基于因子分析法的房地产上市公司经营绩效评价

2020-12-23 09:33:16 中国集体经济 2020年34期

付莲莲 喻龙敏

摘要:房地产业是当前国家经济的重要支柱性产业,对于经济能否健康持续发展具有重大意义。房地产上市公司作为房地产业主干成分,反映我国房地产业发展状况,分析房地产上市企业的经营业绩现状对于提升房地产业上市企业的经营绩效至关重要。文章充分运用因子分析法,在财务指标中选择了10个代表性指标作出绩效评价,计算 59 家房地产上市公司财务指标的综合得分并排序,并根据结果提出建议。

关键词:房地产上市公司;经营绩效;因子分析法

一、研究背景

作为第三产业的一个重要组成部分,同时伴随着新媒体和新渠道的创新发展,房地产业在2019年占国家GDP比重高达6.9%,且多年来始终呈现上升趋势,对我国经济的快速发展起到强大的推动作用,同时与国民利益息息相关,而房地产上市公司的表现也作为房地产业发展水平的关键衡量标准。由此,如何客观有效地评估房地产上市公司的经营绩效,对于提升房地产业经营业绩极其重要,对于房地产业整体进一步提升有着重要影响。

目前,诸多专家学者对于房地产上市公司在经营绩效方面的研究已经颇有成效,因子分析法的方法研究也较为成熟,但是对于绩效评价的指标选择的不同往往会导致不同结果,研究发现仍有部分不足之处。主要表现在研究内容方面,现有评价多选择财务评价体系的财务能力四大基础指标,而忽视了资本结构的重大影响,未将其单独纳入评分体系。同时,现有研究在涉及到财务指标综合分析时样本量通常较小,对于整体行业的反映不全面。

针对上述研究存在的局限,本文拟另外增加资本结构这一财务指标,并将其纳入财务评价指标体系,扩大样本量,采用因子分析法对目前房地产上市公司经营绩效做出分析评价,同时对房地产上市公司的未来经营绩效提升给出相关建议。

二、研究设计

(一)样本选择

本文选择上市于沪深两所上市的房地产上市公司作为研究的总体,样本数据时间跨度涵盖 2018 年 1 月 1 日至2019年12月20日。本次研究的房地产上市公司相关数据均选自国泰君安财务指标数据库。依据数据有效性,同时为保持财务数据的全面性和可分析性,剔除了 ST 股房地产上市公司、*ST 股房地产上市公司以及数据异常的房地产上市公司,筛除存在财务数据有效性不足情况的房地产上市公司,最终选定 59家房地产上市公司作为样本,如宋都股份(600077)、万科A(000002)、香江控股(600162)、京投发展(600683)等公司。

(二) 研究方法

本文采用因子分析法,主要是通过筛选分析进而提取出几个公因子,进而来表现未加工资料涵盖的主要内容。

因子分析具体步骤如下:通过SPSS 软件对数据进行巴特利特球形检验和KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) 检验,分析原有变量并进行筛选,去掉相关性较弱的变量,最终确定是否适合使用因子分析;确定可用因子变量,提取公因子;分析载荷矩阵,得到公因子变量和原因子变量之间的关系,同时命名公因子,其中因子旋转方法采用凯撒正态化最大方差法;计算单独因子得分和综合经营绩效得分。

(三)指标选择

目前分析上市公司的经营绩效的方式,主要是从财务指标和非财务指标两方面入手,对其进行分类评价,由于非财务指标主要依靠专家评判或机构评估,主观性较强,目前技术水平仍难以精确量化,同时对于企业的财务经营状况,仅仅是单一财务指标也难以完全反映公司多方面的绩效表现。因此本文选择五类财务能力指标,具体表现为十个财务指标,进行综合评价,详细解释如下表1。

三、房地产上市公司经营绩效综合评价

(一)房地产上市公司因子分析

1. 相关性检验

首先,对于基础样本数据已经预先做了无量纲化处理。其次,进行了KMO 和巴特利特球形度检验。通常KMO值大于0.6则表明可以进行因子分析,由表2 KMO 和巴特利特检验可知KMO值为0.758,属于比较适合做因子分析。同时巴特利特检验近似卡方4765.133及显著性0.000通过检验(P<0.05),均表明相关系数矩阵为非单位矩阵,样本数据可以进行后续的因子分析。

