的试点城市，广州市是最早的试点城市之一。大量人口带来住房刚需和城镇化的推进，推动广州市住房价格上涨。过高的房价给中低收入群体带来较大的压力，他们更倾向于选择租房居住。庞大的租房需求与有限的租赁房形成住房租赁市场的供需失衡，因此，广州市根据《方案》开展利用集体建设用地建租赁房的行动。

长期以来，广州市租赁房供地的主要来源是国有建设用地，现《方案》允许利用集体建设用地建租赁房，打破了以往农村集体土地需通过国家征收才能进入市场的格局，给住房租赁市场提供了新的土地供给渠道，增加了租赁房用地的供给。同时，也允许村集体可以以多元的形式自行开发运营租赁房，既极大地调动村集体的积极性，也降低土地支出的成本，有利于租赁房市场的发展。

在《方案》出台后，学术界对利用集体建设用地建租赁房等相关问题进行了一系列研究。陆剑［1］认为集体建设用地入市与现有法律冲突，集体建设用地存量短缺，各主体对集体建设用地入市收益分配不均衡等。林依标［2］认为农村集体建设用地建租赁房需要做好用途管制以及进行物权法的重新构筑。吕萍等［3］从集体建设用地的主体进行研究，认为集体建设用地入市和国有土地出让应形成相辅相成的市场格局。……