(二)提取公因子

本文按照特征根大于1的的标准选取公因子,提取结果如表3所示。

由表3可得,共提取出5个公因子,其旋转后得到的方差解释率分别为24.163%、20.153%、19.267%、13.573%、10.307%,旋转后得到的累計方差解释率达到87.462%,充分说明了样本的信息提取量大致上分布较均匀,总体基本可以反映样本所含信息。

(三)因子命名

根据表4旋转后的成分矩阵进行分类,将十个指标划分为五类。由表4可得:公因子1为偿债能力因子,包含流动比率、速动比率、利息保障倍数;公因子2为盈利能力因子,包含资产报酬率、净资产收益率、营业净利率;公因子3为发展能力因子,包含总资产增长率;公因子4为营运能力因子,包含存货周转率、总资产周转率;公因子5为资本结构因子,包含资产负债率。

(四)因子得分

根据表5成分得分系数矩阵显示的系数分布情况,由回归法计算可得如下每个因子的具体得分函数:

F1=0.534X1+0.529X2+0.173X3-0.155X4+0.197X5-0.2990X6-0.079X7-0.037X8-0.228X9+0.041X10

F2=-0.046X1-0.038X2-0.107X3-0.196X4+0.018X5-0.043X6+0.572X7+0.569X8+0.593X9-0.032X10

F3=-0.184X1-0.178X2+0.212X3+0.670X4-0.312X5+0.091X6-0.134X7-0.179X8+0.593X9-0.012X10

F4=-0.115X1-0.121X2-0.026X3-0.038X4+0.507X4+0.805X6+0.006X7-0.024X8-0.062X9-0.056X10

F5=0.037X1-0.026X2+0.056X3+0.028X4+0.031X5-0.090X6-0.129X7+0.092X8-0.064X9+0.977X10

根据上述F1、F2、F3、F4、F5五个公因子函数,可得如下房地产上市公司经营绩效水平的评价模型:

F=(47.675F1+13.505F2+11.204F3+8.466F4+6.682F5)/87.462

从以上评价模型可以看出,偿债能力因子的权重最大,远远超过其他影响因素,说明影响房地产上市公司财务绩效的关键要素是偿债能力。

(五)综合排名

根据上述评价模型,对样本中59家公司进行综合得分排序(分值越大,排名越高,即表明经营绩效水平越高),如表6所示,列出排名前20及最后15名做出解释。

四、房地产上市公司经营绩效分析

(一)综合分析

根据表6可得,在59家房地产上市公司综合得分中,样本公司中综合得分有57家为正值,仅2家为负值,大部分综合得分集中在1~3,说明目前房地产行业整体绩效水平较好,反映了近两年房地产行业温和上升的趋势。位于第一位的宋都股份公司的综合得分为104.083,位于最后一位的广宇发展公司的综合得分为-1.135,两者差距较大。同时前五位的公司的综合得分都在5以上,而最后五位公司的综合得分都在0.6及以下,中间排名部分集中于2~3分。

同时存在部分公司管理严重倾斜的情况,如荣安地产营运能力极低,但其他偿债能力、资本结构等表现十分优秀。如华丽家族、中天金融等公司营运能力和发展能力水平较高,而其偿债能力、盈利能力和资本结构严重不足。

上述情况均说明房地产上市公司经营绩效水平总体上参差不齐,并且明显表现存在两极分化现象,而对房地产上市公司个体而言,大量公司存在公司内部管理分配不足的现象,构成绩效水平的各部分优劣不齐,导致了公司出现短板效应。

(二)偿债能力

偿债能力因子(F1)作为房地产上市公司经营绩效的主要影响因素,对于经营绩效总权重比例高达54.509%,可以发现综合得分处于前10位的公司,如宋都股份、滨江集团、苏宁环球、电子城等,其偿债能力因子得分亦位于前10位。而对于综合得分后10位的公司,如中天金融、华丽家族、泛海控股、京投发展等,偿债能力因子得分甚至出现负值,因此尽管总体上公司具有良好的发展能力和营运能力,其综合排名仍在较后的位置。以上均表明房地产上市公司的经营绩效与偿债能力紧密相关,偿债能力很大程度上决定了房地产公司的总体绩效水平。

(三)发展能力

发展能力因子(F2)的权重为15.441%,作为房地产上市公司经营绩效的第二大影响因素。根据表6可得,该类因子得分在59家公司中普遍出现负值,仅中天金融、华丽家族两家公司得分为正值,这反映出房地产业上市公司存在的普遍性问题,急于扩大规模而提升公司真正发展水平的能力有限,缺乏良好的未来竞争能力,房地产公司应当在未来持续关注发展能力相关指标,全面提升竞争实力。

(四)营运能力

营运能力因子(F3)的权重为12.810%,作为房地产上市公司经营绩效的重要影响因素。根据表6可得,广宇发展、万科A等公司的偿债能力、发展能力都较差,但由于营运能力非常强,远超房地产业公司营运能力的水平线,促使其综合得分仍位于前20位。说明了良好的营运能力同样可以有效地提升经营绩效水平,促进公司的经营绩效。

(五)盈利能力

盈利能力因子(F4)的权重为9.680%,作为公司利润能力的表现因子,反映公司的收益水平,通常作为投资者是否投资的重大根据。据表6可得,该类因子得分普遍较低,基本上大多为负值,仅有11家公司盈利能力因子得分为正值,由于样本数据的时间范围为2018~2019年,这说明房地产业在2018~2019年盈利水平普遍较低,比较符合房地产业近年来投资额上升而盈利水平降低的市场情况,可能是主营业务成本的增加和负债总额的上升使得财务成本的上升,同时也是受到国家调控房地产业的宏观政策影响,如“限购”、“限售”、“公积金”等相关政策,但伴随着政府政策的调整优化,预计未来会有所改善。

(六)资本结构

资本结构因子(F5)的权重为7.640%,主要是分为债务结构和股权结构,是公司财务决策的关键部分。根据表6可得,资本结构因子排名表现大致与综合得分情况相似,资本结构的完善程度往往可以反映公司的整体绩效水平,如资本结构因子位于前3位的宋都股份、滨江集团、苏宁环球的综合得分同样位于前3位。大部分房地产公司存在负债结构不合理、长期负债比例较低的问题,说明房地产公司要想不断提升公司价值,提高经营绩效水平,应当及时改善资本结构,增加债券等融资渠道。

五、结论及建议

本文从经营绩效的构成出发,并结合现有研究成果,运用因子分析法,以 59 家房地产上市公司为代表,构建了由偿债能力因子、发展能力因子、营运能力因子、盈利能力因子、资本结构因子五个公因子形成的经营绩效评价体系,对房地产上市公司财务状况进行综合分析。最终研究结果表明:房地产上市公司经营绩效水平整体呈现良好,但存在两极分化现象,前五位与最后五位存在的差距十分明显。同时个体发展表现均有不足,即使是排名前十位的公司,也不能保持在五个因子得分上都位于前列,表明在财务经营方面都存在需要改善的地方,应当尽快补足短板,全面提升。

由得分情况可得,房地产上市公司综合表现主要依靠偿债能力,但发展能力、营运能力、盈利能力和资本结构因子得分情况也有着重要影响。因此,企业经营绩效的提升,最关键的是提高偿债能力,同时要加强企业营运水平和盈利水平,推动企业全面协调发展。对于此,具体发展建议有如下几点。

(一)降低财务杠杆,改善資本结构

房地产公司广泛存在过度运用财务杠杆的现象,财务杠杆水平过高,融资成本随之上升,而融资成本过高会使得资金链的脆弱化,会导致公司易出现财务危机,整体风险性上升。因此,房地产公司应当适当降低财务杠杆,做到合理运用杠杆,优化杠杆指标,主要是做到对公司融资适度约束,随时调整并完善资本结构,进一步保护房地产上市公司财产的安全性。

(二)抓住政策机会,稳步提升企业经营绩效

作为房地产公司,国家政策导向是牵引线,调控政策不断出台实施,及时捕捉政策走向并作出应对策略,对于公司管理者是必不可少的。目前政府发行了“降首付、降利率、降税收”,特殊人群优惠购买等一系列政策,以及市场出现的“线上云购房”模式,预测将会强有效地推动房地产市场的缓和。因此,房地产业新模式的发展如箭在弦,房地产公司应当紧紧抓住良好时机,顺应政策,推出适应市场的销售服务,扩大市场份额,提高利润水平,进而提升公司经营绩效。

参考文献:

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(作者单位:付莲莲,江西农业大学计算机与信息工程学院;喻龙敏,江西农业大学经济管理学院)